부산지방법원 2025타경4924. 수영역 남동측 인근에 자리한 슬론하우스 7층 703호입니다. 사건의 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있으며, 건물 감정평가 내용에는 도시형 다세대주택과 오피스텔이 함께 등장합니다. 따라서 일반 아파트로 가정해서는 안 되고, 703호의 정확한 공부상 용도와 실제 이용상태를 별도로 확인해야 합니다.

등기상 소유자는 주식회사비앤씨개발입니다. 2023년 12월 26일 신탁재산이 귀속되면서 소유권이 이전되었고, 같은 날 해운대신용협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 5,760,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.

이후 임차권등기, 임의경매개시결정, 주택도시보증공사의 가압류가 이어졌습니다. 근저당권은 2025년 10월 23일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 것으로 등기되어 있어, 최초 근저당권자와 현재 등기상 권리자를 구별해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당

권리의 출발점은 2023년 12월 26일 설정된 해운대신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 임차권등기와 주택도시보증공사 가압류는 등기 순위상 후순위로, 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.

다만 근저당권은 2025년 10월 23일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 근저당권 자체가 새롭게 설정된 것은 아니므로 말소기준일이 바뀌는 것은 아니지만, 배당받을 권리자와 신청채권자의 현재 지위는 원본 서류로 대조해야 합니다.

② 임차인 분석 — 703호와 건물 전체 전입자를 구분해야 한다

현황조사 등에 이름이 기재된 사람은 47명이며, 그중 김지우 1명은 주택임차권등기로 보증금과 계약관계가 확인됩니다. 나머지 46명은 보증금이 미상입니다. 이들 가운데 3명은 301호·304호·803호로 다른 호실이 표시되어 있고, 43명은 점유 호실이 특정되지 않았습니다.

따라서 47명을 모두 703호의 실제 임차인으로 산정하거나 보증금을 합산하는 것은 부적절합니다. 현재 확실히 확인되는 703호 관련 등기 임차권자는 김지우이며, 나머지는 실제 점유 호실과 임대차관계의 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계자로 표시된 별도 임차인 항목은 없습니다.

김지우의 주택임차권은 2025.03.18 등기되었습니다. 제시된 예상배당에서는 선순위 근저당권의 미회수 채권이 남아 후순위 임차권자에게 배당할 재원이 없는 것으로 계산됩니다. 확정일자는 확인되지만 선순위 담보권보다 후순위이며, 실제 배당 여부는 배당요구와 법정 우선순위, 최우선변제 요건 등에 따라 달라질 수 있습니다.

현황조사상 추가 전입자 명세

아래 인원은 모두 말소기준권리 설정일 이후에 전입한 것으로 기재되어 있습니다. 기록상 전입일만으로는 선순위 대항력이 확인되지 않으며, 보증금·확정일자·실제 임차 범위가 미상인 만큼 대항력 가능성 및 구체적 권리관계는 추가 확인이 필요합니다. 특히 호실 미상자는 703호 점유자로 확정된 것이 아닙니다.

추가 전입자 46명은 모두 기록상 말소기준일 이후 전입자입니다. 위 명단 중 배당요구 접수가 기재된 사람과 실제 배당을 받을 수 있는 사람은 구별해야 합니다. 보증금·확정일자 미상자의 경우 대항력 가능성도 단정하지 않고 개별 확인이 필요합니다. 미확인은 배당요구가 없다고 확정한다는 뜻이 아닙니다.

③ 가격 분석 — 시세 검증 없는 신건 1.89억

슬론하우스의 신건 감정가와 최저매각가는 동일한 189,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이라는 현재 가정을 적용하면 낙찰가 기준 실질취득액도 189,000,000원입니다. 취득세, 등기비용, 명도비, 관리비 등 부대비용은 별도입니다.

다만 슬론하우스 703호와 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균 및 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 건물 내 용도가 혼재하고 703호의 세부 공부상 용도도 대조해야 하므로, 1.89억이 시세 대비 저렴한 가격이라고 판단할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)

채권최고액과 가압류 청구액을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 집행비용 3,446,000원을 공제한 185,554,000원이 근저당권에 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 실제 근저당 채권액, 공동담보 배당관계, 근저당권 양수인, 당해세, 최우선변제 및 배당순위는 별도 확인해야 합니다. 김지우의 임차권과 추가 전입자의 확정되지 않은 우선변제는 위 배당표에 별도 금액으로 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가지만 미배당은 커진다

세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 제시되어 있습니다. 다만 이는 현재 확인된 권리관계와 배당 가정에 따른 수치로, 현장에서 추가로 확인되는 점유자·임대차관계 또는 법정 우선권에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 지하철 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 수영역이 있어 제반 교통 사정은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건축 형태. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 13층 건물이며, 외벽은 치장벽돌·드라이비트·스톤코트 등으로 마감되었습니다.
• 설비. 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워, 도시가스 난방설비 등이 기재되어 있습니다.
• 토지. 준주거지역이며 토지면적은 398.3㎡, 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다. 남측 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하) 및 상대보호구역에 해당합니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 수영역 접근성은 장점이지만 건물 내 다세대주택과 오피스텔이 혼재합니다. 703호의 정확한 법적 용도와 비교 가능한 실거래가격을 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 703호 점유자 특정. 김지우의 임차권등기상 점유 범위와 현재 실제 점유 여부를 확인하고, 호실 미상 전입자 중 703호에 해당하는 사람이 있는지 대조해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본 확인. 인수되는 권리 및 임차인별 보증금·확정일자·배당요구·우선변제 요건을 최종 확인해야 합니다.
• 후순위 임차권 검증. 김지우의 임대차계약일 2024.01.25, 전입·점유개시일 2024.02.23, 임차권등기일 2025.03.18을 근저당 설정일과 대조하고 실제 인수 여부를 확인해야 합니다.
• 근저당권 양도 확인. 해운대신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 권리자, 공동담보목록 및 배당관계를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 등록 상태, 임대의무기간, 임대료 규제 및 경매 이후 의무 존속 여부를 관계기관과 원본 자료로 확인해야 합니다.
• 공부상 용도 확인. 근린시설로 표시된 사건 정보와 감정평가상 다세대주택·오피스텔 혼재 내용을 대조하여 703호의 정확한 용도 및 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
• 시세 비교. 슬론하우스 및 인근 유사 용도·면적의 최근 거래가격을 확인하고 신건 최저가 189,000,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
• 명도비용. 점유자의 실제 거주 상태와 인도 가능성, 이사 협의 및 인도명령 절차에 필요한 비용을 검토해야 합니다.
• 관리비·조세 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 최우선변제 및 매수인이 별도로 부담할 수 있는 비용을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 최종 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건 진행 상태를 최신 원본으로 재확인해야 합니다.

맺으며 — “후순위 권리 소멸 ≠ 명도 위험 소멸”

부산 광안동 슬론하우스 703호는 등기상 말소기준이 명확한 편입니다. 2023년 해운대신용협동조합 근저당이 기준이고, 후순위 가압류와 임차권은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 제시된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 단순한 안전형 물건으로 결론 내리기는 어렵습니다. 703호에 직접 연결된 김지우의 임차권은 확인되지만, 현황조사상 다수의 전입자는 호실과 보증금이 불명확합니다. 이들이 모두 해당 호실의 임차인은 아니더라도, 실제 점유자를 확인하기 전에는 명도 위험을 배제할 수 없습니다.

또한 민간임대주택등기에 관한 별도 검토가 필요하며, 703호의 정확한 공부상 용도 및 실거래가격이 확인되지 않았습니다. 감정가 189,000,000원이 적정한지 판단할 근거가 부족합니다. 유찰 시 가격이 낮아지는 시나리오는 존재하지만 그 자체가 투자 메리트를 보장하지 않습니다.

종합 판단은 C등급. 후순위 권리 소멸이라는 장점보다 점유·임차관계의 불확실성과 시세 검증 부족을 보수적으로 반영했습니다. 권리의 방향은 비교적 명확하지만, 입찰 결정은 703호 점유와 가격을 확인한 뒤 내려야 합니다.