부동산임의경매 (아파트)

💰 164,000,000원 최저가 👤 1명 실제 임차인 🛡️ 0원 임차보증금 인수 🏢 47세대 도시형생활주택

한 줄 평 본건 1006호의 실제 임차인 김나연은 주민등록·점유가 말소기준 근저당보다 늦어 대항력이 없고 임차보증금 126,000,000원의 매수인 승계도 없습니다. 다만 매각물건명세서에 “토지 별도등기 있음”이 인수권리로 명시되어 있어, 최저가 164,000,000원만으로 실질취득비용을 확정해서는 안 됩니다. 실거래 비교자료도 없어 가격 메리트는 판단 보류가 맞습니다.

감정가

164,000,000원

한울차오름 1006호

최저가 / 실질취득

164,000,000원

토지 별도등기 확인 전 총액 확정 불가

임차보증금 인수

0원

김나연 대항력 없음 · 승계 없음

핵심지표

0회 유찰

매각기일 2026.10.14

부산지방법원 2024타경4321. 연산동 한울차오름 10층 1006호입니다. 집합건축물대장상 용도는 공동주택(도시형생활주택)이고, 감정평가 이용상태도 201호 근린생활시설을 제외한 나머지 호실을 도시형생활주택으로 보고 있습니다. 본건의 권리 기준점은 2017.04.21. 부산은행 근저당권입니다. 이후 수협은행 가압류와 임의경매개시결정, 김나연의 주택임차권등기는 모두 이 기준보다 늦습니다.

임차인 쪽만 보면 구조는 명확합니다. 김나연의 임대차계약일은 2021.07.24., 확정일자는 2021.07.26., 주민등록·점유개시는 2021.08.20.입니다. 모두 2017.04.21. 말소기준 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 126,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 이 사건에는 임차보증금과 별개로 토지 별도등기 인수권리가 명시돼 있어 권리분석의 마지막 확인점은 토지 쪽입니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경4321 (임의경매)
소재지	부산광역시 연제구 거제천로146번길 39, 10층1006호 (연산동, 한울차오름)
물건종류	다세대 · 공동주택(도시형생활주택)
소유자	김본선 지분 2분의 1 · 윤종대 지분 2분의 1
감정가 / 최저가	164,000,000원 / 164,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	주식회사 부산은행 / 2,175,703,296원
말소기준	2017.04.21. 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원
매각기일	2026.10.14
건물	철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 · 한울차오름 · 2017.04.04 준공 · 47세대

① 권리 흐름 — 임차인은 후순위, 토지 별도등기는 별도 확인

✅ 임차보증금 승계는 0원 김나연의 주민등록·점유개시 2021.08.20.은 말소기준 2017.04.21.보다 늦습니다. 등기부상 주택임차권도 2024.09.23. 등기되어 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 따라서 126,000,000원 임차보증금을 매수인이 대항력 때문에 떠안는 구조는 아닙니다.

⛔ 별개 핵심: 토지 별도등기 있음 매각물건명세서에는 토지 별도등기가 인수권리로 명시되어 있습니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있지만, 이 0원은 임차보증금 등 금액화된 인수채무 기준입니다. 토지 별도등기의 권리 내용과 매각 후 부담 범위를 원본에서 확인하기 전에는 실질취득비용을 164,000,000원으로 확정할 수 없습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명

임차인	범위	보증금	전입·점유	확정일자	권리판정
김나연	건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기)	126,000,000원	2021.08.20	2021.07.26	대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음

김나연의 임대차계약일은 2021.07.24.이며 2024.09.23. 임차권등기 및 배당요구가 확인됩니다. 확정일자와 주민등록·점유를 갖췄지만 모두 2017.04.21. 부산은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 선순위 담보권에 앞서지 못하는 후순위 임차관계입니다. 현재 배당 가정에서는 선순위 부산은행 근저당 배당만으로 매각대금이 소진됩니다. 다만 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당순위와 금액은 매각물건명세서 원본과 배당기준을 다시 대조해야 합니다.

③ 가격 판단 — 신건 164,000,000원, 시세 비교는 보류

현재 회차는 0회 유찰된 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 164,000,000원입니다. 제공된 단지정보에는 한울차오름 47세대, 2017.04.04 준공 정보가 확인되지만 본건과 직접 비교할 최근 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가보다 싸다”, “시세 대비 저렴하다”는 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.

⚠️ 최저가와 실질취득비용을 동일시하면 안 되는 이유 임차보증금 승계는 0원이지만 토지 별도등기 인수권리가 따로 명시되어 있습니다. 그러므로 현재 최저가 164,000,000원은 입찰가격의 출발점일 뿐, 토지 별도등기의 부담을 확인하기 전에는 최종 실질취득비용으로 볼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	3,096,000원
1. 근저당 · 주식회사부산은행	2,400,000,000원	160,904,000원
2. 가압류 · 수협은행	420,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 회차 가정에서는 매각대금 164,000,000원 전부가 집행비용과 부산은행 근저당 배당으로 소진됩니다. 총 채권액 2,820,000,000원 중 채권자 예상배당은 160,904,000원이고, 미배당액은 2,659,096,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

매각대금 배분 (현재 회차 164,000,000원)

배당 계산상 금액화된 매수인 인수는 0원입니다. 토지 별도등기 인수권리는 별도 확인 대상입니다.

회차별 미배당

현재 회차 2,659,096,000원 → 1회 유찰 2,691,436,800원 → 2회 유찰 2,717,309,440원.

✅ 임차인 관점 본건 1006호 임차인의 전입·점유는 말소기준보다 늦고, 임차권등기도 후순위입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 승계하는 전형적인 인수형 물건은 아닙니다.

⛔ 전체 권리 관점 임차인이 안전하다고 해서 물건 전체가 곧바로 “인수 0의 완전한 안전형”이 되는 것은 아닙니다. 토지 별도등기가 인수권리로 명시되어 있으므로 이 부분을 해소하지 않고 응찰가를 정하는 것은 위험합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 연산역 서측 인근으로, 주변은 주택·상가지대이며 오피스텔·공동주택·각종 상가가 형성되어 있습니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 연산역·시청역·거제역이 있어 대중교통사정은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
용도. 201호는 근린생활시설, 나머지 호실은 도시형생활주택으로 이용되고 있습니다. 본건 1006호는 공동주택(도시형생활주택)입니다.
토지. 일반상업지역, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지이며 남서측 약 6m 내외 도로와 접합니다. 공시지가는 3,087,000원/㎡입니다.
건물 상태. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 급·배수, 위생, 화재탐지·소화, 승강기, 공동현관, 기계식주차, 도시가스, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

토지 별도등기 원본 확인. 매각물건명세서에 인수권리로 기재된 토지 별도등기의 권리자·원인·부담 범위를 반드시 대조해야 합니다.
실질취득비용 재산정. 임차보증금 승계는 0원이지만 토지 별도등기 부담이 확정되기 전까지 최저가 164,000,000원을 최종 취득원가로 단정하지 마세요.
김나연 임차권 확인. 보증금 126,000,000원, 계약일 2021.07.24., 확정일자 2021.07.26., 전입·점유 2021.08.20., 임차권등기 2024.09.23.을 등기부·명세서와 다시 대조하세요.
민간임대주택등기 확인. 2022.12.07. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 후 처리관계를 원본 서류에서 점검해야 합니다.
가격 보수적으로 판단. 현재 0회 유찰의 신건이며 직접 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않으므로 “감정가 대비 할인”만으로 가격 메리트를 평가하지 마세요.
배당표 한계 확인. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 가정치입니다.

맺으며 — “임차인 안전”과 “전체 권리 안전”은 다르다

1006호 임차인 김나연은 말소기준권리보다 늦게 전입·점유한 후순위 임차인입니다. 따라서 126,000,000원의 임차보증금을 낙찰자가 대항력 때문에 떠안을 위험은 없습니다. 이 지점만 보면 권리는 비교적 단순합니다.

하지만 이 사건의 결론을 임차인 분석만으로 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에 토지 별도등기 있음이 인수권리로 명시되어 있기 때문입니다. 여기에 현재 회차는 0회 유찰 신건이고, 직접 비교할 실거래 금액도 없어 가격상 우위를 확인할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 “임차보증금 승계는 0원, 가격 메리트는 판단 보류, 토지 별도등기 확인 전 입찰 보류”가 가장 보수적입니다.

부동산임의경매

임차보증금 인수는 0원, 하지만 ‘토지 별도등기’ 확인이 먼저 — 부산 한울차오름 1006호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인은 후순위, 토지 별도등기는 별도 확인

② 임차인 — 실제 임차인 1명

③ 가격 판단 — 신건 164,000,000원, 시세 비교는 보류

④ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — “임차인 안전”과 “전체 권리 안전”은 다르다

사건 개요

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