부산지방법원 2025타경4924. 수영역 남동측 인근에 자리한 슬론하우스 2층 201호입니다. 공부상 용도는 다세대주택이며, 건물에는 도시형 다세대주택과 업무시설인 오피스텔이 함께 있습니다. 등기상 소유자는 주식회사비앤씨개발이고, 채권최고액 5,760,000,000원의 해운대신용협동조합 근저당권을 기초로 임의경매가 진행되었습니다. 이 근저당권에는 공동담보목록이 기재되어 있어, 거액의 채권최고액을 201호만의 개별 채무로 해석해서는 안 됩니다.
권리의 선후관계 자체는 비교적 뚜렷합니다. 최초 근저당권 설정일은 2023.12.26이고, 확인되는 전입신고일과 임차권등기일은 모두 그 이후입니다. 다만 후순위라는 사실만으로 현장 점유 확인이나 명도 부담까지 없어지는 것은 아닙니다. 특히 현황조사의 전입자 기록은 여러 호실에 걸친 것으로 보이므로, 201호 점유자와 실제 임대차계약을 분리해 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4924 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 88-15 슬론하우스 2층 201호 도로명: 부산광역시 수영구 수영로674번길 7 |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형-단지형 다세대주택) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 13층 건물 중 2층 201호 |
| 소유자 | 주식회사비앤씨개발 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 173,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 해운대신용협동조합 |
| 청구금액 | 4,882,146,288원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.26 해운대신용협동조합 근저당권 설정 |
| 채권최고액 | 5,760,000,000원 (공동담보목록 제2023-609호) |
| 근저당권 이전 | 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기 |
| 임차권등기 | 허소희 · 임차보증금 28,000,000원 |
| 민간임대주택 | 2024.01.03 민간임대주택등기 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 등기 확인일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소기준, 임대등록은 별도 확인
말소기준인 2023.12.26 근저당권 이후 경매개시결정, 주택도시보증공사의 가압류, 허소희의 주택임차권등기가 발생했습니다. 이들 후순위 담보·집행·임차권등기는 매각에 따라 말소되는 것으로 분석됩니다. 그러나 민간임대주택 등록에 따른 법률상 의무와 행정상 제한은 근저당권 말소만으로 해결된다고 단정할 수 없습니다.
② 임차인·점유 분석 — 201호와 다른 호실을 구분해야 한다
201호에 직접 연결되는 임차권등기자는 허소희입니다. 임차보증금 28,000,000원, 임대차계약일과 확정일자 2024.02.27, 점유개시일 2024.03.04, 주민등록일 2024.03.05로 확인됩니다. 모두 말소기준권리 설정일 이후에 대항요건이 갖추어진 형태입니다.
| 임차권자 | 점유 범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 허소희 | 건물 전부 201호 임차권등기 |
전입 2024.03.05 확정 2024.02.27 |
28,000,000원 |
대항력 없음
우선변제 순위 확인
승계 아님
2026.06.04 임차권등기 매각으로 소멸 예정 |
허소희의 임차권등기는 말소기준 이후에 성립한 주택임차권입니다. 확정일자가 있다는 사실만으로 선순위 대항력이 발생하지는 않습니다. 배당 여부, 소액임차인 최우선변제 해당 여부, 실제 점유관계는 별도 확인 대상입니다.
③ 다수 전입자 확인 — 201호 귀속 여부가 쟁점
현황조사에는 허소희를 포함한 47명의 임차인·전입 관련 명단이 있습니다. 그 가운데 허소희는 201호와 직접 연결되고, 4명은 다른 호실이 명시되어 있으며, 42명은 호실이 특정되지 않았습니다. 따라서 47명 전부를 201호의 실제 임차인이라고 볼 수 없습니다. 반대로 호실이 불분명하다는 이유만으로 201호와 무관하다고 확정할 수도 없습니다.
| 구분 | 성명 | 호실 | 전입일 | 대항력 / 보증금 |
|---|---|---|---|---|
| 타 호실 | 박소은 | 304호 | 2024.03.29 | 선순위 대항력 없음 · 보증금 미상 |
| 타 호실 | 김아란 | 301호 | 2024.03.27 | 선순위 대항력 없음 · 보증금 미상 |
| 타 호실 | 김려경 | 803호 | 2024.03.25 | 선순위 대항력 없음 · 보증금 미상 |
| 타 호실 | 김지우 | 703호 | 2024.02.23 | 선순위 대항력 없음 · 보증금 미상 |
| 호실 미상 | 기타 전입자 42명 | 확인 필요 | 2024~2025년 |
대항력 가능·미상
보증금 미상
확정일자 및 201호 점유 여부 미확인 |
호실 미상 전입자 42명 명단 확인
박보경, 강민주, 이다연, 이태호, 전애영, 김미현, 임선영, 이상진, 심형섭, 이채원, 김건희, 박지희, 백진이, 이준희, 김하영, 문은비, 설하윤, 김성관, 김다정, 정지훈, 민영신, 김유빈, 전새미, 윤혜란, 김시은, 박유빈, 이지민, 강륜경, 박정현, 이다희, 임희정, 박동진, 최준혁, 김형준, 백지송, 이슬기, 김민지, 김혜진, 임현준, 김종보, 이재원, 서학순.
이들의 전입일은 모두 등기상 말소기준권리인 2023.12.26 이후입니다. 그러나 보증금, 확정일자, 해당 호실에 관한 실제 점유 여부는 별도로 확인해야 하므로 201호 관련 대항력 판단은 미상으로 남겨둡니다.
호실 미상 전입자 가운데 심형섭, 문은비, 설하윤, 정지훈, 민영신, 윤혜란, 서학순은 배당요구 관련 문건 접수가 확인됩니다. 배당요구가 있다는 사실은 채권 신고와 관련된 정보이지, 곧바로 201호의 임차인이라는 뜻은 아닙니다.
④ 가격 판단 — 시세 검증 없이 신건 할인 여부를 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 173,000,000원으로 감정가와 동일합니다. 후순위 권리의 매각 소멸을 전제로 산출한 매수인 인수액은 0원이므로, 취득세와 기타 거래·명도 비용을 제외한 실질취득 추정액도 173,000,000원입니다.
다만 슬론하우스 201호에 적용할 수 있는 검증된 동일 유형 실거래 비교가격은 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가가 최근 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 부족합니다. 신건이라는 이유만으로 감정가를 합리적인 매수가격으로 보거나, 최저가를 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차별 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수(추정) |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 173,000,000원 | 6,890,222,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 138,400,000원 | 6,924,337,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 110,720,000원 | 6,951,630,080원 | 0원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,222,000원 |
| 1. 근저당 · 해운대신용협동조합(원권리자) | 5,760,000,000원 | 169,778,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 7,060,000,000원 | 6,890,222,000원 미배당 |
집행비용 3,222,000원을 우선 공제하고, 근저당권에 나머지 169,778,000원을 배당하는 추정입니다. 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전등기되어 있으므로 최종 배당권자 확인이 필요합니다. 채권액은 근저당 채권최고액 및 가압류 청구금액 기준입니다. 실제 배당은 채권잔액, 공동담보 배당관계, 당해세, 소액임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철도 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교와 각종 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 수영역이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 13층 건물로, 외벽은 치장벽돌 및 기타 마감재가 사용되었습니다. 급·배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 주차타워, 도시가스 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역의 대지이며, 남측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다. 토지면적은 398.3㎡, 공시지가는 2,640,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하) 및 상대보호구역에 해당합니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 건물 특성. 2023.10.31 준공된 슬론하우스는 다세대주택과 오피스텔이 함께 있는 건물입니다. 매각 대상 201호의 공부상 용도와 실제 이용 형태를 확인해야 합니다.
- 환금성. 수영역 인근이라는 접근성은 긍정적이지만, 201호에 적용할 실거래 비교가격이 확보되지 않아 매각가격과 재매각 가능성을 수치로 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 201호 점유자 확인. 허소희의 임차권등기와 실제 점유 상태를 확인하고, 점유개시일 및 계약 내용이 일치하는지 점검합니다.
- 호실 미상 전입자 확인. 전입 기록상 호수가 특정되지 않은 42명 중 201호 관련자가 있는지 현황조사·전입세대열람·현장조사로 구분합니다.
- 소액임차인 최우선변제. 보증금 28,000,000원에 대한 최우선변제 적용 여부 및 다른 임차인의 배당요구를 확인합니다. 예상배당표에는 이 부분이 반영되지 않았습니다.
- 민간임대주택 등록사항. 임대사업자 등록, 임대의무기간, 등록말소 가능성 및 경매 취득 시 관련 의무의 처리 방법을 확인합니다.
- 공동담보와 채권양도. 공동담보목록 제2023-609호의 범위와 2025.10.23 근저당권 이전에 따른 현재 배당권자 및 채권계산서를 대조합니다.
- 신건 가격 검증. 173,000,000원의 감정가를 같은 용도·면적·입지의 최근 실거래와 비교하고, 호실별 이용 상태와 수익성을 별도로 점검합니다.
- 명도 및 관리비. 낙찰 후 점유자 인도 절차, 미납 관리비의 공용부분 승계 가능성, 주차타워 이용 조건 및 유지관리 상태를 확인합니다.
- 매각기일 전 재확인. 2026.11.16 매각기일에 앞서 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료와 매각 진행상태를 확인합니다.
맺으며 — “인수 0원 추정”과 “안전한 낙찰”은 다르다
부산 슬론하우스 201호의 장점은 말소기준권리가 분명하고, 확인된 임차권등기 및 가압류가 후순위라는 점입니다. 따라서 현재의 권리순위와 배당 가정에서 매수인 인수채무는 0원으로 산정됩니다.
하지만 이 사건은 청구금액이 크고 공동담보가 설정된 개발법인 소유 물건이며, 민간임대주택 등록등기와 다수 전입 기록이 함께 존재합니다. 201호에 실제로 귀속되는 임대차계약과 점유 현황을 확정하지 않은 채, 등기상 후순위라는 이유로 모든 위험이 해결되었다고 판단해서는 안 됩니다.
여기에 신건 최저가 173,000,000원이 최근 실거래 시세에 비해 유리하다는 근거도 확보되지 않았습니다. 권리순위는 비교적 명확하지만, 점유·등록의무·가격 적정성은 아직 검증이 필요합니다. 종합적으로는 입찰 보류 후 확인이 적절한 물건입니다.
