* 인수액 0원은 현재 권리·배당 계산상 추산치입니다. 미확인 임대차, 점유관계, 법정 우선변제 및 민간임대주택등기의 법률효과까지 모두 해소되었다는 뜻은 아닙니다.

부산지방법원 2025타경4924. 부산 수영구 광안동 슬론하우스 12층 1203호가 감정가 196,000,000원에 신건으로 나왔습니다. 등기상 소유자는 주식회사비앤씨개발이며, 해운대신용협동조합이 근저당권을 근거로 임의경매를 신청했습니다.

말소기준인 2023.12.26 근저당권 이후에 설정된 경매개시결정, 주택도시보증공사의 가압류와 김미현의 임차권등기는 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상으로 분류됩니다. 다만 이 근저당권에는 공동담보목록이 연결되어 있고, 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전등기도 마쳐졌습니다. 단순히 해당 호실의 채무가 채권최고액 전액이라고 해석해서는 안 됩니다.

더 중요한 문제는 실제 점유와 임대차의 범위입니다. 광범위한 현황조사 명단에는 다른 호실을 표시한 사람도 포함되어 있어, 전체 명단을 1203호의 임차인으로 간주할 수 없습니다. 반대로 1203호의 실제 점유자를 확정하지 않은 상태에서 명도가 간단하다고 단정하는 것도 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준근저당은 명확, 존속사항은 추가 검토

말소기준권리는 해운대신용협동조합의 근저당권입니다. 2023.12.26 설정된 채권최고액은 5,760,000,000원이며, 공동담보목록 제2023-609호가 연결되어 있습니다. 2025.09.10 확정채권양도를 원인으로 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사에 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다. 이는 기존 근저당권의 이전으로, 별도의 신규 선순위 근저당권이 아닙니다.

2025.02.11 임의경매개시결정, 2025.04.22 주택도시보증공사 가압류, 2025.09.11 김미현의 주택임차권등기는 모두 기준근저당권보다 뒤에 등기되었습니다. 등기상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인·점유관계 — 가장 중요한 확인 영역

현황조사 및 등기 관련 명단에는 47명이 등장합니다. 그중 김미현은 임차권등기와 보증금이 확인되지만, 나머지 상당수는 보증금·확정일자·점유 호실을 확인해야 합니다. 특히 명단에는 301호·304호·703호·803호처럼 1203호가 아닌 다른 호실이 명시된 경우도 있습니다.

따라서 47명을 모두 본건의 실제 임차인이라고 보는 것은 타당하지 않습니다. 이 명단의 1203호 귀속 여부가 확인되기 전까지 실제 임차인 수와 명도 범위는 미확정입니다. 보증기관의 대위·승계 신고자로 표시된 사람은 없어 보증기관 명의의 보증금을 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

김미현 임차권등기 상세

김미현의 점유개시일은 2023.12.06으로 말소기준보다 빠르지만, 주민등록일은 2024.01.04입니다. 주택임대차의 대항력은 실제 점유개시일 하나만으로 판단하지 않으므로, 기록된 전입일을 기준으로는 기준근저당에 우선하지 못합니다.

임차권등기에는 확정일자도 기재되어 있으나, 이는 2023.12.26 근저당권보다 뒤의 날짜입니다. 따라서 확정일자가 있다는 사실을 선순위 우선변제권이 있다는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다. 실제 배당 가능액과 소액임차인 최우선변제 해당 여부는 별도로 검토해야 합니다.

현황조사·임차관계 명단

대항력 표시는 기록된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 관한 판단입니다. 우선변제는 확정일자·보증금·점유 요건 등에 따라 달라집니다. 호실 미상 인원을 모두 1203호 임차인으로 확정한 것은 아닙니다.

③ 배당 분석 — 채권 규모는 크지만 자동 인수는 아니다

현재 매각가를 196,000,000원으로 가정한 배당 계산에서 집행비용 추정액은 3,544,000원이고, 채권자에게 배당 가능한 나머지 192,456,000원이 해운대신용협동조합 근저당권에 배정됩니다. 주택도시보증공사 가압류와 소유자 교부액은 0원으로 추산됩니다.

집행비용은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 실제 공동담보 배당관계는 반영되지 않았으며, 근저당권 이전 후 배당 수령권자도 확인해야 합니다.

④ 회차별 배당 시나리오

현재 신건 최저가는 196,000,000원이며, 유찰을 가정하면 제시된 회차별 최저가격은 156,800,000원, 125,440,000원입니다. 가격이 내려갈수록 채권자 배당액은 감소하고 미배당 규모는 증가하지만, 현재 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 유지됩니다.

* 모든 회차의 인수액 0원은 동일한 배당 계산 모형의 결과입니다. 가격이 내려간다고 해서 실제 임대차·명도·법률상 부담이 자동으로 해소되는 것은 아닙니다. 유찰 회차는 가정이며 실제 진행 여부는 매각 공고를 확인해야 합니다.

⑤ 가격 판단 — 시세 근거 없이 저렴하다고 볼 수 없다

이 물건의 감정가는 196,000,000원이고, 동일 또는 유사한 개별 호실의 실거래 비교가격은 확인되지 않았습니다. 슬론하우스는 공동주택과 오피스텔이 혼재하는 건물로, 1203호의 개별 용도와 면적에 맞춘 거래사례를 구분해야 합니다.

단지 관련 기록에는 2023.10.31 사용승인 시점과 28.7431㎡의 면적 기준이 확인되지만, 이 면적이 1203호와 정확히 일치하는 비교 기준으로 확정되지는 않았습니다. 따라서 해당 수치를 그대로 본건의 전용면적으로 적용하거나, 임의의 평당가를 계산하는 것은 적절하지 않습니다.

특히 현재 제시된 실질취득 추산액 196,000,000원은 매각가와 모형상 인수액만 합산한 금액입니다. 취득 과정에서 실제 발생할 수 있는 세금·체납 관리비 중 승계 대상·명도비용 및 기타 비용은 포함하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 지하철 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·오피스텔·숙박시설·학교 및 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 수영역이 있어 대중교통 및 차량 이용 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 13층 규모입니다. 승강기, 소화전, 화재탐지·경보설비, 공동현관문, 주차타워 및 도시가스 난방설비가 기재되어 있습니다.
• 토지. 준주거지역으로 토지면적은 398.3㎡입니다. 남측 약 6m 포장도로와 접하며, 공시지가는 2,640,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하) 및 상대보호구역에 해당합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표에 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다. 다만 개별 호실의 사용 용도와 민간임대주택 등록사항은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 수영역 접근성이 긍정적인 요소이지만, 1203호의 개별 용도·면적·실거래 및 임대차관계가 확정되지 않아 실제 매도 가능가격이나 환금성을 정량적으로 판단하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 1203호 개별 용도 확인. 집합건축물대장과 감정평가서 호별 명세를 대조하여 공동주택·오피스텔·근린시설 중 실제 법적 용도를 확인해야 합니다.
• 현황조사 명단 대조. 명단에 등장하는 47명의 실제 점유 호실을 구분하고, 1203호에 해당하는 사람과 다른 호실의 사람을 분리해야 합니다.
• 임차권등기 확인. 김미현의 보증금 40,000,000원, 주민등록일, 확정일자, 점유 범위, 임차권등기명령 및 배당요구 관련 서류를 대조해야 합니다.
• 보증금 미상 인원 검증. 1203호의 실제 임차인에 대해 임대차계약서·확정일자·배당요구·소액임차인 최우선변제 해당 여부를 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전·공동담보 확인. 해운대신용협동조합 근저당권의 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전, 채권잔액, 공동담보목록 및 배당관계를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 검토. 등록 상태, 임대의무기간, 경매 후 의무의 처리, 임대차 승계 가능성 등을 관련 서류와 법률 검토를 통해 확인해야 합니다.
• 명도 가능성. 실제 점유자가 확인되지 않으면 낙찰 이후 인도명령·명도절차에 추가 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.
• 시세 재검증. 동일 용도·동일 면적의 최신 실거래를 확보한 후 실질취득원가와 비교해야 합니다. 주변의 다른 용도 물건 가격을 그대로 적용하지 않아야 합니다.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 관련 세금 및 매수인에게 법적으로 귀속될 수 있는 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 매각조건·원본 대조. 2026.11.16 매각을 기준으로 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 문건과 매각조건을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소기준이 명확하다 ≠ 안전하게 취득할 수 있다”

부산 광안동 슬론하우스 1203호는 2023.12.26 근저당권이 말소기준이라는 점에서 권리의 기본 순위는 비교적 명확합니다. 후순위 가압류와 임차권등기 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 다수의 현황조사 명단, 보증금 미상 인원, 40,000,000원 임차권등기, 민간임대주택등기, 공동담보와 근저당권 이전이 함께 존재합니다. 이 가운데 실제 1203호에 해당하는 임차관계를 먼저 확정해야 합니다. 다른 호실의 인원을 본건 임차인으로 잘못 계산하는 것도 위험하지만, 실제 점유관계를 확인하지 않고 임차인 위험이 없다고 결론 내리는 것도 위험합니다.

가격 역시 비교 실거래가 확인되지 않아 196,000,000원의 신건 최저가가 저렴하다는 근거는 없습니다. 유찰 시 가격이 낮아지는 시나리오와 실제 취득가치가 높아지는 것은 별개의 문제입니다.

종합 판단은 C등급(42점), 입찰 판단 보류. 말소기준권리는 비교적 명확하지만, 개별 호실의 점유·임대차 및 가격 검증이 완료되기 전에는 안전한 낙찰가를 산정하기 어렵습니다. 우선순위는 호실별 임차관계 확인, 민간임대주택등기 검토, 그다음 실거래 비교입니다.