부산지방법원 2025타경4924. 부산 수영구 광안동 슬론하우스 4층 404호가 경매에 나왔습니다. 감정가는 197,000,000원이고 현재 유찰이 없는 신건입니다. 소유자는 주식회사비앤씨개발이며, 2023년 12월 26일 설정된 해운대신용협동조합의 채권최고액 5,760,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 공동담보목록에 연결된 권리이므로 해당 채권최고액을 404호만의 채무액으로 이해해서는 안 됩니다.
2025년 2월 11일 임의경매가 개시됐고, 이후 주택도시보증공사의 1,300,000,000원 가압류가 등기됐습니다. 2025년 10월 23일에는 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 근저당권의 이전은 담보권자의 변경이지 새로운 선순위 근저당권 설정이 아닙니다. 따라서 근저당권과 후순위 가압류의 소멸 여부를 판단할 때에는 원래 근저당권의 설정일을 기준으로 봅니다.
문제는 점유와 가격입니다. 건물에는 도시형 다세대주택과 오피스텔이 혼재하고, 다수의 전입신고자 정보가 함께 조사되어 있습니다. 권리 소멸 구조만 보고 404호의 명도가 간단하다고 판단하기는 어렵습니다. 또한 감정가와 비교할 동일 조건의 최근 실거래가를 확보하지 못한 상태이므로, 신건에서 즉시 응찰할 경제적 근거도 충분하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4924 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 88-15 슬론하우스 4층 404호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 수영로674번길 7 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 13층 · 다세대주택·오피스텔 혼합 |
| 준공 관련 | 2023.10.31 |
| 소유자 | 주식회사비앤씨개발 |
| 감정가 | 197,000,000원 |
| 최저매각가 | 197,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 경매신청 채권자 | 해운대신용협동조합 |
| 경매 청구금액 | 4,882,146,288원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.26 해운대신용협동조합 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 5,760,000,000원 · 공동담보목록 제2023-609호 |
| 근저당권 이전 | 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
| 민간임대주택 등록 | 2022.08.09 등록 · 2024.01.03 등기 |
| 감정평가 이용상태 | 도시형 다세대주택·오피스텔 혼합 건물 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 민간임대등기는 별도 확인
말소기준권리는 2023년 12월 26일 해운대신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이며, 이후 등기된 임의경매개시결정과 주택도시보증공사의 가압류도 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
소유권보존 당시 대한토지신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나, 같은 날 신탁재산 귀속에 따른 소유권이전과 신탁등기 말소가 이루어졌습니다. 현재 소유자는 주식회사비앤씨개발입니다. 따라서 과거 신탁등기가 곧바로 매수인의 신탁재산 인수 문제로 이어지는 것은 아닙니다.
② 임차인·점유 분석 — 47명을 모두 404호 임차인으로 볼 수 없다
전입·점유 조사에서 확인되는 인명은 47명입니다. 이 가운데 8명은 배당요구 접수 사실이 확인됩니다. 그러나 상당수의 점유 호실이 특정되지 않았고, 박소은은 304호, 김아란은 301호, 김려경은 803호, 김지우는 703호로 각각 표기되어 있습니다. 따라서 전체 명단을 404호의 실제 임차인 47명으로 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 조사 호실 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
대항력 판정은 확인된 전입일과 2023.12.26 말소기준권리의 선후관계에 따른 것입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권의 성립 및 배당액은 판단을 유보합니다. '호실 미상'은 해당 사람이 404호를 점유한다는 의미가 아닙니다.
보증금과 확정일자가 알려지지 않은 사람에게 우선변제권이 있다고 확정하거나 특정 배당액을 부여할 수는 없습니다. 또한 후순위 전입자라도 관련 요건을 갖춘 소액임차인의 최우선변제 가능성은 별도 검토 대상입니다. 이 경우 실제 배당순서와 배당액은 달라질 수 있지만, 그것만으로 후순위 임차인의 미배당 보증금이 자동으로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
주택도시보증공사는 별도의 가압류 채권자로 등장합니다. 다만 이 가압류를 특정 임차인의 보증금 승계신고로 간주하거나 임차인 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다. 확인된 조사 명단에는 보증기관의 대위·승계 신고로 분류된 사람이 없습니다.
③ 가격 분석 — 최저가 197,000,000원, 시세 메리트는 미확인
슬론하우스는 2023년 10월 31일 준공 관련 기록이 있으며, 주택 통계상 16세대로 집계됩니다. 반면 감정평가 대상 건물은 다세대주택과 오피스텔이 혼재된 구조여서 단순한 단지 평균이나 다른 용도 호실의 거래가를 404호 가격으로 대입하기 어렵습니다.
특히 404호와 면적·용도·층·상태가 일치하는 최근 실거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 최저매각가 197,000,000원이 현재 시장에서 저렴한지, 적정한지 또는 비싼지 판단할 수 없습니다. 감정가의 100%라는 사실은 가격 메리트를 입증하지 않습니다.
| 가격 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 197,000,000원 | 100% | 0원 |
| 1회 유찰 가정 | 157,600,000원 | 80% | 0원 |
| 2회 유찰 가정 | 126,080,000원 | 64% | 0원 |
유찰 시 가격은 주어진 회차별 가정이며, 실제 유찰 발생이나 향후 매각조건 변경이 확정된 것은 아닙니다. 배당표상 인수액 0원은 현재 확인된 권리를 기초로 한 계산값으로, 미확인 임차관계나 별도 의무가 없다는 보장은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 197,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,558,000원 |
| 1. 근저당권 · 해운대신용협동조합 | 5,760,000,000원 | 193,442,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 7,060,000,000원 | 193,442,000원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 6,866,558,000원 |
집행비용은 추정액입니다. 근저당 채권은 채권최고액 기준으로 계산했으며, 근저당권 이전에 따른 실제 배당권자, 확정 채권액, 공동담보 배당관계, 당해세 및 임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
예상 배당에서는 매각대금 197,000,000원 중 3,558,000원이 집행비용으로 사용되고, 남은 193,442,000원이 근저당 채권에 배당됩니다. 주택도시보증공사 가압류 채권에 대한 배당은 0원이며 소유자에게 돌아갈 잔여액도 없습니다.
채권자 미배당액은 총 6,866,558,000원으로 계산됩니다. 그러나 이것은 채권자가 회수하지 못하는 금액이지 매수인이 부담해야 하는 금액이 아닙니다. 말소되는 담보권과 가압류의 미회수액을 낙찰자의 인수채무로 더하면 안 됩니다.
⑤ 유찰 시 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 | 197,000,000원 | 193,442,000원 | 6,866,558,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 157,600,000원 | 154,593,600원 | 6,905,406,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 126,080,000원 | 123,514,880원 | 6,936,485,120원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며, 지하철 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주위에는 다세대주택·오피스텔·숙박시설·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 수영역이 소재해 감정평가상 교통사정은 양호한 것으로 조사되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 13층 건물이며, 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 소화전설비, 승강기, 공동현관문, 주차타워, 도시가스 난방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 용도 혼합. 다세대주택과 오피스텔이 함께 구성된 건물입니다. 동일 건물 안에서도 법적 용도와 전유면적이 다를 수 있으므로 비교 거래사례 선정 시 구분이 중요합니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 세장형이며 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하), 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가 기준액은 2,640,000원/㎡이고 토지면적은 398.3㎡입니다. 이는 건물 전체 부지 관련 수치이며 404호의 개별 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
- 건축 상태. 감정요항상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 개별 호수 내부의 유지·보수 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 수영역 인근의 교통 접근성은 장점이지만, 소규모 주택 통계와 복합용도 건물 구조를 고려하면 아파트 대단지와 같은 거래 유동성을 전제하기 어렵습니다. 404호와 동일한 조건의 거래사례를 통한 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 404호 점유자 특정. 전입·점유 조사 명단 47명 중 실제 404호에 해당하는 사람이 누구인지 현황조사서, 주민등록 관련 자료, 매각물건명세서 및 계약서를 대조해야 합니다.
- 타 호실 인명 분리. 301호 김아란, 304호 박소은, 703호 김지우, 803호 김려경을 404호의 임차인으로 임의 합산하지 않아야 합니다. 호실 미상인 나머지 인명 역시 본건 귀속 여부를 따져야 합니다.
- 배당요구 8명 확인. 허소희·심형섭·문은비·설하윤·정지훈·민영신·윤혜란·서학순의 배당요구 접수 내용과 실제 대상 호실을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 검증. 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람들의 우선변제권과 소액임차인 최우선변제 여부를 임의로 확정하지 않아야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 임대의무기간·임대료 제한 및 경매 이후 등록 의무 처리 여부를 해당 지자체와 관련 법령에 따라 확인해야 합니다.
- 공동담보 관계 확인. 공동담보목록 제2023-609호를 열람하고 관련 담보목적물 및 근저당권자의 실제 채권회수 관계를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 해운대신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 권리자와 채권액을 확인해야 합니다.
- 동일 용도 실거래 확인. 404호와 면적·용도·층·건물 상태가 유사한 최근 거래사례를 확인한 뒤 응찰가 상한을 결정해야 합니다. 신건 감정가를 그대로 시장가격으로 사용해서는 안 됩니다.
- 명도·관리비 검토. 실제 점유자가 확인되면 인도 가능성, 명도 협의, 공용부분 관리비 체납 여부와 예상 비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 입찰 전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 자료와 매각기일 변경 여부를 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸은 비교적 명확, 점유와 가격은 보류”
이 사건의 가장 중요한 장점은 말소기준권리가 명확하다는 점입니다. 2023년 12월 26일 설정된 근저당권을 기준으로 후순위 등기권리가 정리되고, 제시된 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 조사된 전입일 역시 모두 말소기준권리 이후이므로 현재 확인된 전입일만으로 선순위 대항력 임차인이 성립한다고 보기는 어렵습니다.
그러나 404호의 실제 임차인과 점유자는 확정되지 않았습니다. 47명의 조사 명단에는 다른 호실의 인명도 포함되어 있습니다. 또한 보증금·확정일자 미확인, 민간임대주택 등기, 근저당권 이전 및 공동담보 관계를 고려하면 실제 낙찰 후 절차까지 단순하다고 단정할 수 없습니다.
가격 측면에서도 최저가 197,000,000원이 최근 시세보다 저렴하다는 근거가 없습니다. 교통 접근성이 양호하더라도 실거래가격과 처분 가능성을 확인하지 않은 상태에서 감정가만 보고 응찰할 이유는 충분하지 않습니다.
