부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 305호 임차권자 임유진의 전입일은 말소기준인 2017.04.21. 부산은행 근저당보다 늦어 대항력은 없고 임차권도 매각으로 소멸합니다. 그러나 매각물건명세서에 “토지 별도등기 있음”이 인수권리로 명시되어 있습니다. 따라서 임차보증금 70,000,000원을 매수인이 승계하는 구조로 볼 수는 없지만, 토지 별도등기의 구체적 부담이 확인되지 않은 상태에서 매수인 총 인수액을 0원으로 단정해서도 안 됩니다.

감정가 / 최저가

80,000,000원

신건 · 0회 유찰

실질취득

확정 불가

토지 별도등기 인수 내용 확인 필요

인수 위험

토지 별도등기

매각물건명세서 명시 인수권리

305호 임차보증금

70,000,000원

대항력 없음 · 임차권 소멸

부산지방법원 2024타경4321. 연산동 한울차오름 3층 305호로, 집합건축물대장상 용도는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 등기상 소유자는 김본선·윤종대가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 권리의 기준점은 2017.04.21. 주식회사부산은행 근저당권이며 채권최고액은 2,400,000,000원, 공동담보목록은 제2017-123호입니다.

305호에는 임유진 명의의 주택임차권이 등기돼 있습니다. 임대차계약일과 확정일자는 2020.01.22., 점유개시는 2020.02.07., 주민등록일자는 2020.02.24.이고 보증금은 70,000,000원입니다. 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 이 자료상 대항력은 없고 매각으로 소멸하는 후순위 임차권입니다. 이 부분만 보면 임차보증금 승계 위험은 없습니다.

⛔ 이 사건의 핵심 — 토지 별도등기 매각물건명세서에는 “토지 별도등기 있음”이 인수권리로 명시돼 있습니다. 구체적인 별도등기의 내용이나 금액은 이 자료에 나타나지 않으므로, 이를 확인하기 전에는 매수인이 부담할 권리의 범위와 실질취득원가를 확정할 수 없습니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경4321 (임의경매)
소재지	부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 3층305호 (연산동,한울차오름)
용도	다세대 · 공동주택(도시형생활주택)
소유자	김본선 2분의 1 · 윤종대 2분의 1
감정가 / 최저가	80,000,000원 / 80,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	주식회사 부산은행 / 2,175,703,296원
매각기일	2026.10.14
건물	철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물
토지	일반상업지역 · 대 · 338.1㎡ · 공시지가 3,087,000원/㎡

① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 별도등기는 별도 확인

말소기준은 2017.04.21. 을구 1번 부산은행 근저당권입니다. 이후 윤종대 지분에 설정된 수협은행 가압류 420,000,000원, 임유진의 주택임차권, 부산은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 갑구의 민간임대주택등기가 존재하고, 매각물건명세서에는 별도로 토지 별도등기 인수가 적시돼 있으므로 “말소기준 이후 권리가 전부 사라진다”는 이유만으로 전체 권리를 깨끗하다고 평가하면 안 됩니다.

② 임차관계 — 305호 임차권자 임유진

임차인	범위	전입	확정일자	보증금	대항력	우선변제	승계
임유진	주거용 건물의 전부	2020.02.24	2020.01.22	70,000,000원	없음	확정일자 2020.01.22	임차권 소멸

임유진은 2020.01.22. 임대차계약과 확정일자를 받고 2020.02.07. 점유를 개시했으며, 2020.02.24. 주민등록을 마쳤습니다. 말소기준권리인 부산은행 근저당은 2017.04.21.이므로 전입이 더 늦습니다. 따라서 제공 자료의 판정대로 대항력은 없으며, 등기된 임차권 역시 매각으로 소멸합니다.

✅ 임차보증금 70,000,000원은 승계대상이 아니다 임차권자 임유진의 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 매수인이 보증금 70,000,000원을 대항력에 의해 떠안는 구조는 아닙니다. 이 사건의 인수 판단에서 더 중요한 부분은 임차보증금이 아니라 토지 별도등기입니다.

③ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	1,840,000원
1. 근저당 · 주식회사부산은행	2,400,000,000원	78,160,000원
2. 가압류 · 수협은행	420,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

80,000,000원 매각 가정에서 집행비용 1,840,000원을 제외한 78,160,000원이 부산은행 근저당에 배당되고, 수협은행 가압류와 소유자 교부액은 0원입니다. 채권자 미배당액은 2,741,840,000원입니다. 이 배당계산의 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있으나, 별도로 매각물건명세서가 토지 별도등기를 인수권리로 명시하고 있으므로 실제 권리인수 판단은 별도등기 원문 확인이 우선입니다.

매각대금 배분 (80,000,000원)

집행비용 1,840,000원 · 부산은행 78,160,000원 · 수협은행 및 소유자 배당 0원.

회차별 채권자 미배당

신건 2,741,840,000원 · 1회 유찰 시 2,757,552,000원 · 2회 유찰 시 2,770,121,600원.

⚠️ 낮은 매각가가 권리 위험을 없애지는 않는다 부산은행의 채권최고액은 2,400,000,000원이고 신청채권액은 2,175,703,296원으로, 어느 제시 회차에서도 신청채권 전액이 배당되지 않습니다. 다만 이 미배당 자체가 매수인에게 근저당 채무로 승계되는 것은 아닙니다. 매수인이 별도로 확인해야 할 항목은 명세서에 명시된 토지 별도등기입니다.

④ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 시세 할인 판단 보류

한울차오름은 47세대, 사용승인일은 2017.04.04.이며 대상 면적은 24.08㎡로 표시돼 있습니다. 그러나 동일 조건의 실거래 가격은 제시돼 있지 않고 면적 일치도도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가·최저가 80,000,000원이 현 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 별도등기 인수 범위를 모르는 상태에서는 최저가만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.

단지	한울차오름 · 47세대
사용승인	2017.04.04
대상 면적	24.08㎡
현재 회차	80,000,000원 · 감정가 100% · 0회 유찰
1회 유찰 시	64,000,000원 · 감정가 80%
2회 유찰 시	51,200,000원 · 감정가 64%

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 연산역 서측 인근으로, 주변은 주택·상가지대이며 오피스텔·공동주택·각종 상가가 형성돼 있습니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 연산역·시청역·거제역이 있어 일반적인 대중교통 사정은 양호합니다.
이용상태. 한울차오름 기호(2)-(48)는 도시형생활주택으로 평가돼 있습니다.
건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·공동현관문·기계식주차·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
토지. 세로장방형 공동주택 등의 부지로 남서측 약 6m 내외 도로와 접하며 일반상업지역입니다.
공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

토지 별도등기 원문 확인. 매각물건명세서가 인수권리로 직접 표시한 항목입니다. 별도등기의 권리종류·권리자·금액·말소 여부를 확인하기 전에는 총 인수액을 확정하지 마세요.
305호 임차권 확인. 임유진 보증금은 70,000,000원이나 전입일 2020.02.24.가 말소기준 2017.04.21.보다 뒤이므로 자료상 대항력은 없습니다.
민간임대주택등기 확인. 2022.12.07. 등기된 민간임대주택등기의 내용과 매각 후 처리 여부를 원문에서 대조하세요.
공동담보 확인. 부산은행 근저당은 공동담보목록 제2017-123호가 표시돼 있으므로 본건 단독 채권으로만 해석하지 마세요.
시세 원본 확인. 동일 조건 실거래 비교자료가 없어 80,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다.
매각물건명세서·등기부 대조. 별도등기 인수 여부가 결론을 좌우하므로 입찰 전 최신 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 임차권보다 ‘토지 별도등기’가 먼저다

305호 임차권자 임유진의 보증금은 70,000,000원이지만 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력 있는 인수형 임차인은 아닙니다. 후순위 가압류와 임차권, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 여기까지만 보면 단순한 사건처럼 보입니다.

하지만 매각물건명세서가 토지 별도등기를 명시적 인수권리로 적시하고 있습니다. 그 구체적인 부담액이 확인되지 않은 이상 매수인 실질취득원가를 80,000,000원으로 고정할 수도, 인수액을 0원으로 단정할 수도 없습니다. 게다가 비교 가능한 실거래 자료도 없어 신건 최저가의 가격 메리트를 검증할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 임차권은 정리되지만 별도등기 확인 전에는 입찰 판단을 보류해야 하는 권리확인형 물건입니다.

부동산임의경매

임차권은 후순위지만, ‘토지 별도등기 인수’가 핵심 — 부산 한울차오름 305호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 별도등기는 별도 확인

② 임차관계 — 305호 임차권자 임유진

③ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)

④ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 시세 할인 판단 보류

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — 임차권보다 ‘토지 별도등기’가 먼저다

사건 개요

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현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

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