부산지방법원 2025타경4924. 부산 수영구 광안동 슬론하우스 803호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 주식회사비앤씨개발이고, 2023년 12월 해운대신용협동조합 명의로 채권최고액 5,760,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 해당 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다.
등기 순위만 놓고 보면 말소기준 이전에 전입한 임차인이 특정되지 않아 구조는 비교적 명확합니다. 그러나 이 건물에는 다수의 전입 관계자가 조사되어 있고, 상당수는 실제 호실이 특정되지 않았습니다. 803호 점유자를 정확히 확인하고, 선순위 점유나 임대차 관련 추가 자료가 없는지 검증하는 과정이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4924 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 88-15 슬론하우스 8층 803호 도로명: 부산광역시 수영구 수영로674번길 7 |
| 사건상 용도 | 근린시설 |
| 건물 이용형태 | 도시형 다세대주택·오피스텔 혼합 건물. 감정평가상 각 호실의 용도가 구분되어 있어 803호의 정확한 공부상 용도 확인 필요 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 13층 · 해당 호실 8층 |
| 소유자 | 주식회사비앤씨개발 (단독소유) |
| 감정가 | 189,000,000원 |
| 최저매각가 | 189,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 경매개시 채권자 | 해운대신용협동조합 |
| 신청채권 청구액 | 4,882,146,288원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.26 설정 근저당권 · 채권최고액 5,760,000,000원 |
| 현재 근저당권 이전등기 | 케이씨유엔피엘대부주식회사 · 2025.10.23 |
| 803호 전입 관계자 | 김려경 · 2024.03.25 전입 · 보증금 및 확정일자 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당권
등기부상 을구 1번 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025년 경매개시결정과 주택도시보증공사 가압류는 후순위여서 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 것은 기존 근저당권의 권리자 변경에 해당합니다. 2025년 이전등기가 새로운 말소기준일을 만드는 것은 아닙니다. 기준일은 최초 근저당권 설정일인 2023.12.26입니다.
② 임차인·점유 분석 — 803호를 구분해서 봐야 한다
현황조사 등에 이름이 나타나는 전입·점유 관계자는 47명입니다. 이 가운데 803호로 특정된 사람은 김려경 1명이며, 박소은은 304호, 김아란은 301호, 김지우는 703호로 기재되어 있습니다. 나머지 인원은 호실이 명확하게 특정되지 않았습니다.
따라서 건물 전체 조사 인원을 803호 임차인으로 합산하거나, 전체 인원의 보증금을 803호 매수인이 인수한다고 계산하는 것은 잘못입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 인원은 없지만, 조사 대상 전원이 실제로 803호 임차인이라는 뜻도 아닙니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 배당요구 |
|---|
전입·점유 관계자는 건물 단위 조사 내용을 포함합니다. 호실 미상 인원은 803호 거주자로 확정된 것이 아닙니다. 표의 대항력 표시는 기재된 전입일과 말소기준일의 선후관계를 중심으로 한 판단입니다.
③ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,446,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 해운대신용협동조합 설정 | 5,760,000,000원 | 185,554,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
근저당권은 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다. 표는 최초 설정권자 명칭으로 작성된 배당 추정 내역이며 실제 배당권자는 권리이전과 배당절차에 따라 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다.
④ 회차별 낙찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 189,000,000원 | 185,554,000원 | 6,874,446,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 151,200,000원 | 148,283,200원 | 6,911,716,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 120,960,000원 | 118,466,560원 | 6,941,533,440원 | 0원 |
세 시나리오에서 계산상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 그러나 현재 확인된 점유관계와 임대차 계약이 완전히 확정된 상태는 아니므로, 실제 취득비용이 매각대금으로 확정된다고 볼 수는 없습니다. 소유권 취득 및 인도 과정에서 발생할 수 있는 비용과 임대차관계 확인 결과는 별도로 반영해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 지하철도 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·오피스텔·숙박시설·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 수영역이 위치하여 감정평가상 교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 13층 규모입니다. 승강기·공동현관문·주차타워·소방설비·도시가스 난방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역으로, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하) 및 상대보호구역에 해당합니다. 토지면적은 398.3㎡, 개별공시지가는 2,640,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다. 다만 803호의 법적 용도는 개별 대장으로 확인해야 합니다.
- 환금성. 수영역 인근이라는 교통 입지상 장점이 있지만, 실제 매매가격과 거래량을 확인하지 않은 상태에서는 환금성이 우수하다고 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 803호 실제 점유자 확인. 김려경이 현재 점유자인지, 다른 계약 당사자나 선행 점유자가 있는지 확인하세요.
- 임대차계약서·보증금 확인. 보증금·확정일자·점유 개시일·배당요구 여부 등을 계약서 및 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 호실 혼동 주의. 301호·304호·703호로 특정된 전입자와 호실 미상 전입자를 803호 임차인으로 일괄 취급해서는 안 됩니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임차인 보호 관련 사항, 경매 후 효력 및 매수인의 의무를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2023-609호의 담보 범위와 다른 공동담보물의 처리 상황을 검토하세요.
- 근저당권 이전 확인. 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 권리이전 내역과 실제 배당채권자를 확인해야 합니다.
- 용도·면적 확인. 803호의 건축물대장상 용도 및 전용면적, 실제 주거 사용에 따른 제한 사항을 확인하세요.
- 최근 실거래 대조. 동일한 공부상 용도와 유사한 면적의 최근 거래를 확인한 다음 입찰가 상한을 정해야 합니다.
- 관리비·명도 비용. 공용부분 관리비 체납, 점유자 인도 협의 및 관련 비용을 확인하세요.
- 매각 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 특별매각조건을 최신 기준으로 대조하세요.
맺으며 — “말소되는 권리와 확인되지 않은 점유는 다르다”
부산 슬론하우스 803호는 말소기준이 비교적 명확합니다. 2023.12.26 설정된 근저당권보다 뒤에 경매개시결정과 가압류가 존재하고, 803호로 특정된 김려경의 전입일도 말소기준보다 늦습니다. 따라서 등기 순위와 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 임차보증금 인수 위험이 나타나지 않습니다.
그러나 보증금·확정일자와 정확한 임대차관계가 확인되지 않았고, 건물 전체에는 호실 미상 전입자가 다수 존재합니다. 민간임대주택등기와 공동담보 근저당권도 검토 대상입니다. 무엇보다 감정가 189,000,000원이 현재 시장에서 적정한 가격인지 판단할 거래 근거가 확인되지 않았습니다.
결론은 ‘권리 순위는 비교적 명확하지만, 점유와 가격은 보류’입니다. 803호의 실제 임대차관계와 공부상 용도, 최근 실거래를 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 타당합니다. 계산상 인수액 0원만을 근거로 안전성과 수익성을 확정해서는 안 됩니다.
