부동산임의경매 (아파트)

💰 0원 ⚠️ 65,000,000원 📉 2,805,858,000원

한 줄 평 301호의 박서윤은 말소기준인 2017.04.21 부산은행 근저당보다 늦은 2017.05.18 전입으로 대항력이 없고, 2017.05.19 설정된 전세권 65,000,000원도 매각으로 소멸해 금전상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 매각물건명세서에는 “토지 별도등기 있음”이 인수권리로 명시되어 있어, 이를 확인하지 않고 ‘권리가 깨끗하다’고 결론 내릴 수는 없습니다.

감정가 / 최저가

81,000,000원

신건 · 감정가 100%

실질취득(금전 기준)

81,000,000원

금전 인수액 0원 기준

매수인 금전 인수

0원

토지 별도등기는 별도 확인

현재 회차 미배당

2,805,858,000원

채권총액 2,885,000,000원

부산지방법원 2024타경4321. 연산동 한울차오름 3층 301호로, 감정평가상 기호(2)-(48)는 도시형생활주택입니다. 등기상 소유자는 김본선·윤종대가 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 핵심 말소기준은 2017.04.21 설정된 부산은행 근저당권으로 채권최고액은 2,400,000,000원입니다. 이후 설정된 박서윤의 전세권과 윤종대 지분에 대한 수협은행 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

이 사건에서 가장 중요한 구분은 “금전 인수 0원”과 “인수권리 없음”은 같은 말이 아니라는 점입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금전은 0원이지만, 매각물건명세서에는 토지 별도등기 있음이 인수권리로 명시돼 있습니다. 따라서 입찰 판단의 최우선 확인 대상은 전세권보다 오히려 이 토지 별도등기의 구체적 내용입니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경4321 (임의경매)
소재지	부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 3층301호 (연산동,한울차오름)
물건종류 / 이용상태	다세대 · 공동주택(도시형생활주택)
소유자	김본선 지분 2분의 1 · 윤종대 지분 2분의 1
감정가 / 최저가	81,000,000원 / 81,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	주식회사 부산은행 / 2,175,703,296원
매각기일	2026.10.14
건물	철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물
민간임대주택등기	2022.12.07 등기 · 2017.09.10 민간임대주택 등록

① 권리 흐름 — 전세권은 후순위, 토지 별도등기는 별도 확인

말소기준은 2017.04.21 부산은행 근저당권입니다. 박서윤의 전입일은 2017.05.18, 전세권 설정등기는 2017.05.19로 모두 말소기준보다 늦습니다. 제공된 권리판정상 박서윤은 대항력 없음이고, 전세권 65,000,000원은 매각으로 소멸합니다. 2024.04.17 수협은행의 윤종대 지분 가압류 420,000,000원과 2024.08.12 경매개시결정도 말소기준 이후 권리입니다.

⚠️ 이 사건의 핵심 예외 — 토지 별도등기 매각물건명세서에는 “토지 별도등기 있음”이 인수권리로 명시돼 있습니다. 배당표의 매수인 인수액 0원은 금전상 인수액을 뜻할 뿐, 이 별도등기 자체가 없다는 뜻이 아닙니다. 입찰 전 별도등기의 권리자·내용·부담 범위를 원문에서 확인해야 합니다.

② 임차관계 — 301호 박서윤

현황조사·매각물건명세서에서 301호 점유자로 확인되는 실제 임차인은 박서윤 1명입니다. 전입은 말소기준 이후이고 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 인원은 없습니다.

임차인	점유부분	전입일	보증금 / 전세금	대항력	우선변제	승계
박서윤	301호 · 주거	2017.05.18	보증금 미상 · 등기 전세금 65,000,000원	없음	미상	금전 0원

박서윤의 전입일 2017.05.18은 말소기준일 2017.04.21보다 늦어 대항력이 없습니다. 등기된 전세권은 2017.05.19 설정됐고 전세금은 65,000,000원입니다. 현재 회차 배당표에서는 이 전세권에 대한 예상배당이 0원이지만, 후순위 전세권이므로 매수인에게 전세금 잔액이 금전상 승계되는 구조는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 81,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	1,858,000원
1. 근저당 · 주식회사부산은행	2,400,000,000원	79,142,000원
2. 전세권 · 박서윤	65,000,000원	0원
3. 가압류 · 수협은행	420,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

채권총액 2,885,000,000원 중 현재 회차에서 채권자 배당액은 79,142,000원, 미배당은 2,805,858,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 금전 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.

매각대금 배분 (신건 81,000,000원)

회차별 미배당

신건 2,805,858,000원 → 1회 유찰 2,821,766,400원 → 2회 유찰 2,834,493,120원.

✅ 임차·전세권 관점 301호 박서윤은 말소기준 이후 전입했고 전세권 역시 후순위입니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 금전 인수는 0원입니다.

⛔ 등기 관점 이 물건을 단순한 ‘인수 0원 안전물건’으로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서가 토지 별도등기 있음을 인수권리로 직접 명시하고 있기 때문입니다. 이 내용 확인 전에는 권리 안전성을 확정할 수 없습니다.

④ 회차별 배당 구조

회차	매각가	채권자 배당	미배당	매수인 금전 인수
현재 회차 · 신건 100%	81,000,000원	79,142,000원	2,805,858,000원	0원
1회 유찰 · 80%	64,800,000원	63,233,600원	2,821,766,400원	0원
2회 유찰 · 64%	51,840,000원	50,506,880원	2,834,493,120원	0원

회차가 내려갈수록 부산은행에 돌아가는 금액은 줄고 전체 미배당은 커지지만, 제공된 세 회차 모두 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 신청채권액 2,175,703,296원 역시 어느 회차에서도 충족되지 않습니다.

⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산광역시 연제구 연산동 지하철 연산역 서측 인근으로, 주변은 오피스텔·공동주택·각종 상가가 형성된 주택 및 상가지대입니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 연산역·시청역·거제역이 소재해 감정평가상 대중교통사정은 양호합니다.
이용상태. 기호(2)-(48)는 도시형생활주택이며 집합건축물대장상 용도도 공동주택(도시형생활주택)입니다.
건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·공동현관문·기계식주차·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
토지. 일반상업지역의 평지·세로장방형 토지이며 면적은 338.1㎡, 공시지가는 3,087,000원/㎡입니다.
규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역에 포함됩니다.
규모. 한울차오름은 47세대이며 사용승인 관련 기준일은 2017.04.04입니다.
공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

토지 별도등기 원문 확인. 매각물건명세서가 인수권리로 명시한 사항이므로 권리자·권리종류·부담범위를 확인하는 것이 최우선입니다.
301호 점유 확인. 박서윤의 대항력은 없지만 실제 점유·인도 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2022.12.07 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 법적 효과와 말소 여부를 원문에서 대조해야 합니다.
배당 부족과 인수는 구분. 부산은행·전세권·가압류에 거액 미배당이 생기더라도 제공된 배당표상 매수인 금전 인수액은 0원입니다.
가격 판단 분리. 현재 회차는 감정가 81,000,000원 그대로인 신건입니다. 권리구조와 별개로 응찰가를 정해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “0원 인수”만 보고 들어가면 안 된다

301호 임차·전세권만 보면 구조는 분명합니다. 말소기준은 2017.04.21 부산은행 근저당이고, 박서윤의 전입과 전세권은 그 뒤이므로 대항력이 없고 전세권도 소멸합니다. 배당 시뮬레이션 역시 현재가 81,000,000원부터 2회 유찰 51,840,000원까지 모두 매수인 금전 인수 0원으로 계산됩니다.

하지만 이 사건의 결론은 거기서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서가 “토지 별도등기 있음”을 인수권리로 명시하고 있습니다. 따라서 전세권이 후순위라는 이유만으로 안전물건으로 분류하기 어렵습니다. 임차·전세권은 정리형, 토지 별도등기는 확인형. 이 별도등기의 실체를 확인한 뒤에야 최종 입찰 판단이 가능합니다.

부동산임의경매

금전 인수는 0원, 하지만 ‘토지 별도등기’가 남는다 — 부산 한울차오름 301호

물건 개요

① 권리 흐름 — 전세권은 후순위, 토지 별도등기는 별도 확인

② 임차관계 — 301호 박서윤

③ 예상배당표 (매각가 81,000,000원 가정)

④ 회차별 배당 구조

⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — “0원 인수”만 보고 들어가면 안 된다

사건 개요

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현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

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