부산지방법원 2025타경4924. 부산 수영구 광안동, 수영역 남동측에 있는 슬론하우스 403호입니다. 사건상 용도는 다세대주택입니다. 건물은 다세대주택과 오피스텔이 함께 존재하는 지하 1층·지상 13층 규모의 집합건물입니다. 소유자는 주식회사비앤씨개발이고, 2023년 12월 설정된 해운대신용협동조합의 근저당권을 기초로 임의경매가 진행됐습니다.
이 사건은 단순한 후순위 근저당 정리 사건으로만 볼 수 없습니다. 2024년 민간임대주택등기가 존재하고, 2025년에는 임차권등기명령에 따른 주택임차권이 등기됐으며, 현황조사에는 여러 호실의 전입자가 함께 나타납니다. 등기상 말소되는 권리와 실제 명도·점유 문제를 구분하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4924 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 88-15 슬론하우스 4층 403호 도로명: 부산광역시 수영구 수영로674번길 7 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 집합건물 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 13층 · 다세대주택 및 오피스텔 혼재 |
| 소유자 | 주식회사비앤씨개발 (단독소유) |
| 소유권 취득 | 2023.12.26 · 신탁재산의 귀속 |
| 감정가 | 187,000,000원 |
| 최저매각가 | 187,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 신청채권자 | 해운대신용협동조합 |
| 신청채권 청구액 | 4,882,146,288원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.26 해운대신용협동조합 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 5,760,000,000원 · 공동담보목록 제2023-609호 |
| 근저당권 이전 | 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사 (확정채권양도) |
| 민간임대주택등기 | 2024.01.03 접수 · 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 |
| 등기 임차권 | 김민지 · 임차보증금 80,000,000원 · 건물 전부 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당
말소기준권리는 2023.12.26 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 2025.02.11 임의경매개시결정과 2025.04.23 등기된 김민지의 주택임차권은 말소기준 이후의 권리로, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.10.23 근저당권 이전은 기존 근저당권의 채권양도에 따른 권리자 변경으로, 새로운 선순위 근저당권이 별도로 생긴 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 403호 임차권과 건물 전체 전입자를 구분
403호와 직접 연결되는 명확한 등기 임차권자는 김민지입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2024.03.04, 전입신고 및 점유개시일은 2024.04.01입니다. 말소기준 근저당권은 2023.12.26 설정됐으므로 이 임차권은 선순위 대항력 임차권이 아닙니다.
| 성명 / 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민지 403호 · 건물 전부 주택임차권등기 |
전입 2024.04.01 확정 2024.03.04 계약 2024.03.04 |
80,000,000원 차임 350,000원 |
선순위 없음 근저당 이후 전입 |
후순위 검토 확정일자 확인 |
없음 |
김민지의 임차권등기는 2025.04.23 접수됐습니다. 배당요구 신고가 기재되어 있으나, 실제 배당요구의 적법성·종기 준수 여부와 우선변제 순위는 원본 서류를 확인해야 합니다.
③ 현황조사 전입자 — 호실 확인이 먼저
현황조사에 기재된 사람은 김민지를 포함하여 47명입니다. 그러나 이 명단을 모두 403호의 실제 임차인 47명으로 해석해서는 안 됩니다. 김민지는 403호 임차권자로 확인되고, 다른 사람 중에는 301호·304호·703호·803호로 기재된 사람도 있습니다. 나머지 상당수는 호실이 특정되지 않았습니다.
김민지를 제외한 조사 대상자의 전입일은 모두 2023.12.26 근저당 설정 이후입니다. 따라서 기재된 전입일만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 하지만 보증금과 확정일자, 실제 점유 호실이 명확하지 않은 사람에 대해서는 대항력 가능·미상 및 점유관계 확인 필요로 보수적으로 관리하는 것이 적절합니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|
위 표는 403호 이외의 다른 호실 전입자를 포함할 수 있는 현황조사 명단입니다. '대항력 가능·미상' 표기는 선순위 대항력이 확인됐다는 뜻이 아니라, 실제 임대차 및 점유 호실이 특정되지 않은 상태를 의미합니다. 전입일은 모두 말소기준 이후이며, 보증금·확정일자·배당순위가 불명확한 대상자는 원본 매각물건명세서 및 전입세대 관련 서류로 재확인해야 합니다.
④ 시세 비교 — 감정가가 곧 저가 매수는 아니다
현재 최저매각가는 187,000,000원으로 감정가와 같습니다. 유찰은 발생하지 않은 신건입니다. 슬론하우스의 준공일은 2023.10.31이며, 해당 건물은 다세대주택과 오피스텔이 혼재합니다. 시세 비교에서는 반드시 403호와 동일한 용도·면적·층·이용상태의 거래를 기준으로 삼아야 합니다.
| 비교 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 187,000,000원 | 기준 평가금액 |
| 현재 최저매각가 | 187,000,000원 | 감정가의 100% · 신건 |
| 예상 실질취득금액 | 187,000,000원 | 현재 회차 · 인수 추정 0원 기준 |
| 동일 조건 실거래 시세 | 확인 필요 | 가격 메리트 판단 보류 |
⑤ 예상배당표 (매각가 187,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 3,418,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 해운대신용협동조합 설정 · 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 |
5,760,000,000원 | 183,582,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,418,000원과 근저당권 배당 183,582,000원을 합하면 매각대금 187,000,000원입니다. 근저당권 배당은 채권최고액을 기준으로 한 추정이며, 임차인 최우선변제·당해세 등은 반영되지 않았습니다. 근저당권 이전에 따른 최종 배당권리자도 확인해야 합니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 매각가격과 미배당의 변화
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 추정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 187,000,000원 | 183,582,000원 | 5,576,418,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 149,600,000원 | 146,705,600원 | 5,613,294,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 119,680,000원 | 117,204,480원 | 5,642,795,520원 | 0원 |
매각가격이 내려갈수록 채권자의 배당금이 감소하고, 채권최고액 기준 미배당 추정액은 증가합니다. 반면 각 회차의 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 이는 후순위 근저당 및 임차권의 미배당금이 매수인에게 자동으로 승계되는 구조가 아니기 때문입니다.
다만 유찰로 최저가가 낮아진다는 사실 자체가 투자 메리트를 보장하지는 않습니다. 실질취득금액과 실제 거래 가능한 시세를 비교해야 가격상 이익을 판단할 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2·3호선 수영역 남동측 인근. 주변은 다세대주택·오피스텔·숙박시설·학교·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 수영역이 있어 대중교통 접근성은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 13층. 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 주차타워, 도시가스 난방설비 등이 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하), 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 ㎡당 2,640,000원입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다. 다만 403호의 정확한 면적과 현황은 건축물대장·등기부 원본을 대조해야 합니다.
- 환금성. 수영역 접근성은 입지상 장점이지만, 건물 내 다세대주택과 오피스텔이 혼재하고 개별 호수의 이용형태가 다를 수 있습니다. 거래가격과 환금성을 판단할 때 용도별 비교가 필요합니다.
⑧ 입찰 전 체크리스트
- 403호 실제 점유자 확정. 김민지의 현재 점유 여부, 다른 사람의 점유 여부, 전입세대열람 내역과 현황조사 호실 대응 관계를 확인하세요.
- 임차권등기와 배당요구 검토. 김민지의 보증금 80,000,000원, 계약일 2024.03.04, 전입일 2024.04.01, 임차권등기일 2025.04.23을 원본과 대조하고 후순위 우선변제 및 배당요구 관계를 확인하세요.
- 보증금 미상 전입자 조사. 다른 전입자 중 403호와 관련된 사람이 있는지, 확정일자·보증금·점유 범위를 확인하세요. 호실 미상이라는 이유만으로 권리관계를 종결해서는 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 검토. 임대사업자 등록 상태, 임대의무기간, 경매 후 관련 의무 및 등기 처리 여부를 확인하세요.
- 공동담보 및 채권양도 확인. 공동담보목록 제2023-609호와 2025.10.23 근저당권 이전의 현재 효력을 확인하고, 채권최고액과 실제 잔여채권액을 구분하세요.
- 실거래 비교. 슬론하우스 403호와 동일한 용도 및 유사 면적의 최근 실거래를 확인하세요. 신건 최저가 187,000,000원이 적정한지는 그 후 판단해야 합니다.
- 점유 인도·관리비 확인. 실제 명도 가능성, 미납 관리비, 공용부분 체납 승계 가능성 및 인도 관련 비용을 확인하세요.
- 최종 원본 대조. 2026.11.16 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차권등기 관련 서류와 매각기일 변경 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 낙찰”은 다르다
부산 광안동 슬론하우스 403호의 말소기준은 명확합니다. 해운대신용협동조합의 2023년 근저당권이 기준이고, 김민지의 80,000,000원 임차권은 후순위입니다. 현재 예상배당에 따른 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
그러나 전입 조사 인원이 많고 호실별 점유관계가 명확하지 않은 데다, 민간임대주택등기와 공동담보 근저당권 이전까지 확인해야 합니다. 무엇보다 187,000,000원의 신건 가격을 정당화할 만한 동일 조건 실거래 시세가 확정되지 않았습니다.
결론은 권리상 금전 인수는 제한적이지만, 점유·임대차 확인과 가격 검증이 먼저입니다. 403호의 실제 점유관계가 해소되고 시세상 취득 이점이 확인되기 전까지는 보수적인 접근이 적절합니다. 권리상 인수 0원 추정, 실사와 가격 판단은 보류.
