부동산임의경매 (아파트)

핵심지표 💰 98,000,000원 👤 303호 임차인 1명 🛡️ 대항력 없음 ⚠️ 토지 별도등기 있음

한 줄 평 303호 점유자 정인철의 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 그러나 매각물건명세서에는 토지 별도등기 있음이 명시돼 있습니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이라고 해서 곧바로 ‘인수 위험 0’으로 단정할 수 없는 물건입니다. 실거래 비교자료도 없어 신건 98,000,000원이 싸다고 판단할 근거 역시 없습니다.

감정가 / 최저가

98,000,000원

신건(0회 유찰)

실질취득

98,000,000원+

토지 별도등기 영향 확인 필요

배당상 매수인 인수

0원

임차보증금 인수 산정 없음

핵심지표

토지 별도등기

등기내용 원문 확인이 우선

부산지방법원 2024타경4321. 연산동 한울차오름 3층 303호로, 감정평가상 201호를 제외한 나머지 호실은 도시형생활주택으로 이용되고 있습니다. 등기상 현재 소유자는 김본선·윤종대가 각 2분의 1씩 공유하고 있습니다. 말소기준은 2017.04.21. 부산은행 근저당권이며 채권최고액은 2,400,000,000원입니다. 이후 윤종대 지분에 설정된 수협은행 가압류 420,000,000원과 부산은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

303호에서 확인되는 점유자는 정인철이고 전입일은 2022.08.26.입니다. 말소기준일인 2017.04.21.보다 늦기 때문에 제공된 조사내용상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당액 자체를 계산할 자료는 없습니다. 더 중요한 부분은 임차인이 아니라 토지 별도등기입니다. 매각물건명세서에 인수권리로 표시돼 있으므로, 그 구체적인 등기내용과 매각 후 존속범위를 확인하기 전에는 매수인의 최종 부담을 확정할 수 없습니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경4321 (임의경매)
소재지	부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 3층303호 (연산동,한울차오름)
물건종류 / 이용상태	다세대 · 도시형생활주택
소유자	김본선 2분의 1 · 윤종대 2분의 1
감정가 / 최저가	98,000,000원 / 98,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	주식회사 부산은행 / 2,175,703,296원
매각기일	2026.10.14
특기사항	토지 별도등기 있음 · 집합건축물대장상 공동주택(도시형생활주택)

① 권리 흐름 — 후순위 임차인보다 토지 별도등기가 핵심

말소기준권리는 2017.04.21. 설정된 부산은행 근저당권입니다. 이후 2024.04.17. 수협은행 가압류와 2024.08.12. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 소유권은 2017.09.22. 김본선·윤종대에게 각 2분의 1씩 이전됐고, 같은 날 기존 근저당의 채무자가 윤종대로 변경된 내역이 있습니다.

⚠️ 말소기준만 보고 ‘깨끗하다’고 결론 내리면 안 되는 이유 매각물건명세서에는 토지 별도등기 있음이 인수권리로 명시돼 있습니다. 배당표의 매수인 인수액 0원은 보증금 등 금액화된 인수액이 없다는 의미일 뿐, 토지 별도등기의 법적 효과까지 0이라는 뜻은 아닙니다. 입찰 전 별도등기의 권리 종류·순위·존속 여부를 원문으로 확인해야 합니다.

② 303호 임차인 — 전입은 늦어 대항력 없음

임차인	점유부분	전입일	보증금	대항력	우선변제	승계
정인철	303호	2022.08.26	미상	없음	확인되지 않음	보증금 인수 없음

정인철의 전입일은 말소기준일보다 약 5년 늦습니다. 따라서 제공된 조사 기준으로는 대항력이 없어 낙찰자가 임대차보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당요구 여부나 구체적인 배당순위까지는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다. 이 물건의 주된 인수위험은 임차인이 아니라 토지 별도등기 쪽입니다.

③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘신건이 싸다’고 말할 수 없다

한울차오름은 47세대이며 2017.04.04. 사용승인된 건물입니다. 다만 본 자료에는 303호와 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균·최신 거래가격이 없습니다. 따라서 감정가 98,000,000원과 최저가 98,000,000원이 주변 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.

⚠️ 신건 가격의 해석 현재 회차는 감정가의 100%인 98,000,000원입니다. 실거래 비교값이 없기 때문에 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 1회 유찰 시 78,400,000원, 2회 유찰 시 62,720,000원으로 내려가지만, 이것 역시 시세보다 싸다는 뜻은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	2,164,000원
1. 근저당 · 주식회사부산은행	2,400,000,000원	95,836,000원
2. 가압류 · 수협은행	420,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

매각가 98,000,000원을 가정하면 집행비용 2,164,000원을 제외한 95,836,000원이 부산은행 근저당에 배당되고, 수협은행 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 채권자 총 미배당액은 2,724,164,000원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 토지 별도등기의 법적 영향은 별도로 확인해야 합니다.

매각대금 배분 (신건 98,000,000원)

집행비용과 부산은행 근저당 배당으로 매각대금 전액이 소진됩니다.

회차별 채권 미배당액

유찰될수록 매각대금이 줄어 총 미배당액은 2,724,164,000원 → 2,743,411,200원 → 2,758,808,960원으로 증가합니다.

✅ 임차인 관점 303호 정인철의 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 확인된 임차인 때문에 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.

⛔ 권리 관점 매각물건명세서에 토지 별도등기 있음이 인수권리로 표시돼 있습니다. 별도등기의 구체적인 권리내용을 확인하지 않은 상태에서는 “인수 0원·권리 깨끗”으로 결론 내리면 안 됩니다. 이 확인이 입찰 여부를 가르는 선결조건입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산 연제구 연산동 연산역 서측 인근으로, 주변은 주택·상가·오피스텔·공동주택이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 연산역·시청역·거제역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·공동현관문·기계식주차·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
토지. 일반상업지역의 세로장방형 평지이며 남서측 약 6m 폭 도로에 접합니다. 공시지가는 3,087,000원/㎡입니다.
공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

토지 별도등기 원문 확인. 어떤 권리가 별도등기로 존재하고 매각 후 무엇이 존속하는지 등기사항과 매각물건명세서를 반드시 대조해야 합니다.
303호 점유관계 재확인. 정인철의 전입은 후순위지만 현재 실제 점유상태와 인도 가능 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
보증금·확정일자 확인. 정인철의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 명세서와 배당요구 관련 서류를 확인하세요.
가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 98,000,000원이 시세 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다. 별도의 실거래·매물 비교가 필요합니다.
공동담보 구조 확인. 부산은행 근저당은 공동담보목록 제2017-123호와 연결돼 있어 해당 담보범위와 본건에 미치는 효과를 원문으로 확인해야 합니다.
민간임대주택 등기 확인. 2022.12.07. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리 및 말소 여부를 관련 서류에서 확인하세요.

맺으며 — “임차인은 단순하지만, 토지 별도등기가 결론을 바꾼다”

303호 임차인만 보면 분석은 단순합니다. 정인철의 전입일은 2022.08.26.으로 말소기준권리 2017.04.21.보다 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 수협은행 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 물건을 권리 깨끗한 신건으로 분류하기에는 결정적인 예외가 있습니다. 바로 매각물건명세서에 적힌 토지 별도등기 있음입니다.

가격도 낙관적으로 볼 근거가 없습니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 98,000,000원이지만, 최근 실거래 비교자료가 없어 이 가격이 싸다는 판단을 할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 순서는 명확합니다. 첫째 토지 별도등기의 존속·인수 내용을 확인하고, 둘째 실제 시세를 별도로 검증한 뒤, 그 다음에야 입찰가를 정하는 물건입니다. 임차인 위험은 낮지만 전체 권리위험까지 낮다고 보기는 어렵습니다.

부동산임의경매

303호 임차인은 후순위지만, ‘토지 별도등기’ 확인 없이는 깔끔하다고 할 수 없다 — 부산 한울차오름

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 임차인보다 토지 별도등기가 핵심

② 303호 임차인 — 전입은 늦어 대항력 없음

③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘신건이 싸다’고 말할 수 없다

④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — “임차인은 단순하지만, 토지 별도등기가 결론을 바꾼다”

사건 개요

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