부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 502호의 임차권자 옥미선은 전입·점유·확정일자가 모두 말소기준인 2017.04.21. 부산은행 근저당보다 늦어 대항력이 없고 임차권도 매각으로 소멸합니다. 다만 매각물건명세서에는 “토지 별도등기 있음”이 인수권리로 명시되어 있어, 이를 확인하지 않고 ‘인수 0원’으로 단정하면 안 되는 물건입니다.

감정가 / 최저가

82,000,000원

신건(0회 유찰)

임차보증금

65,000,000원

옥미선 · 대항력 없음

매수인 인수

토지 별도등기

명세서상 인수권리 명시

현재 회차 미배당

2,739,876,000원

채권총액 대비 미배당

부산지방법원 2024타경4321. 부산 연제구 연산동 한울차오름 5층 502호로, 집합건축물대장상 용도는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 감정평가 이용상태도 201호를 제외한 나머지 호실을 도시형생활주택으로 기재하고 있습니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 82,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

등기 순서를 보면 핵심은 명확합니다. 2017.04.21. 설정된 부산은행 근저당 2,400,000,000원이 말소기준이고, 현재 502호 임차권자 옥미선의 전입·점유·확정일자는 2018.10.26., 임차권등기는 2024.05.02.입니다. 모두 말소기준보다 늦기 때문에 임차인 대항력은 없으며 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 그러나 별개로 매각물건명세서가 토지 별도등기 존재를 인수권리로 명시하고 있어, 이 부분이 본건의 가장 큰 권리 확인 포인트입니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경4321 (임의경매)
소재지	부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 5층502호 (연산동,한울차오름)
물건종류	다세대 · 공동주택(도시형생활주택)
소유자	김본선 2분의 1 · 윤종대 2분의 1
감정가 / 최저가	82,000,000원 / 82,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	주식회사 부산은행 / 2,175,703,296원
매각기일	2026.10.14
건물	철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층
용도지역	일반상업지역

① 권리 흐름 — 임차권보다 ‘토지 별도등기’가 핵심

말소기준은 2017.04.21. 부산은행 근저당입니다. 이후의 수협은행 가압류, 임의경매개시결정, 옥미선의 주택임차권은 모두 말소기준 뒤에 있습니다. 특히 옥미선은 임대차계약 2018.10.09., 주민등록·점유개시·확정일자 2018.10.26.으로 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다.

⛔ 가장 중요한 예외 — 토지 별도등기 매각물건명세서에는 “토지 별도등기 있음”이 인수권리로 명시되어 있습니다. 임차권이 소멸한다고 해서 매수인 인수가 모두 없어지는 구조는 아닙니다. 별도등기의 구체적 권리 내용과 매수인 부담 범위는 입찰 전에 원문을 대조해야 합니다.

② 임차인 — 502호는 옥미선 임차권등기

임차인	점유부분	보증금	전입 / 확정일자	대항력	우선변제	승계
옥미선	건물 전유부분 전부	65,000,000원	2018.10.26 / 2018.10.26	없음	미상	임차권 소멸

옥미선은 2024.05.02. 주택임차권등기를 마쳤고 임차보증금은 65,000,000원입니다. 그러나 전입·점유·확정일자가 말소기준인 2017.04.21.보다 모두 늦습니다. 따라서 이 임차권 자체를 매수인이 보증금과 함께 승계하는 대항력 인수형 물건은 아닙니다.

✅ 임차권만 놓고 보면 옥미선의 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없고, 등기부상 주택임차권도 매각으로 소멸 예정입니다.

③ 예상배당표 (매각가 82,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	1,876,000원
1. 근저당 · 주식회사부산은행	2,400,000,000원	80,124,000원
2. 가압류 · 수협은행	420,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 회차 가정에서 채권총액 2,820,000,000원 중 80,124,000원만 배당되고 2,739,876,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

매각대금 배분 (신건 82,000,000원)

회차별 채권 미배당

현재 2,739,876,000원 → 1회 유찰 시 2,755,980,800원 → 2회 유찰 시 2,768,864,640원.

④ 유찰 시나리오

회차	매각가	부산은행 예상배당	채권 미배당
현재 회차 · 감정가 100%	82,000,000원	80,124,000원	2,739,876,000원
1회 유찰 · 감정가 80%	65,600,000원	64,019,200원	2,755,980,800원
2회 유찰 · 감정가 64%	52,480,000원	51,135,360원	2,768,864,640원

유찰될수록 매각대금이 내려가면서 선순위 부산은행 채권의 미배당 규모는 더 커집니다. 다만 이 미배당 채권액 자체가 곧바로 낙찰자의 인수금액이라는 뜻은 아닙니다. 본건에서 매수인이 별도로 확인해야 할 핵심은 토지 별도등기입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산광역시 연제구 연산동 연산역 서측 인근으로, 주변은 오피스텔·공동주택·각종 상가가 형성된 주택 및 상가지대입니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 연산역·시청역·거제역이 있어 대중교통사정은 양호합니다.
용도. 502호는 감정평가상 도시형생활주택이며, 집합건축물대장상 공동주택(도시형생활주택)입니다.
건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물로 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·공동현관문·기계식주차·도시가스·난방설비가 있습니다.
토지. 일반상업지역, 평지의 세로장방형 토지이며 남서측 약 6m 내외 도로와 접합니다. 토지면적은 338.1㎡, 공시지가는 3,087,000원/㎡입니다.
공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

토지 별도등기 원문 확인. 매각물건명세서가 인수권리로 명시한 핵심 항목입니다. 구체적 권리 내용과 매수인 부담 범위를 반드시 확인해야 합니다.
옥미선 임차권. 보증금 65,000,000원이지만 전입·점유·확정일자가 말소기준 뒤여서 대항력은 없습니다. 임차권등기도 매각으로 소멸 예정입니다.
민간임대주택등기. 2022.12.07. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 관련 등기 내용도 원문과 함께 확인할 필요가 있습니다.
배당 부족. 신건 매각가 82,000,000원 가정에서도 채권 미배당이 2,739,876,000원에 달합니다. 배당 부족과 매수인 인수는 구분해 판단해야 합니다.
시세 판단 유보. 동일 면적 실거래 자료가 없어 감정가 82,000,000원이 시세 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사, 특히 토지 별도등기 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “임차권 소멸 = 인수 0”으로 보면 안 된다

502호의 임차관계만 보면 비교적 단순합니다. 옥미선의 임차보증금은 65,000,000원이지만 전입·점유·확정일자가 모두 2017.04.21. 말소기준 뒤이고, 2024.05.02. 임차권등기도 후순위라 매각으로 소멸합니다. 문제는 다른 곳에 있습니다. 매각물건명세서가 토지 별도등기를 인수권리로 명시하고 있습니다. 따라서 본건은 임차권만 보고 ‘인수 없는 안전형’으로 분류할 수 없습니다. 실거래 자료도 없어 82,000,000원의 가격 메리트까지 판단하기 어렵습니다. 입찰 전 토지 별도등기의 정확한 내용과 부담 범위를 확정하는 것이 최우선입니다.

부동산임의경매

임차권은 후순위 소멸, 하지만 ‘토지 별도등기’는 확인 필수 — 부산 한울차오름 502호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권보다 ‘토지 별도등기’가 핵심

② 임차인 — 502호는 옥미선 임차권등기

③ 예상배당표 (매각가 82,000,000원 가정)

④ 유찰 시나리오

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — “임차권 소멸 = 인수 0”으로 보면 안 된다

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