부산지방법원 2025타경4924. 부산광역시 수영구 광안동에 있는 슬론하우스 4층 401호입니다. 공부상 용도는 다세대이며, 건물은 지하 1층·지상 13층의 철근콘크리트 구조입니다. 소유자는 주식회사비앤씨개발이고, 2023년 12월 26일 설정된 해운대신용협동조합의 채권최고액 5,760,000,000원 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 판단합니다.
등기부에는 신탁재산 귀속에 따른 소유권이전, 민간임대주택등기, 임의경매개시결정, 주택임차권등기 및 근저당권이전이 확인됩니다. 특히 김시은의 임차권등기는 보증금 130,000,000원으로 기재되어 있지만, 전입일과 임대차계약일 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 이 임차권은 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분석됩니다.
문제는 점유관계입니다. 현황조사에는 건물 내 여러 전입자가 기록되어 있으나, 상당수의 점유 호실과 보증금이 확인되지 않습니다. 401호의 임차권등기 내용과 실제 점유자를 일치시켜 확인하는 절차가 필수적입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4924 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 88-15 슬론하우스 4층 401호 도로명: 부산광역시 수영구 수영로674번길 7 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 13층 |
| 소유자 | 주식회사비앤씨개발 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 176,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 해운대신용협동조합 |
| 청구금액 | 4,882,146,288원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.26 해운대신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,760,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 등기부 발급일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당권
권리분석의 기준점은 2023.12.26 해운대신용협동조합 근저당권입니다. 이보다 늦게 발생한 김시은의 주택임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
다만 2025.10.23 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 이는 기존 근저당권에 관한 권리이전이므로 말소기준일 자체가 변경되는 것은 아닙니다. 배당 시 실제 채권자의 지위와 채권액은 최신 권리관계 및 채권신고 내용을 기준으로 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 401호 확인이 핵심
401호에 관하여 등기부에서 직접 확인되는 주택임차권자는 김시은입니다. 보증금은 130,000,000원이며, 계약일과 확정일자는 2024.03.04, 전입 및 점유개시일은 2024.03.27입니다.
| 성명 / 호실 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 김시은 401호 · 건물 전부 |
2024.03.27 확정 2024.03.04 |
130,000,000원 | 후순위 · 인수 없음 우선변제 후순위 승계 아님 |
| 박소은 304호 |
2024.03.29 | 미상 | 401호 외 호실 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김아란 301호 |
2024.03.27 | 미상 | 401호 외 호실 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김려경 803호 |
2024.03.25 | 미상 | 401호 외 호실 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김지우 703호 |
2024.02.23 | 미상 | 401호 외 호실 우선변제 미상 승계 아님 |
| 기타 전입자 42명 호실 특정 불가 |
말소기준일 이후 전입 기록 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
전입 관련 명단에는 총 47명이 기록되어 있으나, 이 숫자가 401호의 실제 임차인 수를 의미하지는 않습니다. 401호로 특정되는 주택임차권자는 김시은 1명이며, 다른 호실로 명시된 전입자와 호실 미상 전입자는 구별하여 판단했습니다. 보증금 합산 대상 역시 401호와의 관계가 확인된 경우로 제한해야 합니다.
임대차계약·확정일자: 2024.03.04
전입·점유개시: 2024.03.27
임차권등기: 2025.04.18
임대차 관련 날짜가 모두 말소기준권리보다 늦으므로 선순위 대항력 임차인에 해당하지 않습니다. 따라서 기재된 주택임차권 보증금 130,000,000원을 매수인이 그대로 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 배당을 받지 못한 임차인의 실제 퇴거와 인도 문제는 별도로 검토해야 합니다.
배당요구가 확인되는 전입자에는 허소희·심형섭·문은비·설하윤· 정지훈·민영신·윤혜란·서학순 등이 포함됩니다. 다만 이들의 배당요구 사실만으로 401호 임차인이라고 판단하거나 보증금을 합산해서는 안 됩니다. 해당 인물들의 실제 점유 호실과 배당 대상 물건을 구분해야 합니다.
③ 가격 판단 — 시세 검증 전 신중 접근
현재 감정가와 최저매각가는 모두 176,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 감정가 전액이 최저가로 설정되어 있습니다.
슬론하우스의 건물 관련 거래정보에는 2023.10.31 준공, 16세대 등의 정보가 확인됩니다. 다만 401호와 대응되는 동일 면적의 실거래 비교가 성립하지 않아 현재 최저매각가가 실제 시장가격보다 저렴한지 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,264,000원 |
| 1. 근저당권 · 해운대신용협동조합 케이씨유엔피엘대부주식회사로 권리이전 등기 |
5,760,000,000원 | 172,736,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용과 근저당권 배당액은 제공된 예상배당 계산을 적용했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당액은 변동될 수 있습니다. 근저당권은 공동담보로 설정되어 있으므로 채권최고액 전부를 401호만의 독립 채무로 해석해서는 안 됩니다.
다만 이 금액은 공동담보 채권최고액을 기준으로 계산한 부족액이며, 실제 확정채권액 또는 401호 단독 부담액을 의미하지 않습니다. 미배당이 크다는 사실 자체가 매수인에게 해당 금액이 승계된다는 뜻도 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오와 실질취득 위험
| 회차 | 최저가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 176,000,000원 | 172,736,000원 | 5,587,264,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 140,800,000원 | 138,028,800원 | 5,621,971,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 112,640,000원 | 110,263,040원 | 5,649,736,960원 | 0원 |
제시된 배당 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 발생하지 않습니다. 그러나 이 결과는 현재 확인된 권리와 배당 가정에 근거합니다. 호실 미상 전입자의 실제 점유관계와 임대차 내용을 확인하기 전에는 인수 위험이 완전히 제거되었다고 확정하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2·3호선 수영역 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·오피스텔·숙박시설·학교 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 2·3호선 수영역이 있어 감정평가상 제반 교통 사정은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 13층 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워, 도시가스 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄한 세장형 형태입니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 (52m 이하)과 상대보호구역에 포함됩니다. 토지면적은 398.3㎡, 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 401호의 실제 내부 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 수영역 인근의 교통 여건은 긍정적입니다. 그러나 다세대와 오피스텔이 혼합된 건물로, 용도·면적·임대수요에 따른 개별적인 시장가격 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 401호 실제 점유자 확인. 김시은의 임차권등기 내용과 현재 점유자가 일치하는지 확인해야 합니다. 호실 미상 전입자가 401호와 관계되는지도 현장조사와 전입세대 관련 서류를 통해 확인하세요.
- 임차보증금 확인. 등기된 130,000,000원 보증금의 계약관계, 배당요구 내용 및 임차권등기 상태를 대조하세요. 후순위 임차권의 소멸 여부와 실제 명도 문제를 구분해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 해운대신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 권리자, 채권잔액 및 배당관계를 확인하세요.
- 공동담보 범위 확인. 공동담보목록 제2023-609호의 담보물건 구성과 다른 담보물의 경매·변제 여부를 확인하세요. 공동담보 채권최고액을 401호의 단독 채무로 해석하지 않아야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 임대사업자 등록 및 임대의무기간, 매각 후 적용되는 의무와 말소·변경 가능성을 관할 기관과 관련 서류를 통해 확인하세요.
- 다세대 용도 확인. 401호의 건축물대장상 정확한 용도와 실제 이용상태, 면적을 확인하고 같은 용도의 유사 거래와 비교하세요.
- 실거래가 검증. 감정가 176,000,000원을 적정 시세로 간주하지 말고, 동일·유사 용도와 면적의 최근 거래가격을 먼저 조사하세요.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자와 퇴거 가능성을 확인하고, 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분을 관리주체에 확인하세요.
- 배당 및 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요. 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 예상과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0”
부산 슬론하우스 401호의 핵심은 선순위 근저당권 이후에 설정된 주택임차권입니다. 김시은의 보증금 130,000,000원은 후순위 임차권으로 확인되며, 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건을 권리상 완전히 깨끗한 물건으로 평가하기에는 주의할 부분이 남습니다. 건물 전체에 다수의 전입자가 존재하고, 실제 401호 점유관계는 추가 확인이 필요합니다. 민간임대주택등기와 공동담보 근저당권의 권리이전도 확인해야 할 사항입니다.
가격 측면에서도 감정가 176,000,000원이 시장가격보다 낮다는 근거는 확인되지 않습니다. 유찰 시 최저가가 낮아지는 것은 사실이지만, 가격 하락만으로 안전마진이 확보된다고 볼 수 없습니다.
결론은 권리상 인수액 0원은 긍정적이나, 점유관계와 시세가 확인되기 전까지 입찰 판단은 보류입니다. 이 물건의 핵심은 단순한 낙찰가 계산이 아니라, 실제 점유자·후순위 임차권·공동담보 관계를 정확히 확인하는 데 있습니다.
