부산지방법원 2025타경4924. 부산 수영구 광안동 슬론하우스 3층 303호의 경매입니다. 공부상 용도는 다세대주택이며, 슬론하우스는 도시형 다세대주택과 오피스텔이 함께 있는 건물입니다. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 13층 건물로, 감정평가상 수영역 인근에 위치합니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 187,000,000원입니다.
등기부만 보면 권리의 선후관계는 비교적 명확합니다. 2023.12.26 설정된 해운대신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 이후 경매개시결정과 주택도시보증공사의 가압류가 기입됐습니다. 근저당권은 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 근저당권자의 변경은 기존 담보권의 이전이므로 말소기준권리의 순위가 새로 시작되는 것은 아닙니다.
다만 실제 검토에서 중요한 것은 등기상 권리보다 303호의 임대차 및 점유관계입니다. 여러 사람이 동일 건물 조사명부에 기재되어 있고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 권리분석 결과가 후순위라는 이유만으로 명도 문제까지 해결됐다고 판단할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4924 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 88-15 슬론하우스 3층 303호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 수영로674번길 7 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 13층 · 3층 303호 |
| 소유자 | 주식회사비앤씨개발 |
| 감정가 | 187,000,000원 |
| 최저매각가 | 187,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 해운대신용협동조합 |
| 청구금액 | 4,882,146,288원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.26 해운대신용협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 등기부 발행일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
② 임차인·점유 분석 — 가장 중요한 확인사항
현황조사 등에서 확인되는 인적 명단은 47명입니다. 이 가운데 43명은 점유 호실이 미상이고, 나머지 4명은 301호·304호·703호·803호로 기재돼 있습니다. 따라서 47명을 모두 303호의 실제 임차인으로 간주하거나, 각각의 보증금을 본건의 인수금액으로 합산하는 것은 잘못입니다.
- 조사명부 기재 인원: 47명
- 호실 미상: 43명
- 다른 호실 명시: 4명 (301호·304호·703호·803호)
- 배당요구 신고 확인: 8명
- 보증금 및 확정일자: 미상
- 보증기관 대위·승계 명의 신고: 없음
- 303호 실제 임차인 수: 확인 필요
등기상 말소기준일은 2023.12.26입니다. 기재된 전입신고일은 모두 그 이후이므로, 확인된 전입일만을 기준으로 하면 말소기준권리보다 앞선 대항력은 인정하기 어렵습니다. 다만 각 사람의 실제 점유 호실, 임대차계약 내용과 보증금, 확정일자 등이 밝혀지지 않았으므로 본건 303호에 대한 최종 판단은 유보해야 합니다. 아래 표의 대항력 표시는 이러한 불확실성을 반영한 ‘대항력 가능·미상’ 상태입니다.
임차인 및 전입 조사명부
다음은 현황조사 및 문건접수 등에 나타난 인적 기재입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으며, ‘승계 아님’은 보증기관 대위·승계 신고자가 아니라는 의미입니다. 각 행의 대항력 표시가 해당 사람의 303호 점유를 확정하는 것은 아닙니다.
| 성명 | 점유 호실 | 전입일 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|
③ 가격 검토 — 시세 검증 전에는 저렴하다고 볼 수 없다
슬론하우스의 신건 최저매각가는 187,000,000원입니다. 현재 확인되는 단지 통계에는 평균 유찰 횟수 0.0회가 기재돼 있습니다. 그러나 이 수치만으로 신건의 시장 경쟁력이나 적정 낙찰가를 판단하기는 어렵습니다.
특히 303호와 면적·용도가 일치하는 실거래 비교자료가 확인되지 않았습니다. 슬론하우스는 다세대주택과 오피스텔이 혼재하는 건물이므로, 다른 용도나 다른 면적의 호실 거래를 곧바로 303호 시세로 적용해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 100% | 187,000,000원 | 시세 비교 필요 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 149,600,000원 | 가격 재검토 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 119,680,000원 | 가격 재검토 |
유찰 회차별 금액은 제시된 경매 시나리오입니다. 실제 다음 매각조건 및 기일은 법원 공고를 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 187,000,000원 가정)
예상배당은 현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 모의 계산입니다. 공동담보 채권최고액과 가압류 청구금액을 반영하고 있으므로 실제 채권잔액 및 최종 배당표와 차이가 발생할 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,418,000원 |
| 1. 근저당 · 해운대신용협동조합 | 5,760,000,000원 | 183,582,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 7,060,000,000원 | 187,000,000원 |
집행비용 3,418,000원은 추정치입니다. 채권자 총배당액은 183,582,000원, 총미배당액은 6,876,418,000원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 사실도 실제 배당권자 확정 시 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시 배당 시나리오
| 회차 | 매각대금 | 채권자 배당액 | 총미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 187,000,000원 | 183,582,000원 | 6,876,418,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 149,600,000원 | 146,705,600원 | 6,913,294,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 119,680,000원 | 117,204,480원 | 6,942,795,520원 | 0원 |
채권자 총청구액은 배당모형상 7,060,000,000원입니다. 신건 매각대금으로는 대부분을 변제하지 못하며, 신청채권자의 청구금액 4,882,146,288원도 충족되지 않습니다.
그러나 채권자의 미배당액과 낙찰자의 인수금액은 서로 다른 개념입니다. 소멸하는 담보권 및 가압류의 미변제액은 원칙적으로 낙찰자의 개인채무가 되지 않습니다. 다만 별도로 존속할 수 있는 임대차보증금 반환채무나 매수인 부담사항은 매각물건명세서와 실제 임대차관계를 기준으로 검토해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 수영역이 있어 감정평가상 제반 교통사정은 양호한 것으로 기재돼 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 13층 건물입니다. 위생 및 급·배수설비, 승강기, 소화전, 화재탐지·경보설비, 주차타워 및 도시가스 난방설비 등이 기재돼 있습니다.
- 용도. 건물 내 다세대주택과 오피스텔이 혼재합니다. 본건은 다세대 물건으로 분류되며, 거래사례 비교 시 동일한 공부상 용도의 호실인지 확인해야 합니다.
- 도로. 남측 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며, 토지면적은 398.3㎡, 공시지가는 2,640,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하), 상대보호구역에 해당합니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 수영역 인근 입지는 장점이지만 실제 매도 가능가격은 303호와 용도·면적이 일치하는 거래사례로 확인해야 합니다. 최근 거래가격이 확인되지 않은 상태에서 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 303호 실제 점유자 확인. 조사명부에 등장하는 47명 중 누가 303호와 관계되는지 전입세대확인서 및 호실별 현황조사를 대조해야 합니다.
- 임대차계약서 확보. 보증금·확정일자·계약기간·점유개시일 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 현황조사만으로 대항력이나 인수액을 확정하지 마세요.
- 매각물건명세서 확인. 인수되는 권리, 점유관계, 임차인 신고사항 및 매각조건을 실제 법원 서류에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 민간임대주택 등록에 따른 임대사업자 의무와 매각 후 지위 및 관련 등기의 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보와 채권양도 확인. 공동담보목록 제2023-609호 및 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 이전등기를 대조해야 합니다.
- 시세 조사. 다세대주택과 오피스텔의 거래를 구분하고 303호와 실제 면적·용도가 일치하는 최근 실거래를 확보해야 합니다.
- 관리비·명도. 미납 관리비와 실제 점유자를 확인하고, 낙찰 후 인도 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 비용과 기간을 검토해야 합니다.
- 배당 원본 확인. 공동담보에 따른 채권잔액, 임차인 우선변제, 당해세 및 최우선변제 반영 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸 ≠ 점유위험 해소”
이 물건은 말소기준권리가 명확하고, 후순위 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 모의배당상 매수인 인수액도 0원으로 표시됩니다.
하지만 303호의 실제 임차인과 점유자가 특정되지 않았다는 점이 권리분석의 중요한 불확실성입니다. 조사명부의 47명을 모두 본건 임차인이라고 볼 수 없지만, 반대로 그중 누구도 본건과 관련 없다고 확정할 근거도 부족합니다. 민간임대주택등기와 근저당권 이전, 공동담보 관계까지 확인해야 합니다.
가격 역시 보수적으로 판단해야 합니다. 최저가 187,000,000원이 시세보다 낮다는 근거는 아직 없습니다. 유찰 시 최저가가 내려가더라도 적정가격을 검증하지 않고 저가 매수 기회로 해석하는 것은 위험합니다.
결론은 ‘등기상 말소구조는 비교적 명확하지만, 임대차·점유·시세 확인 전에는 입찰 보류’입니다. 303호 실점유와 임차보증금, 동일 조건 실거래가격이 확인된 뒤에야 최종 인수위험과 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다.
