* 인수 0원은 확인된 후순위 권리와 예상배당 시나리오를 전제로 한 추정치입니다. 603호의 실제 임대차·점유·보증금 관계가 확인되지 않아 최종 인수액과 실질취득 총액은 확정할 수 없습니다.
부산지방법원 2025타경4924. 부산 수영구 광안동 슬론하우스 6층 603호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가 이용상태에는 같은 건물의 도시형 다세대주택과 오피스텔이 혼재합니다. 따라서 603호의 개별 건축물대장 용도는 추가 대조가 필요합니다.
현재 소유자는 주식회사비앤씨개발입니다. 2023년 12월 대한토지신탁주식회사 명의의 신탁등기가 말소되고 소유권이 귀속됐으며, 같은 날 해운대신용협동조합 앞으로 채권최고액 5,760,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
다만 근저당권은 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐고, 민간임대주택등기도 존재합니다. 여기에 다수 전입자의 호실 및 임대차 정보가 확정되지 않아, 등기상 후순위라는 이유만으로 안전한 입찰이라고 결론내리기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4924 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 88-15 슬론하우스 6층 603호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 수영로674번길 7 |
| 사건상 용도 | 근린시설 |
| 감정 이용상태 | 건물 내 도시형 다세대주택·업무시설(오피스텔) 혼재. 603호 개별 용도 확인 필요 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 13층 |
| 소유자 | 주식회사비앤씨개발 |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 189,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2023.12.26 해운대신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,760,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
| 신청채권 청구액 | 4,882,146,288원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 임대차 현황 | 건물 관련 전입·점유 조사 명단 47명 · 603호 귀속 및 실제 임차인 수 미확정 |
| 등기 확인 기준일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 권리가 남는다
최초 신탁등기는 이미 말소됐고 주식회사비앤씨개발로 소유권이 귀속됐습니다. 그렇지만 과거 신탁관계가 존재했던 물건인 만큼 소유권 변동 경위와 임대차계약 체결 주체를 확인하는 것이 좋습니다. 현재 등기상 채권자 명칭과 배당 추정표에 표시된 기존 채권자 명칭도 대조해야 합니다.
② 점유·임차인 분석 — 47명의 명단을 603호 임차인으로 볼 수 없다
현황조사 및 문건접수에 나타난 전입·점유 관련 인원은 47명입니다. 이 중 보증기관의 대위·승계 중복신고자로 표시된 인원은 없습니다. 그러나 조사 명단 전체가 603호 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 일부는 301호·304호·703호·803호로 명시되어 있고, 나머지는 점유 부분이 특정되지 않았습니다.
확인된 전입일은 모두 말소기준일인 2023.12.26 이후이므로, 전입일 기준으로는 선순위 대항력이 확인되지 않습니다. 다만 보증금, 확정일자, 실제 점유관계 및 해당 호실이 확정되지 않아 개별 임차권의 최종 판단은 유보해야 합니다. 특히 603호에 실제로 누가 점유하고 있는지 먼저 확인해야 합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|
대항력 표시는 알려진 전입일과 말소기준일의 선후관계를 반영한 잠정 판단입니다. 개별 호실의 점유·임대차·확정일자 관계는 별도 확인해야 합니다. 배당요구가 확인되지 않은 경우는 미신고로 확정하지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 189,000,000원, 시세 검증은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 189,000,000원입니다. 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 대비 할인은 없습니다. 하지만 동일 건물의 해당 호실 또는 비교 가능한 면적·용도의 최근 실거래가격은 확인되지 않습니다.
또한 슬론하우스에는 주거용 다세대주택과 업무시설 오피스텔이 혼재하고, 사건상 용도는 근린시설로 표시됩니다. 이러한 차이가 있으면 단순히 같은 건물의 다른 호실 거래금액을 가져오는 것만으로는 적정 시세를 계산하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,446,000원 |
| 1. 근저당 · 해운대신용협동조합배당 추정상 기존 권리자 명칭 · 근저당권 이전 확인 필요 | 5,760,000,000원 | 185,554,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 (집행비용 제외) | 7,060,000,000원 | 185,554,000원 |
| 채권 미배당액 | — | 6,874,446,000원 |
매각가 189,000,000원을 가정하면 집행비용 3,446,000원을 제외한 185,554,000원이 근저당권에 배당되고, 주택도시보증공사 가압류채권에는 배당할 금액이 남지 않는 계산입니다. 채권자 전체 청구 기준 미배당액은 6,874,446,000원입니다.
다만 이 거액의 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 금액으로, 그 자체가 낙찰자의 인수채무라는 뜻은 아닙니다. 배당 추정상 매수인 인수액은 0원이지만 실제 점유·임차권 확인 결과에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
배당액은 제공된 집행비용 추정과 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 실제 채권 잔액 및 배당순위 변동은 반영되지 않았습니다. 근저당권 이전에 따른 현 배당수령권자도 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 확인은 필요
| 매각 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 189,000,000원 | 185,554,000원 | 6,874,446,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 (80%) | 151,200,000원 | 148,283,200원 | 6,911,716,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 (64%) | 120,960,000원 | 118,466,560원 | 6,941,533,440원 | 0원* |
* 각 회차의 인수 0원은 현재 배당 시뮬레이션상 금액입니다. 실제 603호 임대차·점유·보증금 조사가 완료되지 않아 확정 금액은 아닙니다. 유찰 시나리오는 가정이며 실제 다음 최저매각가 또는 매각 결과를 보장하지 않습니다.
매각가가 낮아지면 채권자들의 미배당액은 더 커집니다. 그러나 이것만으로 낙찰자의 법률상 부담이 자동으로 늘어나는 것은 아닙니다. 반대로 별도의 인수 가능한 임차권이 확인된다면 낮아진 낙찰가만으로 전체 취득비용이 저렴해졌다고 판단할 수도 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2·3호선 수영역 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 수영역이 있어 제반 교통 사정은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 13층 건물입니다. 승강기, 주차타워, 위생·급배수시설, 소방시설 및 도시가스 난방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 용도. 감정평가서상 공동주택(도시형 다세대주택)과 업무시설(오피스텔)이 혼재합니다. 사건상 근린시설 표기와 603호의 건축물대장 용도를 대조해야 하며, 용도에 따른 사용·임대·대출 가능 범위도 확인해야 합니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 토지면적 398.3㎡, 공시지가 2,640,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 공시지가는 개별 경매 호실의 시세가 아닙니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하) 및 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 역세권 접근성은 긍정적 요소이지만 603호의 실제 용도, 면적에 대응하는 실거래 표본과 거래 추세가 확인되지 않아 환금성 및 적정 매각가격은 판단을 유보합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 603호 실제 점유자 확인. 건물 전체 전입자 명단과 603호 임차인을 반드시 구분하고, 현장점유·전입세대·매각물건명세서의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 점유·임차가 확인되는 당사자의 계약서, 전입일, 확정일자, 배당요구 및 우선변제 여부를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2024.01.03 등기된 민간임대주택 관련 의무가 매각 후 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
- 근저당권 양도. 해운대신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 권리자와 배당수령자를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 건물의 다세대주택·오피스텔 혼재 이용상태를 고려해 603호 개별 건축물대장 및 감정평가 대상 목록을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 같은 용도·면적·입지의 최근 실거래를 확인하기 전에는 189,000,000원이 저렴하다고 전제하지 않아야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자가 확인되면 명도 절차를 검토하고, 공용부분 미납 관리비 등 추가 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당 원본 확인. 예상 미배당액 6,874,446,000원을 낙찰자 인수금으로 혼동하지 말고, 배당요구 종기 및 실제 채권액·당해세·최우선변제 여부를 확인해야 합니다.
- 서류 최종 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 법원 매각조건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 권리”와 “확인된 안전”은 다르다
부산 슬론하우스 603호는 말소기준 근저당권과 후순위 권리의 소멸 구조가 비교적 명확한 물건입니다. 예상배당에서도 인수액은 0원으로 계산됩니다.
하지만 이 사건의 가장 중요한 쟁점은 배당 부족액이 아니라 603호 자체의 임대차·점유관계가 확인되지 않았다는 사실입니다. 건물 관련 조사 명단 47명을 모두 해당 호실 임차인으로 볼 수 없고, 해당 호실에 선순위 임차인이 없다고 최종 확정할 수도 없습니다. 또한 민간임대주택등기와 실제 용도, 최근 거래가격까지 검증해야 합니다.
종합 판단은 D등급, 입찰 보류 검토입니다. 이는 거액의 채권 미배당액을 낙찰자가 모두 인수한다는 뜻이 아니라, 점유·용도·가격에 관한 핵심 불확실성이 해소되지 않았다는 평가입니다. 입찰 여부는 603호의 임대차 원본과 개별 용도, 시세를 확인한 뒤 결정하는 것이 적절합니다.
