부산지방법원 2025타경4924. 부산 수영구 광안동의 슬론하우스 2층 203호입니다. 집합건물이며, 본건 용도는 다세대주택입니다. 슬론하우스는 도시형 다세대주택과 오피스텔이 혼재하는 건물이고, 감정평가 요항상 지하 1층·지상 13층의 철근콘크리트 구조입니다. 소유자는 주식회사비앤씨개발이며, 2023년 12월 26일 설정된 해운대신용협동조합의 근저당권을 기준으로 경매가 진행되고 있습니다.

권리의 뼈대는 비교적 분명합니다. 2023.12.26 근저당권이 말소기준권리이고, 2026.07.14 등기된 김종보의 주택임차권은 그보다 후순위입니다. 김종보의 주민등록일과 확정일자도 2024.07.05이므로, 기록된 일자를 기준으로 선순위 대항력은 인정되지 않습니다. 다만 광범위한 전입 조사 명의자들의 정확한 호실 관계와 실제 203호 점유관계가 확인되지 않았다는 점이 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸, 점유관계는 별도

이 사건의 말소기준권리는 2023.12.26 설정된 해운대신용협동조합 근저당권입니다. 이후 근저당권은 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었지만, 최초 근저당권의 순위 기준일이 변경되는 것은 아닙니다.

2025.02.11 임의경매개시결정과 2026.07.14 김종보의 주택임차권등기는 말소기준권리 이후에 발생한 등기입니다. 따라서 정상적인 매각을 전제로 경매개시결정등기와 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.

2026.04.21 수영구의 압류등기도 확인되지만, 2026.05.19 해제로 말소되어 등기 자체는 정리된 상태입니다. 다만 등기 말소 사실만으로 모든 조세채무의 정산 여부까지 확정할 수는 없습니다.

② 임차인 분석 — 203호 특정 1명, 호실 미상 42명

현황조사 등에 등장하는 명의자는 총 47명입니다. 그러나 이들이 전부 203호의 실제 임차인이라는 의미는 아닙니다. 203호로 명확히 특정된 사람은 김종보 1명이고, 박소은(304호), 김아란(301호), 김려경(803호), 김지우(703호)는 다른 호실로 기재되어 있습니다. 나머지 42명은 소속 호실이 특정되지 않았으므로 본건과의 관계를 확인해야 합니다.

203호 등기 임차권자 — 김종보

전체 조사 명의자 상세

대항력 배지는 말소기준일과 알려진 전입일을 기준으로 한 잠정 판단입니다. 호실·임대차관계가 불명확한 경우에는 '가능·미상'으로 표시하였습니다. '승계'는 보증기관의 대위·승계 신고 여부를 구분하며, 매수인의 보증금 인수 여부는 별도의 권리 판단을 따릅니다.

전입일은 모든 명의자가 말소기준일인 2023.12.26 이후입니다. 따라서 기재된 전입일만으로 선순위 대항력을 인정할 근거는 없습니다. 다만 호실 미상 명의자는 본건의 실제 점유자인지와 임대차 요건 자체가 확인되지 않아 최종적인 인수·명도 판단을 유보합니다. 배당요구 표시 역시 신청 사실을 의미할 뿐, 배당순위나 배당액이 확정되었다는 의미가 아닙니다.

③ 가격 판단 — 감정가 184,000,000원을 시세로 볼 수는 없다

슬론하우스의 감정가는 184,000,000원이고 신건 최저매각가도 같습니다. 하지만 인근 또는 동일 건물에서 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 이 금액이 현재 시장가격보다 저렴한지 판단할 수 없습니다.

특히 슬론하우스는 다세대주택과 오피스텔이 혼재하는 건물이므로 업무시설 호실의 가격을 다세대주택 203호의 시세로 그대로 사용하는 것은 부적절합니다. 비교 거래를 확보하더라도 주택 용도, 전용면적, 층, 실제 이용상태를 구분해야 합니다.

회차별 최저가 시나리오

실질취득 추정은 각 회차의 최저가에 현재 계산상 인수액 0원을 반영한 수치입니다. 점유관계 미확인에 따른 추가 비용, 취득세, 명도비, 체납 관리비 등은 포함하지 않았습니다. 유찰 회차는 예상 시나리오일 뿐 실제 진행이 확정된 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 184,000,000원 가정)

매각대금 184,000,000원에서 집행비용 추정액 3,376,000원을 공제하면, 근저당권 배당에 사용할 수 있는 금액은 180,624,000원입니다. 기초 배당계산은 이 금액 전부를 근저당권에 배분하고 소유자 잔여를 0원으로 산정합니다.

다만 근저당 채권최고액 5,760,000,000원은 공동담보가 설정된 채권최고액입니다. 이를 본건 203호만의 실제 미변제 채무로 해석해서는 안 됩니다. 또한 등기상 근저당권 이전이 확인되므로 실제 배당채권자와 채권계산서 내용을 대조해야 합니다.

회차별 채권자 배당과 미배당

미배당액은 공동담보 채권최고액 5,760,000,000원에서 각 회차의 계산상 채권자 배당액을 차감한 수치입니다. 공동담보의 다른 부동산, 실제 피담보채권액, 우선배당 변동을 반영한 확정 채무잔액은 아닙니다. 후순위 근저당채무의 미배당이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 지하철 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장 및 수영역이 있어 대중교통 접근성은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 13층입니다. 외벽은 치장벽돌·드라이비트·스톤코트 등으로 마감되어 있으며 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워, 도시가스 난방설비가 기재되어 있습니다.
• 도로 접근. 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 용도 혼재. 도시형 다세대주택과 업무시설인 오피스텔이 함께 있는 건물로, 거래 비교 시 203호와 동일한 주거 용도의 호실을 구분해야 합니다.
• 규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하), 상대보호구역에 해당합니다. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 토지. 대지 면적은 398.3㎡이고, 공시지가 표기는 2,640,000원/㎡입니다. 이 면적과 공시지가는 개별 203호의 전용면적이나 개별 시세를 의미하지 않습니다.
• 환금성. 교통여건은 긍정적이지만 비교 가능한 주거용 실거래가 확인되지 않아 실제 매도 가능 가격과 환금성을 정량적으로 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 전 확인 체크리스트

• 203호 실제 점유자 특정. 김종보의 실제 점유 여부, 임차권등기 이후 인도 여부, 현재 거주자의 신원을 확인해야 합니다.
• 호실 미상 명의자 42명 정리. 전입세대 관련 서류, 현황조사, 매각물건명세서를 대조하여 이들이 어느 호실에 해당하는지 확인해야 합니다. 건물 전체 명의자를 모두 203호 임차인으로 계산해서는 안 됩니다.
• 김종보의 임대차 서류. 보증금 130,000,000원, 계약일 2024.07.04, 전입·확정일자 2024.07.05, 임차권등기 2026.07.14의 법적 효력을 원본으로 재검증해야 합니다.
• 우선변제·배당요구. 김종보 및 기타 배당요구 명의자의 배당자격과 목적물 관련성을 확인해야 합니다. 신청 사실만으로 배당액이 확정되지는 않습니다.
• 근저당권 양도. 해운대신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 채권자, 공동담보 내역 및 채권계산서를 대조해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 임대의무기간, 등록 상태, 임대차계약 및 매각 이후 등록·임대의무에 미치는 영향을 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 체납·명도 비용. 관리비 중 매수인 부담 가능 부분, 미납 공과금, 조세 관련 우선채권, 인도명령 가능성과 실제 명도 비용을 확인해야 합니다.
• 동일 용도 실거래 확보. 다세대주택 203호와 비교 가능한 전용면적·층·용도의 최근 거래를 확인해야 합니다. 오피스텔 거래가격을 그대로 대체하면 시세 판단이 왜곡될 수 있습니다.
• 신건 가격 검증. 최저가 184,000,000원이 현재 시세보다 낮다는 근거가 확보되기 전에는 감정가 대비 가격만으로 매력을 평가하지 않아야 합니다.
• 입찰 당일 서류. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 공고를 확인하여 매각조건 변경 여부를 최종 점검해야 합니다.

맺으며 — “후순위 임차권 소멸 ≠ 안전한 낙찰”

부산 수영구 광안동 슬론하우스 203호의 권리분석에서 확실한 출발점은 2023.12.26 말소기준 근저당권입니다. 김종보의 임차보증금 130,000,000원은 그보다 뒤에 성립한 임대차관계로 기록되어 있으므로, 정상적인 경매 매각에서 매수인이 이를 인수하는 구조로 판단되지는 않습니다.

그러나 이 사건의 위험은 임차보증금 130,000,000원 자체보다 실제 203호 점유관계가 완전히 특정되지 않았다는 점에 있습니다. 전체 조사 명의자 47명 중 본건으로 특정된 임차권자는 1명이고, 4명은 다른 호실, 42명은 소속 호실이 미상입니다. 이 관계가 정리되지 않은 상태에서는 인수액 0원 추정만으로 명도와 추가 부담까지 안전하다고 결론 내릴 수 없습니다.

가격도 마찬가지입니다. 신건 최저가 184,000,000원은 감정가와 같지만 현재 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 시세보다 저렴하다는 가격 가점을 부여할 근거가 없습니다. 유찰 시 최저가가 낮아지는 시나리오 역시 시세와 권리관계를 검증한 후에야 투자 관점에서 의미가 있습니다.

결론은 입찰 보류 및 원본 확인 우선. 203호 점유관계, 민간임대주택 등록의 효력, 실제 배당권자, 동일 용도 실거래를 확인하기 전에는 신건 가격에 응찰할 근거가 부족합니다. 등기상 후순위 권리 소멸은 긍정적이지만, 점유 불확실성과 시세 검증 부재가 더 크게 작용하는 사건입니다.