* 실질취득 기준액과 인수액은 최저가 낙찰 및 제시된 권리·배당 시나리오를 가정한 금액입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 제외되며, 실제 점유관계와 민간임대주택 관련 법률관계 확인 전에는 최종 인수액으로 확정할 수 없습니다.

부산지방법원 2025타경4924. 부산광역시 수영구 광안동 88-15, 슬론하우스 13층 1302호입니다. 사건의 분류상 용도는 근린시설이지만, 감정평가 요항에는 건물 내 일부 호실이 도시형생활주택(단지형 다세대주택), 나머지 일부 호실이 업무시설(오피스텔)로 이용되는 것으로 구분돼 있습니다. 따라서 1302호를 일반 아파트나 특정 유형의 오피스텔로 단정해서는 안 됩니다. 개별 호실의 건축물대장과 감정평가 대상 번호를 대조하는 절차가 필요합니다.

소유자는 주식회사비앤씨개발입니다. 2023년 12월 26일 신탁재산이 귀속되면서 소유권이전등기가 이뤄졌고, 같은 날 해운대신용협동조합의 채권최고액 5,760,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 경매개시결정과 주택도시보증공사의 가압류가 등기됐으며, 근저당권은 2025년 10월 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 여기에 후순위 주택임차권등기까지 존재합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 별도 확인사항

이 사건의 말소기준은 2023.12.26 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 그 후 2025.02.11 임의경매개시결정, 2025.04.22 주택도시보증공사 가압류, 2026.03.20 전애영의 주택임차권등기가 발생했습니다. 등기상 후순위인 이들 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸할 구조입니다.

2025.10.23의 근저당권 이전은 별도의 신규 선순위 담보권이 설정된 것이 아니라, 기존 근저당권자가 해운대신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 변경된 것입니다. 따라서 말소기준일은 2023.12.26으로 유지됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 1302호와 다른 호실을 구분

현황조사 등에 등장하는 전입 관련 명단은 47명입니다. 이 중 전애영 1명의 권리는 등기부상 1302호와 직접 연결됩니다. 4명은 301호·304호·703호·803호로 다른 호실이 특정돼 있으며, 나머지 42명은 호수가 미상입니다. 그러므로 47명이 모두 1302호의 실제 임차인이라는 뜻은 아닙니다.

전애영의 전입·점유개시 및 확정일자는 모두 2023.12.26 말소기준권리 이후입니다. 따라서 제공된 권리관계에 따르면 말소기준 근저당권에 우선하는 대항력은 없습니다. 보증금 130,000,000원은 매수인이 그대로 인수한다고 계산할 금액이 아닙니다. 다만 임차권등기와 배당요구 사실이 확인되는 만큼, 배당 가능 여부와 실제 점유 및 명도관계를 구분해 확인해야 합니다.

표의 '가능·미상'은 보증금·확정일자·점유 호실이 확인되지 않은 조사 대상자에 대한 유보 표시입니다. 해당 인물들의 신고된 전입일은 모두 2023.12.26 말소기준권리 이후이므로, 현재 확인되는 전입일만으로 근저당권에 우선하는 대항력이 인정된다는 뜻은 아닙니다. 배당요구가 미확인된 경우에도 배당요구를 하지 않았다고 단정하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 실거래 비교 없이 저렴하다고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 199,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 제공된 권리·배당 시나리오상 인수액은 0원이므로 단순 실질취득 기준액 역시 199,000,000원입니다.

다만 해당 호실과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가격이 확인되지 않았습니다. 건물의 거래 참고 면적으로 나타나는 29.0827㎡ 또한 1302호와 면적 일치 여부가 확인되지 않아 이를 해당 호실의 전용면적으로 확정하거나 평당 가격 계산에 사용하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 199,000,000원 가정)

* 근저당권은 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 표의 해운대신용협동조합 명칭은 기존 근저당권 기준의 배당 시나리오 표기이며, 실제 배당권리자는 채권양도 및 승계서류로 확인해야 합니다. 근저당 채권액 5,760,000,000원은 채권최고액 기준입니다.

신건 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,586,000원을 공제한 195,414,000원이 근저당권 배당에 배정됩니다. 주택도시보증공사 가압류에는 배당이 없고, 소유자 잔여금도 없습니다. 전애영의 임차권에 대한 배당액은 이 예상배당표에 별도로 반영돼 있지 않습니다.

이 시나리오의 채권 총액 7,060,000,000원에 대한 미배당 추정액은 6,864,586,000원입니다. 다만 근저당권에는 공동담보목록이 기재돼 있으므로, 이 총액을 1302호에만 개별적으로 귀속되는 확정 채무로 해석해서는 안 됩니다. 더욱이 채권자의 미배당금과 매수인의 인수금은 서로 다른 개념입니다. 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 부족액과 인수금 구분

* 위 회차별 인수액은 확인된 권리관계와 제시된 배당 가정에 따른 값입니다. 미상 점유자의 권리, 민간임대주택 등록관계, 실제 배당순위와 최우선변제 여부 등은 별도 확인해야 합니다. 시나리오 매각가가 실제 다음 매각기일의 최저가로 확정됐다는 의미는 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 수영역이 있어 감정평가상 교통여건은 양호한 것으로 기재돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 13층 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기, 공동현관문, 주차타워 및 도시가스 난방설비가 있습니다.
• 토지. 준주거지역에 속하며 남측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다. 가로구역별 최고높이 제한지역 및 상대보호구역에 포함됩니다.
• 토지 기준정보. 토지면적 398.3㎡, 공시지가 2,640,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 이는 토지 기준정보이며 1302호의 전용면적이나 개별 거래가격을 뜻하지 않습니다.
• 이용 용도. 감정평가상 동일 건물에 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재합니다. 사건 분류는 근린시설이므로 1302호의 개별 용도와 실제 이용상태를 반드시 대조해야 합니다.
• 건물 상태. 감정평가 요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 실제 내부상태와 개별 호실 하자는 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 수영역 인근 접근성은 긍정적 요소지만, 해당 호실의 적정 가격과 매도 가능성은 실거래 표본이 확보되지 않아 판단을 유보해야 합니다. 건물 준공일은 2023.10.31로 기재돼 있습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 1302호 실제 점유자 특정. 전애영의 임차권등기와 현재 점유 사실을 구분해 확인하고, 호수 미상 전입자 42명 가운데 1302호와 관련된 사람이 있는지 조사해야 합니다.
• 임차권등기 원본 대조. 전애영의 계약일 2025.01.02, 전입·점유개시·확정일자 2025.02.06, 임차권등기일 2026.03.20과 보증금 130,000,000원을 매각물건명세서·등기부·현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
• 미상 임차인의 보증금·확정일자 조사. 보증금이 확인되지 않은 조사 대상자에게 선순위 대항력이 있다고 단정해서도, 권리가 전혀 없다고 단정해서도 안 됩니다. 특히 실제 점유 호실과 계약관계가 중요합니다.
• 민간임대주택 등록관계. 2022.08.09 등록 및 2024.01.03 등기된 민간임대주택의 범위, 등록 상태, 임대의무기간, 경매 후 승계·말소 여부를 별도로 검토해야 합니다.
• 근저당권 승계. 해운대신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 채권양도 및 배당권리자 관련 문건을 확인해야 합니다.
• 공동담보 범위. 공동담보목록 제2023-609호를 확인하고, 채권최고액 5,760,000,000원이 1302호만의 개별 채권금액이 아님을 유의해야 합니다.
• 용도·면적 대조. 근린시설 사건 분류와 감정평가상 다세대주택·오피스텔 이용 구분을 대조하고, 1302호의 건축물대장상 용도 및 전용면적을 확인해야 합니다.
• 실거래 시세 확보. 1302호와 용도·전용면적·층·이용상태가 일치하거나 유사한 거래를 확보해야 합니다. 감정가 199,000,000원이 적정하다는 가정만으로 입찰가격을 정해서는 안 됩니다.
• 명도·인도. 후순위 임차권이 매각으로 소멸하더라도 실제 거주자가 있으면 인도 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다. 예상 이사비와 소요기간을 검토해야 합니다.
• 관리비·세금·배당원본. 미납 공용관리비, 당해세, 최우선변제 가능성, 매각물건명세서의 특별매각조건과 최종 배당 관련 자료를 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소기준은 명확하지만, 입찰 판단은 아직 보류”

부산 광안동 슬론하우스 1302호는 2023.12.26 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 구조가 비교적 분명한 물건입니다. 전애영의 임차보증금 130,000,000원 역시 확인된 전입·확정일자가 말소기준보다 뒤에 있어 이를 곧바로 낙찰자 인수액으로 더할 이유는 없습니다. 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수금은 0원입니다.

그렇다고 위험이 없다고 결론 내릴 수는 없습니다. 47명의 전입 관련 명단 중 42명의 호실이 미상이고, 민간임대주택등기의 법률관계도 확인해야 합니다. 아울러 사건 용도 분류와 감정평가상 이용 구분이 다르며, 1302호를 직접 비교할 실거래가격도 확보되지 않았습니다.

현재 최저가 199,000,000원은 감정가 그대로인 신건 가격입니다. 이 가격이 시세보다 저렴하다는 근거는 확인되지 않습니다. 유찰 시 가격이 내려가는 시나리오는 존재하지만, 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.

결론은 권리 소멸 구조 확인, 실질 인수액 잠정 0원, 점유·민간임대주택·용도·시세 확인 전 입찰 보류입니다. 선순위 담보권의 구조가 단순하다는 점보다 개별 호실에 실제로 어떤 권리와 점유관계가 남는지를 확인하는 일이 우선입니다.