부동산임의경매 (아파트)

🏦 말소기준 2,400,000,000원 🏠 최저가 83,000,000원 👤 601호 현황 1명 ⚠️ 토지 별도등기 있음

한 줄 평 2017.04.21 부산은행 근저당이 말소기준이고, 601호의 확인된 전입은 그 이후라 대항력은 없습니다. 등기된 한국토지주택공사의 60,000,000원 임차권도 보증기관 대위·승계 건으로 별도 보증금에 중복 합산하지 않습니다. 다만 매각물건명세서에 ‘토지 별도등기 있음’이 명시되어 있어, 금액상 계산된 인수액 0원만 보고 입찰하기보다 토지등기 원본 확인이 먼저입니다.

감정가 / 최저가

83,000,000원

신건(0회 유찰)

시세 비교

판단 보류

확인된 실거래 비교값 없음

매수인 인수

0원*

배당 계산상 · 토지 별도등기 확인 필요

말소기준

2,400,000,000원

2017.04.21 부산은행 근저당

부산지방법원 2024타경4321. 연산동 한울차오름 6층 601호로, 집합건축물대장상 공동주택인 도시형생활주택입니다. 현재 소유자는 김본선·윤종대가 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 권리분석의 기준은 2017.04.21 설정된 주식회사부산은행의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당입니다. 이후 수협은행 가압류와 임의경매개시결정, 한국토지주택공사의 임차권등기는 매각으로 소멸 예정으로 정리돼 있습니다.

다만 이 물건은 단순히 “후순위 권리가 모두 소멸하니 끝”으로 보기 어렵습니다. 매각물건명세서에 토지 별도등기 있음이 명시돼 있기 때문입니다. 배당 계산상 매수인 인수금액은 0원이지만, 별도 토지등기의 구체적인 권리 내용과 매각 후 존속 여부는 입찰 전 원본에서 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경4321
소재지	부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 6층601호 (연산동,한울차오름)
용도	다세대 · 공동주택(도시형생활주택)
소유자	김본선 2분의 1 · 윤종대 2분의 1
감정가 / 최저가	83,000,000원 / 83,000,000원 (신건)
청구금액	2,175,703,296원
매각기일	2026.10.14
건물	철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 · 도시형생활주택

① 권리 흐름 — 기준은 2017년 부산은행 근저당

2017.04.21 부산은행 근저당이 말소기준입니다. 수협은행의 420,000,000원 가압류는 2024.04.17, 임의경매개시결정은 2024.08.12, 한국토지주택공사의 임차권등기는 2024.09.30 접수돼 모두 말소기준보다 뒤입니다. 배당표 역시 매수인이 승계하는 금액을 0원으로 계산하고 있습니다.

⛔ 별도로 확인할 권리 매각물건명세서에는 “토지 별도등기 있음”이라고 명시돼 있습니다. 구체적인 등기 내용과 매각 후 존속 여부에 관한 금액은 제시돼 있지 않으므로, 현재 계산된 인수액 0원과 별개로 토지등기 원본 확인이 필요합니다.

② 임차·점유 — 601호 전입은 말소기준보다 늦다

구분	점유 / 범위	전입·주민등록	보증금	대항력	우선변제	승계
김수연	601호 · 주거	2018.11.05	미상	없음	미상	해당 없음
한국토지주택공사	건물 전유부분의 전부 · 임차권등기	2018.11.05	60,000,000원	없음	미상	대위·승계

601호 현황조사상 확인되는 실제 점유자는 김수연 1명입니다. 주민등록일자 2018.11.05는 말소기준인 2017.04.21보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았습니다.

한국토지주택공사의 임차권등기는 임차보증금 60,000,000원, 임대차계약일 2019.03.12, 점유개시일 2019.04.01, 확정일자 2019.03.12로 등기돼 있습니다. 그러나 이 건은 보증기관 대위·승계로 표시된 신고이며 박준현 보증금에 관한 중복 신고이므로 실제 임차인의 보증금과 별도로 합산하지 않습니다. 이 임차권 역시 말소기준보다 뒤여서 대항력은 없습니다.

✅ 임차관계 핵심 확인된 601호 전입은 말소기준보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 임차관계만으로는 매수인이 보증금을 인수하는 구조로 계산되지 않습니다. 한국토지주택공사의 60,000,000원도 보증기관 대위·승계 건이므로 별도 보증금으로 이중 합산하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	1,894,000원
1. 근저당 · 주식회사부산은행	2,400,000,000원	81,106,000원
2. 가압류 · 수협은행	420,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

83,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 1,894,000원을 제외한 81,106,000원이 부산은행에 배당되고, 수협은행과 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 채권자 전체 미배당액은 2,738,894,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

매각대금 배분 (신건 83,000,000원)

집행비용을 제외한 매각대금 전액이 부산은행 근저당 배당에 사용됩니다.

회차별 채권 미배당액

현재 회차부터 2회 유찰 가정까지 모두 거액의 미배당이 남습니다. 이는 채권자 측 미회수액이며 매수인 인수액과는 다릅니다.

⚠️ 미배당액 ≠ 매수인 인수액 현재 회차의 채권 미배당액은 2,738,894,000원이지만, 배당 계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 채권자의 미회수액을 낙찰자의 추가 부담으로 혼동하면 안 됩니다.

④ 가격·입지 — 실거래 없이 감정가만으로 싸다고 볼 수 없다

이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 83,000,000원인 신건입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 “시세 메리트가 있다”고 판단할 근거는 없습니다. 현재 단계에서는 가격 판단을 보류하는 것이 맞습니다.

이용상태. 감정평가상 2층 201호를 제외한 대상들은 도시형생활주택이며, 601호도 공동주택(도시형생활주택) 범주입니다.
입지. 부산광역시 연제구 연산동 지하철 연산역 서측 인근으로, 주변은 오피스텔·공동주택·각종 상가가 섞인 주택 및 상가지대입니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 연산역·시청역·거제역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
토지. 일반상업지역, 평지의 세로장방형 토지이며 남서측 약 6m 내외 도로와 접합니다. 공시지가는 3,087,000원/㎡입니다.
건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·기계식주차·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

토지 별도등기 원본 확인. 매각물건명세서에 명시된 별도등기의 종류·순위·매각 후 존속 여부를 토지등기부에서 직접 확인해야 합니다.
601호 점유 확인. 김수연의 보증금은 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 실제 점유관계와 명도 협의 가능성을 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
LH 대위·승계 중복 주의. 한국토지주택공사 60,000,000원은 보증기관 대위·승계 건으로 표시돼 있어 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
가격은 별도 검증. 비교 가능한 실거래가 없어 83,000,000원의 가격 적정성을 판단할 수 없습니다. 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
배당과 인수 구분. 부산은행 등의 거액 미배당은 채권자 손실 영역입니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이나, 토지 별도등기는 별도 확인 대상입니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 토지 별도등기를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — 금액상 인수 0원보다 ‘토지 별도등기’가 더 중요하다

이 사건의 기본 권리순서는 비교적 선명합니다. 2017.04.21 부산은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 601호 전입과 한국토지주택공사 임차권등기는 모두 그 이후입니다. 따라서 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이 결과만으로 안전형이라고 단정하기는 어렵습니다. 매각물건명세서에 토지 별도등기 있음이 별도로 적혀 있고, 601호 점유자의 보증금도 확인되지 않았습니다. 여기에 비교 가능한 실거래 정보도 없어 신건 최저가 83,000,000원이 가격상 유리한지 판단할 자료가 부족합니다. 결론은 “후순위 임차·담보 인수는 0원으로 계산되지만, 토지 별도등기 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다.

부동산임의경매

부산은행 근저당이 말소기준, 601호 대항력은 없지만 ‘토지 별도등기’ 확인 필요 — 한울차오름 601호

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준은 2017년 부산은행 근저당

② 임차·점유 — 601호 전입은 말소기준보다 늦다

③ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)

④ 가격·입지 — 실거래 없이 감정가만으로 싸다고 볼 수 없다

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — 금액상 인수 0원보다 ‘토지 별도등기’가 더 중요하다

사건 개요

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