부산지방법원 2025타경4924. 수영구 광안동 88-15에 위치한 슬론하우스 8층 804호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있습니다. 감정평가서에는 건물 내 공동주택인 도시형 다세대주택과 업무시설인 오피스텔이 혼재하는 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 804호가 어느 이용상태에 해당하는지는 개별 건축물대장과 감정평가 대상 호실을 대조해야 합니다.

소유자는 주식회사비앤씨개발입니다. 2023.12.26 대한토지신탁주식회사 명의의 신탁등기가 말소되고, 주식회사비앤씨개발 앞으로 소유권이 이전되었습니다. 같은 날 해운대신용협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 5,760,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권에는 공동담보목록 제2023-609호가 기재되어 있어 전체 공동담보 범위와 804호의 개별 부담관계를 확인할 필요가 있습니다.

또한 2025.10.23에는 확정채권양도를 원인으로 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전되었습니다. 최초 근저당권자와 현재 등기상 근저당권자가 다르므로 배당채권자의 승계관계도 함께 살펴야 합니다. 이 권리이전은 기존 근저당권의 이전이지, 별도의 근저당 채권최고액이 추가된 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 사항이 남는다

핵심은 2023.12.26 근저당권설정등기입니다. 해당 근저당권이 말소기준이며, 2025.02.11 임의경매개시결정과 2025.04.22 주택도시보증공사의 가압류는 이보다 후순위입니다. 따라서 등기상 후순위 담보·보전권리의 매각 후 소멸관계는 비교적 명확합니다.

다만 최초 설정된 근저당권은 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권에 종속된 이전등기이므로, 매각에 따른 말소기준 근저당권의 처리와 함께 확인해야 합니다. 해운대신용협동조합이 경매를 신청한 사실과 현재 근저당권자의 명칭이 서로 다르다는 점을 혼동해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 804호 특정 여부가 핵심

현황조사 등에서 확인되는 전입·점유 관련 명단은 47명입니다. 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으며, 기록된 전입일은 말소기준권리인 2023.12.26보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일만으로는 말소기준권리에 앞서는 대항력을 인정하기 어렵습니다.

그러나 이 명단에는 301호·304호·703호·803호 등 804호와 다른 호실로 특정된 사람 4명이 포함되어 있고, 나머지 43명은 해당 호실을 특정할 수 없습니다. 즉 47명 전체를 804호의 실제 임차인이라고 볼 수 없으며, 반대로 804호의 실제 임차인이 없다고 입증된 것도 아닙니다. 현재 확인되는 자료만으로는 804호 실제 임차인 수를 확정할 수 없습니다.

전입·점유 관련 확인 명단 전체를 표시했습니다. 호실 미특정은 804호 임차인이라는 의미가 아닙니다. 모든 명단의 보증금과 확정일자는 미상이며 보증기관 대위·승계자로 분류된 사람은 없습니다. 실제 임차인 수와 804호 관련 여부는 추가 확인 대상입니다.

③ 임차인 배당요구 및 인수위험

47명 가운데 문건접수 기록으로 배당요구가 확인되는 사람은 허소희, 심형섭, 문은비, 설하윤, 정지훈, 민영신, 윤혜란, 서학순입니다. 이들 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으며, 804호에 해당하는지 역시 확정되지 않았습니다.

배당요구를 했다는 사실 자체가 선순위 대항력이나 우선변제권을 확정하는 것은 아닙니다. 나머지 명단도 배당요구 기록이 확인되지 않을 뿐, 실제 임대차의 존재 여부를 일괄 부정할 수는 없습니다.

예상배당에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 그러나 이는 확인된 채권과 배당조건을 적용한 추정치이며, 804호에 관한 미확인 임대차계약 또는 별도의 인수대상 권리까지 모두 소멸한다고 보장하는 결과는 아닙니다. 따라서 현재 단계에서 실질취득비용을 최저가 185,000,000원으로 확정해서 시세와 비교하는 것은 적절하지 않습니다.

④ 시세 분석 — 신건 185,000,000원의 적정성은 아직 판단할 수 없다

슬론하우스의 단지 정보에는 2023.10.31 준공일과 전용면적 28.1723㎡의 비교 대상 정보가 기재되어 있습니다. 다만 해당 면적은 경매 대상 호실과 일치하는 것으로 확인되지 않았습니다. 이 값을 804호의 확정 전용면적으로 사용하거나 그 면적을 기준으로 가격을 평가해서는 안 됩니다.

또한 동일 호실 용도와 면적에 적합한 최근 실거래 평균, 최신 거래금액 및 가격 추세가 확인되지 않습니다. 그러므로 감정가 185,000,000원이 실제 거래시장보다 높은지 낮은지를 검증할 근거가 부족합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)

집행비용 3,390,000원을 공제한 뒤, 근저당권자 측에 181,610,000원이 배당되는 것으로 추정합니다. 주택도시보증공사 가압류에는 배당금이 돌아가지 않으며, 소유자 잔여금도 0원입니다.

채권최고액과 가압류 청구금액을 합산한 모델상 채권액은 7,060,000,000원이며, 예상 미배당은 6,878,390,000원입니다. 다만 공동담보목록이 존재하므로 이 채권액 전체를 804호에만 대응하는 독립 채무로 해석해서는 안 됩니다. 실제 배당채권액·공동담보 배당관계·채권양도 승계는 법원 기록을 통해 확인해야 합니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되었으며 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다. 근저당 채권최고액은 실제 확정 채권액과 동일하다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 회차별 입찰·배당 시나리오

각 회차에서 배당모형상 매수인 인수액은 0원으로 계산되며, 소유자 잔여금도 없습니다. 최저매각가가 내려갈수록 채권자가 배당받지 못하는 금액은 증가합니다.

그러나 위 시나리오는 채권 배당의 변화를 나타낼 뿐, 유찰 후 매수가격이 실제 시세보다 저렴해진다는 증거는 아닙니다. 804호의 정확한 용도·면적·실거래 시세와 실제 점유관계를 확인한 뒤 입찰가격을 판단해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 부산광역시 수영구 광안동, 지하철도 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주위는 다세대주택·오피스텔·숙박시설·학교 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 수영역이 있어 감정평가상 교통 여건은 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 13층 건물로, 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·공동현관문·주차타워·도시가스 난방설비 등이 기재되어 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하) 및 상대보호구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가 기재금액은 2,640,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 804호 개별 용도와 현황은 별도로 대조해야 합니다.
• 환금성. 수영역 접근성은 입지상 긍정 요인이지만, 본건의 정확한 용도·면적에 대응하는 최근 실거래가 확인되지 않아 매도 가능 가격이나 환금성을 수치로 확정하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 전 확인 체크리스트

• 804호 실제 점유자 특정. 현황조사에 등장하는 전입 관련자 중 804호에 실제 거주하거나 점유하는 사람이 누구인지 확인해야 합니다. 다른 호실의 전입자를 본건 임차인으로 혼동하지 않아야 합니다.
• 임대차계약 원본 대조. 실제 804호 관련자의 보증금·확정일자·점유개시일·전입일·배당요구 여부와 임대차계약 체결 경위를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 확인. 매수인이 인수하는 권리와 대항력 있는 임차인 유무를 법원 원본 문서로 최종 검증해야 합니다. 배당모형의 인수 0원만을 근거로 입찰해서는 안 됩니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 2024.01.03 등기된 민간임대주택 등록의 대상 범위, 의무기간 및 매각 후 등록·의무 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 신탁원부 확인. 이미 말소된 신탁등기의 원부 제2023-2129호 및 소유권 귀속 경위를 대조해야 합니다.
• 공동담보 범위 확인. 공동담보목록 제2023-609호를 확인하고, 804호가 포함된 담보범위·채권액·공동담보 배당관계를 검증해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 해운대신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 권리자와 경매절차상 승계관계를 확인해야 합니다.
• 호실 용도·면적 확인. 근린시설이라는 사건 표시와 감정평가서의 공동주택·오피스텔 구분을 대조하고, 804호 건축물대장·등기 전유부분 표시를 확인해야 합니다.
• 실거래 시세 확보. 동일 이용상태·동일 면적에 해당하는 최근 거래와 실제 거래조건을 비교해야 합니다. 감정가 또는 유찰 할인율만으로 투자수익을 판단하지 않아야 합니다.
• 명도 및 관리비 확인. 점유자 인도 가능성, 예상 명도비용, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 입찰조건 확인. 2026.11.16 매각기일의 진행 여부, 보증금 비율, 매각조건 및 변경공고를 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 말소 가능 ≠ 점유위험 해소”

부산 슬론하우스 804호는 말소기준 근저당권이 뚜렷하고, 경매개시결정 및 가압류의 후순위 소멸관계도 비교적 명확합니다. 따라서 채권최고액 5,760,000,000원이나 예상 미배당 6,878,390,000원이라는 숫자 자체를 매수인의 인수금액으로 해석해서는 안 됩니다.

문제는 그 밖에 있습니다. 804호의 실제 임차인과 점유관계가 확인되지 않고, 민간임대주택 등기가 남아 있으며, 개별 호실의 용도와 시장 거래가격도 확정되지 않았습니다. 배당상 인수액 0원이라는 결과는 긍정적인 참고자료이지만, 아직 확정된 매수인 총취득비용이라고 볼 수 없습니다.

최저매각가 185,000,000원이 저렴한지 판단하려면 먼저 804호에 관한 권리·점유·이용상태를 확정하고 해당 호실과 비교 가능한 최신 실거래를 확보해야 합니다. 권리의 일부는 명확하지만, 입찰에 필요한 핵심 확인이 남아 있는 조건부 검토 물건입니다. 현재 판단은 등기상 소멸관계 확인, 점유·가격 판단 보류입니다.