부산지방법원 2025타경4924. 부산 수영구 광안동 슬론하우스 12층 1202호가 감정가 199,000,000원에 신건으로 나왔습니다. 수영역 남동측 인근에 위치한 집합건물로, 감정평가상 건물 전체에는 도시형 다세대주택과 오피스텔이 함께 있습니다. 사건의 용도 분류는 근린시설이지만, 개별 1202호의 정확한 공부상 용도는 별도 대조가 필요합니다.
등기상 핵심은 해운대신용협동조합이 설정한 채권최고액 5,760,000,000원의 근저당권입니다. 이 근저당권을 기준으로 경매가 진행됐고, 이후 권리는 원칙적으로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 다만 근저당권에는 공동담보목록이 있으며, 2025.10.23. 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 변경된 이력도 있습니다.
이 사건에서 더 중요한 것은 임대차와 점유관계입니다. 강민주의 주택임차권이 등기되어 있고, 현황조사에는 건물 내 여러 전입자가 기재되어 있습니다. 일부는 1202호가 아닌 다른 호실로 특정되어 있으므로, 건물 전체의 전입자를 모두 1202호 임차인으로 계산해서는 안 됩니다. 실제 1202호를 누가 점유하고 있는지, 다른 전입자의 권리가 이 호실에 연결되는지를 확인하는 작업이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4924 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 88-15 슬론하우스 12층 1202호 도로명주소: 부산광역시 수영구 수영로674번길 7 |
| 사건상 용도 | 근린시설 |
| 감정평가상 건물 용도 | 공동주택(도시형·단지형 다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 혼합. 1202호의 개별 공부상 용도는 확인 필요 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 13층 |
| 소유자 | 주식회사비앤씨개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 199,000,000원 / 199,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 4,882,146,288원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.26. 해운대신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,760,000,000원 |
| 현 근저당권자 | 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2025.10.23. 이전등기) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 민간임대주택등기 | 2024.01.03. 등기 · 등록일 2022.08.09. |
① 권리 흐름 — 기준 근저당은 소멸, 민간임대 등기는 별도 확인
말소기준권리는 2023.12.26. 설정된 해운대신용협동조합의 근저당권입니다. 같은 날 신탁재산 귀속으로 대한토지신탁주식회사의 신탁등기가 말소되고 주식회사비앤씨개발로 소유권이 이전되었습니다. 이후 설정된 주택임차권등기 및 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸할 권리로 분석됩니다.
다만 2024.01.03. 등기된 민간임대주택등기에는 임대의무기간 및 임대료 증액기준에 관한 내용이 기재되어 있습니다. 이 등기를 일반적인 후순위 담보권처럼 자동 소멸한다고 단정하기 어렵습니다. 해당 호실의 등록 상태, 경매에 따른 등록·의무의 처리와 행정상 제한 여부를 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 등기된 임차권과 다수 전입자
1202호와 직접 연결되는 주요 권리는 강민주의 주택임차권등기입니다. 임차보증금은 140,000,000원, 임대차계약일과 확정일자는 모두 2024.01.16., 주민등록일과 점유개시일은 모두 2024.02.13.입니다. 말소기준권리인 2023.12.26. 근저당권보다 늦으므로, 기재된 권리관계상 선순위 대항력 임차인은 아닙니다.
| 임차인 / 대상 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강민주 임차권등기 1202호 · 건물 전부 |
2024.02.13 | 140,000,000원 | 후순위 말소기준권리 이후 |
확정일자 2024.01.16 후순위 · 실제 배당 확인 |
없음 |
| 박소은 304호 |
2024.03.29 | 미상 | 가능·미상 기재 전입일은 후순위 |
미상 | 없음 |
| 김아란 301호 |
2024.03.27 | 미상 | 가능·미상 기재 전입일은 후순위 |
미상 | 없음 |
| 김려경 803호 |
2024.03.25 | 미상 | 가능·미상 기재 전입일은 후순위 |
미상 | 없음 |
| 김지우 703호 |
2024.02.23 | 미상 | 가능·미상 기재 전입일은 후순위 |
미상 | 없음 |
| 그 외 호실 미특정 전입자 42명 1202호 관련 여부 미확인 |
2024.01.04~2025.02.06 | 미상 | 가능·미상 기재 전입일은 후순위 |
확정일자 미상 | 없음 |
현황조사 및 등기 자료에는 강민주를 포함하여 총 47명의 이름이 기재되어 있습니다. 이 가운데 1202호와 직접 연결되는 등기된 임차권자는 강민주이며, 다른 4명은 각각 304호·301호·803호·703호로 기재되어 있습니다. 나머지 42명은 호실이 특정되지 않았습니다. 따라서 47명을 모두 1202호의 실제 임차인으로 볼 수 없으며, 호실 미특정 인원 중 해당 호실 점유자가 있는지 확인해야 합니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없습니다.
③ 시세와 실질취득 — 가격 메리트 판단 보류
이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 199,000,000원입니다. 매수인 인수액이 계산상 0원으로 산정되어 있으므로, 이를 전제로 한 실질취득금액은 199,000,000원입니다. 다만 취득 부대비용과 점유 해결에 필요한 비용은 별도입니다.
동일 호실 또는 적절한 비교 대상의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 감정가 대비 할인도 없는 신건이므로, 현 단계에서 가격에 대한 가점은 부여하기 어렵습니다.
| 감정가 | 199,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 199,000,000원 (감정가 100%) |
| 실질취득 추정 | 199,000,000원 (인수 0원 가정) |
| 최근 실거래 비교 | 가격 확인 필요 |
| 시세 대비 할인 여부 | 판단 보류 |
| 1회 유찰 시 최저가 | 159,200,000원 (감정가 80%) |
| 2회 유찰 시 최저가 | 127,360,000원 (감정가 64%) |
④ 예상배당표 (매각가 199,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,586,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 해운대신용협동조합 설정 현재 권리자: 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
5,760,000,000원 | 195,414,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 예상배당은 집행비용 3,586,000원과 근저당권 배당 195,414,000원으로 구성됩니다. 배당 계산에는 강민주 등 임차인의 별도 배당액이 반영되지 않았으며, 당해세·최우선변제 등도 미반영입니다. 실제 배당액과 배당순위는 달라질 수 있습니다. 근저당권 관련 채권부족액은 매수인 인수액과 별개입니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 가정 | 근저당권 예상배당 | 채권 부족액 | 매수인 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 199,000,000원 | 195,414,000원 | 5,564,586,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 159,200,000원 | 156,171,200원 | 5,603,828,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 127,360,000원 | 124,776,960원 | 5,635,223,040원 | 0원 |
유찰로 매각가격이 낮아질수록 근저당권자의 배당액은 줄고 채권 부족액은 증가합니다. 다만 이 부족액은 매수인의 추가 지급액을 의미하지 않습니다. 현재 계산에서는 어느 회차에서도 인수액이 0원으로 산정되지만, 실제 점유관계와 미확인 임대차가 정리되지 않았다면 이 계산만으로 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철도 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·오피스텔·숙박시설·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 수영역이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 13층으로 기재되어 있습니다. 위생·급배수설비, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워, 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 토지면적은 398.3㎡, 공시지가는 2,640,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하) 및 상대보호구역에 해당합니다.
- 건축 관련. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 1202호의 개별 용도는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 수영역 인근의 교통 접근성은 장점이나, 건물 내 다세대주택과 오피스텔이 혼재되어 있고 해당 호실의 실거래 비교가격이 확인되지 않아 적정 매도가격과 환금성을 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 강민주 임차권 확인. 보증금 140,000,000원, 전입 2024.02.13., 확정일자 2024.01.16., 임차권등기 2025.03.14.를 원본과 대조하고 말소·배당 관계를 확인하세요.
- 실제 1202호 점유자 확인. 현황조사의 건물 전체 전입자를 해당 호실 임차인으로 오인하지 말고, 1202호의 실제 점유자·계약서·전입 관계를 확인하세요.
- 호실 미상 전입자 검토. 보증금과 확정일자가 미상인 전입자 중 1202호 관련자가 있는지 확인하세요. 기재 전입일은 말소기준권리 이후이지만 실제 점유와 별도 권원은 검토가 필요합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 등기된 민간임대주택의 등록 상태와 의무기간, 경매 이후 관련 의무의 처리 여부를 확인하세요.
- 공동담보와 채권 이전. 공동담보목록 제2023-609호와 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 내용을 확인하세요.
- 1202호 공부상 용도 확인. 건축물대장·등기부·감정평가서를 대조해 근린시설 분류와 다세대주택·오피스텔 이용상태의 관계를 명확히 하세요.
- 가격 검증. 동일 용도·면적·층의 최근 실거래를 조사하고 감정가 199,000,000원과 비교한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 명도·관리비. 실제 점유자와 인도 가능성을 확인하고, 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 항목을 관리주체에 확인하세요.
- 매각물건명세서 최종 확인. 매각기일 2026.11.16. 전 최종 명세서, 현황조사서, 등기부, 임차권 관련 문건을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이라는 계산보다 실제 점유 확인이 먼저”
부산 슬론하우스 1202호는 등기상 말소기준이 명확합니다. 해운대신용협동조합이 설정한 근저당권이 기준이며, 이후 등기된 강민주의 주택임차권은 후순위로 매각 시 소멸할 것으로 분석됩니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건의 핵심 위험은 등기된 권리의 순서 자체보다 실제 임대차 및 점유관계의 불확실성입니다. 현황조사에는 호실이 확인되지 않은 다수의 전입자가 있고, 민간임대주택등기도 별도로 존재합니다. 여기에 개별 호실의 용도와 최근 시세가 확인되지 않아 199,000,000원의 신건 최저가를 가격상 유리하다고 평가할 수 없습니다.
결론은 조건부 관망입니다. 후순위 임차권 소멸이라는 긍정적인 요소는 있지만, 입찰 전에 1202호 점유자·민간임대 등록관계·공부상 용도·실거래 가격을 명확히 해야 합니다. 권리 순위는 비교적 명확하나, 점유와 가격은 아직 합격 판정을 내리기 어렵습니다.
