부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 701호 점유자 박현지는 2024.03.14 전입으로 말소기준인 2017.04.21 부산은행 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 임차보증금 인수액도 현재 배당계산상 0원입니다. 다만 매각물건명세서에 “토지 별도등기 있음”이 인수권리로 명시되어 있어, 이 물건은 임차인보다 토지 별도등기의 구체적 내용과 부담 범위를 원본으로 확인하는 것이 핵심입니다.

감정가 / 최저가

83,000,000원

신건(0회 유찰)

시세 비교

확인 불가

실거래 비교자료 없음

임차인 인수

0원

701호 전입은 말소기준 이후

핵심지표

토지 별도등기

명세서상 인수권리 명시

부산지방법원 2024타경4321. 연산동 한울차오름 7층 701호로, 집합건축물대장상 공동주택(도시형생활주택)이고 감정평가 이용상태도 도시형생활주택입니다. 감정가와 최저가는 모두 83,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 등기상 소유자는 김본선·윤종대로 각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다.

권리 흐름만 보면 말소기준은 2017.04.21 설정된 부산은행 근저당입니다. 이후의 수협은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정이고, 701호 박현지의 전입일도 2024.03.14로 말소기준보다 훨씬 늦습니다. 따라서 701호 임차인의 대항력 인수 문제는 없습니다. 그러나 별도로 매각물건명세서에 토지 별도등기가 인수권리로 표시되어 있어 “인수 0의 완전한 깨끗한 물건”으로 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경4321 (임의경매)
소재지	부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 7층701호 (연산동,한울차오름)
용도	다세대 · 공동주택(도시형생활주택)
소유자	김본선 2분의 1 · 윤종대 2분의 1
감정가 / 최저가	83,000,000원 / 83,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	주식회사 부산은행 / 2,175,703,296원
매각기일	2026.10.14
명세서 핵심	토지 별도등기 있음

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 토지 별도등기는 별도 확인

말소기준은 2017.04.21 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이고 공동담보목록 제2017-123호가 기재되어 있습니다. 2024.04.17 수협은행의 윤종대 지분 가압류 420,000,000원과 2024.08.12 부산은행의 임의경매개시결정은 말소기준 이후의 권리로 매각으로 소멸 예정입니다.

⛔ 가장 중요한 예외 — 토지 별도등기 매각물건명세서에는 “토지 별도등기 있음”이 인수권리로 명시되어 있습니다. 현재 제공된 내용만으로 그 별도등기의 권리자·금액·종류·부담 범위까지 특정할 수 없으므로, 낙찰 전 토지 등기 원본을 대조해 매수인이 실제로 어떤 부담을 승계하는지 반드시 확인해야 합니다. 배당계산의 임차인 인수액 0원과 이 토지 별도등기 문제는 서로 다른 사항입니다.

또한 2022.12.07 등기에는 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택이라는 내용이 기재되어 있습니다. 이 등기의 매각 후 처리 역시 원본 서류와 함께 확인할 필요가 있습니다.

② 701호 점유관계 — 전입은 후순위, 보증금은 미상

점유자	점유부분	용도	전입일	보증금	대항력	우선변제	승계
박현지	701호	주거	2024.03.14	미상	대항력 없음	확인 불가	임차보증금 인수 0원

701호 박현지의 전입일은 2024.03.14로 말소기준일 2017.04.21보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인이 임차보증금을 승계할 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당 여부 자체는 별도 확인이 필요합니다. 본 건물의 다른 호실 점유자들은 701호의 직접적인 점유관계와 구분해 보아야 합니다.

✅ 701호 임차인 관점 이 물건의 점유자인 박현지는 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 임차보증금이 낙찰자에게 인수되는 위험은 현재 자료상 0원입니다.

③ 가격 판단 — 신건 8,300만원, 실거래 비교자료는 없다

감정가와 현재 최저매각가는 모두 83,000,000원입니다. 한울차오름은 47세대, 2017.04.04 준공으로 확인되지만, 이번 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 가격 자료가 없어 8,300만원이 시세 대비 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

⚠️ 가격보다 먼저 확인할 것 신건 최저가가 감정가의 100%라는 사실보다 중요한 것은 토지 별도등기의 실제 인수 내용입니다. 인수 부담이 확정되지 않은 상태에서는 낙찰가 8,300만원만을 총 취득비용으로 보고 응찰가를 산정하면 위험할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	1,894,000원
1. 근저당 · 주식회사부산은행	2,400,000,000원	81,106,000원
2. 가압류 · 수협은행	420,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

83,000,000원 매각 가정 시 집행비용 1,894,000원을 제외한 81,106,000원이 부산은행 근저당에 배당되고, 수협은행 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 전체 채권 기준 미배당액은 2,738,894,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

매각대금 배분 (신건 8,300만원)

회차별 미배당액

신건 2,738,894,000원 → 1회 유찰 시 2,755,195,200원 → 2회 유찰 시 2,768,236,160원.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 연산역 서측 인근이며 주변은 주택·상가지대로 오피스텔, 공동주택, 각종 상가가 형성돼 있습니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 연산역·시청역·거제역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
이용상태. 한울차오름 2층 201호를 제외한 기호 2~48은 도시형생활주택으로 이용되고 있습니다.
건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·공동현관문·기계식주차·도시가스·난방설비가 있습니다.
토지. 일반상업지역, 평지의 세로장방형 토지로 공동주택 등의 부지이며 남서측 약 6m 내외 도로와 접합니다.
공시지가. 3,087,000원/㎡, 토지면적 338.1㎡입니다.
건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

토지 별도등기 원본 확인. 명세서상 인수권리로 표시된 별도등기의 종류·권리자·금액·말소 여부를 토지 등기에서 직접 확인해야 합니다.
701호 점유 확인. 박현지의 전입은 후순위라 대항력은 없지만, 실제 점유상태와 인도 협의 가능성은 현장에서 확인해야 합니다.
보증금 확인. 701호 보증금은 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 원문을 대조해야 합니다.
민간임대주택등기 확인. 등기부에 민간임대주택 관련 등기가 존재하므로 매각 후 처리 여부를 원본 기준으로 확인해야 합니다.
가격 검증. 직접 비교 가능한 실거래 자료가 없어 8,300만원의 시세 적정성을 단정할 수 없습니다. 현장 중개업소와 최근 동일·유사 면적 거래를 별도로 대조해야 합니다.
배당 착시 주의. 부산은행 채권이 대부분 미배당된다는 사실 자체는 낙찰자의 채무 인수를 뜻하지 않지만, 토지 별도등기는 별개의 인수 이슈입니다.

맺으며 — “임차인은 단순하지만, 토지 별도등기는 단순하지 않다”

701호 임차관계만 보면 구조는 명확합니다. 박현지는 말소기준 이후 전입해 대항력이 없고, 배당계산상 임차보증금 인수액도 0원입니다. 부산은행 근저당 이후의 수협은행 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸 예정입니다.

하지만 이 사건의 결론은 여기서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서가 토지 별도등기를 명시적인 인수권리로 표시하고 있기 때문입니다. 구체적 내용이 확인되지 않은 상태에서 “8,300만원에 받아 끝”이라고 판단할 수 없습니다. 또한 비교 가능한 실거래 자료가 없어 가격 메리트에도 가점을 줄 근거가 없습니다. 따라서 임차관계는 양호하지만, 토지 별도등기 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.

부동산임의경매

임차인은 후순위지만, ‘토지 별도등기’가 핵심 — 부산 한울차오름 701호

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 토지 별도등기는 별도 확인

② 701호 점유관계 — 전입은 후순위, 보증금은 미상

③ 가격 판단 — 신건 8,300만원, 실거래 비교자료는 없다

④ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — “임차인은 단순하지만, 토지 별도등기는 단순하지 않다”

사건 개요

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