부산지방법원 2025타경4924. 부산광역시 수영구 광안동 88-15, 슬론하우스 6층 604호입니다. 도로명주소는 수영로674번길 7입니다. 사건상 물건 분류는 근린시설이며, 등기부는 집합건물로 작성되어 있습니다. 등기상 소유자는 주식회사비앤씨개발입니다. 2023.12.26 신탁재산 귀속을 원인으로 소유권이 이전되었고, 같은 날 해운대신용협동조합의 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당권의 채권최고액은 5,760,000,000원이며 공동담보목록 제2023-609호가 기재되어 있습니다.

이 사건에서 중요한 것은 거액의 근저당권 자체보다 그 근저당권보다 앞서는 권리가 있는지입니다. 현재 확인되는 임차권등기와 전입신고는 모두 2023.12.26 이후입니다. 따라서 기재된 전입일만을 기준으로 하면 선순위 대항력 임차인은 확인되지 않습니다. 그러나 다수의 전입자가 실제 어느 호실을 점유하는지 불명확하고, 민간임대주택등기와 용도 분류 문제까지 있어 등기상 소멸 판단과 실제 인도 가능성을 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 권리가 있다

말소기준권리는 2023.12.26 설정된 해운대신용협동조합 근저당권입니다. 2025.02.11 임의경매개시결정이 등기되었으며, 2025.10.23에는 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 기존 근저당권의 양도에 관한 사항으로, 말소기준일이 새로 바뀌는 것은 아닙니다.

2026.06.25 등기된 설하윤의 주택임차권은 말소기준보다 후순위입니다. 등기상 임대차계약일과 확정일자는 2024.06.26, 점유개시일은 2024.07.29, 주민등록일은 2024.07.31입니다. 모두 말소기준일 이후이므로 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 후순위 임차권에 해당합니다.

② 임차인·점유관계 — 가장 중요한 현장 확인 사항

현황조사와 문건접수 등에 총 47명의 인적 사항이 기재되어 있습니다. 그러나 이를 곧바로 604호의 실제 임차인 47명으로 해석해서는 안 됩니다. 명시적으로 304호, 301호, 803호, 703호와 연결되는 인원도 포함되어 있으며, 다수의 사람은 관련 호실이 특정되지 않았습니다.

현재 등기상 604호와 직접적인 권리 확인이 가능한 사람은 주택임차권등기권자 설하윤입니다. 이 외에는 배당요구 또는 관련 문건접수 사실이 확인되는 인원과, 별도 호실이 기재된 인원을 구분하여 검토해야 합니다.

대항력 판정은 확인된 주민등록일과 2023.12.26 말소기준권리를 비교한 결과입니다. '전입상 후순위'는 전입일 기준 선순위 대항력이 확인되지 않는다는 의미이며, 점유·임대차의 실제 성립관계가 모두 확정되었다는 뜻은 아닙니다. 우선변제와 배당요구 기재 여부는 서로 구별해야 합니다.

그 밖에 박보경, 강민주, 이다연, 이태호, 전애영, 김미현, 임선영, 이상진, 이채원, 김건희, 박지희, 백진이, 이준희, 김하영, 김성관, 김다정, 김유빈, 전새미, 김시은, 박유빈, 이지민, 강륜경, 박정현, 이다희, 임희정, 박동진, 최준혁, 김형준, 백지송, 이슬기, 김민지, 김혜진, 임현준, 김종보, 이재원의 전입도 조사되어 있습니다. 이들의 기재 전입일은 모두 말소기준일 이후이나, 해당 호실과 보증금 및 확정일자는 추가 확인이 필요합니다.

③ 가격 검토 — 신건 185,000,000원의 시세 메리트는 미확정

슬론하우스는 2023.10.31 준공된 건물로, 부동산 단지 정보상 총 16세대가 기재되어 있습니다. 참조 면적은 28.1723㎡이나, 이 면적이 경매 대상인 604호와 정확히 일치하는지는 확인되지 않았습니다.

현재 최저매각가는 감정가와 같은 185,000,000원입니다. 다만 동일 용도·면적에 대한 최근 12개월 평균 실거래가격과 최신 거래가격을 확인할 수 없어 감정가의 시장 적정성은 판단을 유보해야 합니다. 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 시세보다 저렴하거나 유리한 입찰가격이라고 볼 수 없습니다.

유찰 후 금액은 회차별 가정 시나리오이며, 실제 차기 매각가격이나 유찰 발생을 확정하는 수치가 아닙니다. 실질취득 금액은 각 낙찰가에 계산상 인수액 0원을 적용한 값으로, 취득 관련 부대비용과 미확인 부담은 제외합니다.

④ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)

매각가 185,000,000원에서 추정 집행비용 3,390,000원을 제외한 181,610,000원이 근저당권 관련 채권에 배당되는 계산입니다. 채권최고액 5,760,000,000원을 기준으로 한 미배당 금액은 5,578,390,000원이며, 소유자 잔여는 0원으로 산정되어 있습니다.

여기서 중요한 점은 미배당 금액과 낙찰자가 인수하는 금액이 서로 다르다는 것입니다. 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이므로, 채권최고액 기준 미배당 금액이 크다고 해서 그 금액을 매수인이 떠안는 것은 아닙니다. 또한 공동담보 채권최고액을 기준으로 한 미배당 계산은 확정된 실제 채권 잔액이나 최종 배당결과와 동일하지 않습니다.

⑤ 회차별 미배당과 배당 구조

유찰이 진행되면 채권자 예상 배당금은 줄고, 채권최고액 기준 미배당 금액은 늘어나는 구조입니다. 그러나 현재 분석된 근저당권은 매각으로 소멸하므로 이 미배당 증가분이 낙찰자에게 승계되는 것으로 계산되지는 않습니다. 회차별 인수액 0원은 확인된 권리와 배당 모형을 전제로 한 값입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철도 2·3호선 수영역 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철도 2·3호선 수영역이 있어 감정요항표상 교통 사정은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하 1층·지상 13층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌·드라이비트·스톤코트 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 급·배수 및 위생설비, 화재탐지·경보설비, 소화전설비, 승강기, 공동현관문, 주차타워와 도시가스 난방설비 등이 기재되어 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄하며 세장형입니다.
• 토지 규제. 준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)과 상대보호구역에 포함됩니다. 토지 공시지가는 2,640,000원/㎡이고 토지면적은 398.3㎡입니다. 이는 대상 건물의 부지 정보이지 604호의 전용면적이나 단독 소유 토지면적을 의미하지 않습니다.
• 공부상 상태. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 감정평가 대상 호실별 용도 구분은 별도로 대조해야 합니다.
• 환금성. 수영역 접근성과 비교적 최근 준공된 건물이라는 점은 입지 검토 요소입니다. 반면 근린시설·주거시설·오피스텔 여부에 따라 매수자층이 달라지고, 동일 조건의 실거래가격도 확인되지 않아 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 604호 실제 점유자 특정. 현황조사상 47명 중 604호 관련자와 다른 호실 관련자를 구분해야 합니다. 주민등록 전입세대, 현장 점유, 임대차계약 및 명도 상대방을 대조해야 합니다.
• 설하윤 임차권 확인. 보증금 120,000,000원, 확정일자 2024.06.26, 주민등록일 2024.07.31, 임차권등기일 2026.06.25를 말소기준권리와 대조하고 매각물건명세서의 인수조건을 최종 확인해야 합니다.
• 보증금 미상자의 권리관계. 배당요구 문건을 제출한 사람을 포함해 실제 임차인 여부, 임차보증금, 확정일자, 점유 호실, 우선변제 및 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2024.01.03 등기된 민간임대주택 관련 의무의 적용 범위와 경매 매각 후 처리, 기존 임대차계약에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 604호 공부상 용도. 사건상 근린시설 분류와 감정요항표의 다세대주택·오피스텔 구분을 건축물대장 및 등기부의 전유부분 표시와 대조해야 합니다.
• 근저당권 양도. 최초 근저당권자인 해운대신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 권리관계와 실제 배당권자를 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 공동담보목록 제2023-609호의 범위, 다른 담보물과의 관계 및 실제 채권액을 확인해야 합니다. 채권최고액 5,760,000,000원을 604호의 직접 인수부채로 계산해서는 안 됩니다.
• 가격 검증. 신건 최저가 185,000,000원과 비교할 수 있는 동일 용도·면적의 최근 실거래와 최신 거래를 확보해야 합니다. 다른 용도나 면적의 매매가격을 그대로 비교하면 안 됩니다.
• 명도·관리비. 실제 점유 및 퇴거 여부, 장기 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 항목, 인도명령 또는 별도 소송 필요성을 확인해야 합니다.
• 매각 원본 대조. 2026.11.16 매각기일 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차권등기 관련 문건을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 예상”과 “입찰 안전”은 다르다

슬론하우스 604호는 말소기준권리 자체는 분명한 사건입니다. 해운대신용협동조합의 2023.12.26 근저당권이 기준이며, 이후의 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차권 보증금 120,000,000원 역시 매수인 인수액으로 계산되지 않아 현재 예상 인수는 0원입니다.

그런데 이 물건의 위험은 권리 순서만으로 끝나지 않습니다. 47명의 조사상 기재 인원 중 실제 604호의 점유자가 누구인지 확정되지 않았고, 민간임대주택등기와 용도 분류도 검토해야 합니다. 여기에 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 185,000,000원이라는 신건 가격이 시세보다 유리하다는 근거도 없습니다.

따라서 종합 판단은 권리 구조는 일부 긍정적이나, 입찰 판단은 보류입니다. 실제 점유자와 임대차관계, 공부상 용도, 민간임대주택 관련 의무, 그리고 동일 조건 실거래가격이 확인되어야 비로소 합리적인 입찰 상한을 설정할 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 단순한 유찰 할인율이 아니라 확인되지 않은 점유·용도·가격 위험을 얼마나 해소할 수 있느냐입니다.