부산지방법원 2024타경4321. 대상은 연산동 한울차오름 8층 806호로, 사건상 용도는 다세대, 집합건축물대장상 용도는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 10층이며, 감정평가 이용상태상 2층 201호를 제외한 나머지 호실은 도시형생활주택으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 김본선·윤종대로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다.
권리의 기준점은 2017.04.21. 설정된 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이고, 이후 2017.10.20. 설정된 옥은호의 전세권 100,000,000원, 2024.04.17. 수협은행 가압류 420,000,000원, 2024.08.12. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 별도로 토지 별도등기 인수 문제가 명시돼 있고, 806호 점유자 옥은호의 주택임차인으로서의 전입일은 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4321 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 8층 806호 (연산동, 한울차오름) |
| 물건종류 | 다세대 · 집합건축물대장상 공동주택(도시형생활주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 · 대상 8층 806호 |
| 소유자 | 김본선 2분의 1 · 윤종대 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 166,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 부산은행 / 2,175,703,296원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 등기상 특기 | 민간임대주택등기 · 토지 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 별도등기는 확인 필요
말소기준권리는 2017.04.21. 부산은행 근저당권입니다. 이후 설정된 옥은호 전세권과 수협은행 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 특히 옥은호의 등기상 전세권은 전세금 100,000,000원, 범위는 주거용 건물 전부이고 존속기간은 2017.10.22.부터 2019.10.21.까지로 기재돼 있습니다.
② 806호 임차인·점유자 — 전세권과 대항력은 별개로 봐야 한다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 옥은호 | 806호 | 미상 | 미상 등기상 전세금 100,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
806호 관련 조사된 점유자는 옥은호입니다. 같은 이름으로 2017.10.20. 전세권 100,000,000원이 등기돼 있으나, 점유자 자료에는 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 주택임차인으로서의 대항력은 “있음”으로 단정할 수 없고, 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 반면 등기상 전세권 자체는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 예상배당은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 166,000,000원
한울차오름은 2017.04.04. 사용승인된 47세대 규모로 확인됩니다. 다만 이 사건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 제시되어 있지 않아, 감정가 166,000,000원이 최근 시세보다 싼지 비싼지는 현재 자료만으로 판단하지 않습니다. 전체 평균가격이나 과거 고가 거래를 근거로 가격 메리트를 부여할 근거도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,124,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 2,400,000,000원 | 162,876,000원 |
| 2. 전세권 · 옥은호 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 수협은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,920,000,000원 중 채권자 예상배당은 162,876,000원이고, 미배당액은 2,757,124,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 이 배당표의 매수인 인수액 0원 계산은 매각물건명세서에 별도로 적힌 토지 별도등기 인수 문제와 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 지하철 연산역 서측 인근. 주변은 주택·상가지대로 오피스텔, 공동주택, 각종 상가가 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 연산역·시청역·거제역이 소재하며, 감정평가상 일반적인 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 2층 201호는 근린생활시설((주)탑팩토리), 그 외 기호는 도시형생활주택으로 평가됐습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 평지·세로장방형이며 남서측 약 6m 내외 도로에 접합니다. 공시지가는 3,087,000원/㎡입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 화재탐지·소화, 승강기, 공동현관문, 기계식주차, 도시가스, 난방설비가 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 매각물건명세서가 인수권리로 명시한 토지 별도등기의 구체적인 등기 내용과 매수인 부담 범위를 우선 확인해야 합니다.
- 806호 옥은호 전입관계 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 승계 여부를 현재 단계에서 확정할 수 없습니다.
- 전세권과 임대차를 구분. 등기상 전세권 100,000,000원은 후순위로 소멸하지만, 점유자의 주택임대차상 권리까지 같은 결론으로 처리하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07. 민간임대주택등기가 존재하며, 등기 내용에는 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 문구가 기재돼 있습니다.
- 가격은 별도 검증. 비교 가능한 실거래 금액이 없어 166,000,000원의 가격 메리트를 현재 자료만으로 평가하지 않습니다.
- 배당표 범위 확인. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 토지 별도등기 인수 문제도 별도 확인 대상입니다.
맺으며 — “후순위 소멸”만 보고 들어가면 안 된다
이 사건의 등기 순위만 보면 구조는 명확합니다. 2017.04.21. 부산은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 옥은호 전세권 100,000,000원과 수협은행 가압류 420,000,000원은 매각으로 소멸합니다. 하지만 실제 입찰 판단의 핵심은 소멸하는 권리가 아니라 아직 확정되지 않은 부분입니다.
매각물건명세서에 토지 별도등기 인수가 명시돼 있고, 806호 점유자 옥은호는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력·승계 여부를 확정할 수 없습니다. 여기에 비교 가능한 실거래 가격도 없어 신건 최저가 166,000,000원이 시세 대비 유리한지도 판단하기 어렵습니다. 따라서 이 사건은 등기상 후순위 소멸은 분명하지만, 실질취득액과 점유관계를 먼저 확정해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
