부산지방법원 2025타경4924. 부산 수영구 광안동 수영로674번길 7, 슬론하우스 13층 1301호입니다. 소유자는 주식회사비앤씨개발이며, 2023년 12월 26일 설정된 해운대신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 근저당 채권최고액은 무려 5,760,000,000원이고, 경매 신청 청구금액도 4,882,146,288원에 이릅니다.

감정가 1억 9,600만원에 경매가 시작되지만, 이 가격으로 매각되더라도 근저당권자는 집행비용을 제외한 매각대금 대부분을 배당받는 구조입니다. 반대로 담보채권의 미회수액은 매우 큽니다. 그렇다고 그 채무가 낙찰자에게 넘어오는 것은 아닙니다. 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조이기 때문입니다.

다만 등기부에 남아 있는 민간임대주택등기는 별도로 검토해야 합니다. 금전채권 인수액이 0원이라는 배당 추정과 임대사업 관련 의무의 승계 여부는 서로 다른 문제입니다. 이 부분을 해결하지 않은 상태에서 권리상 안전한 물건이라고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 민간임대등기가 남는다

핵심 말소기준은 2023년 12월 26일 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 57억 6,000만원이며, 최초 근저당권자는 해운대신용협동조합입니다.

2025년 10월 23일에는 해당 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전되었습니다. 이는 담보권 자체가 사라졌다는 뜻이 아니라 담보권자가 변경된 것입니다. 실제 배당 단계에서는 채권양도와 경매절차상 승계 관계를 확인해야 합니다.

갑구 1번의 대한토지신탁주식회사 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소되어 있고, 같은 날 신탁재산 귀속에 따른 주식회사비앤씨개발의 소유권이전이 이루어졌습니다. 이 신탁등기를 현재 낙찰자가 별도로 인수하는 구조로 볼 근거는 없습니다.

2025년 2월 11일 임의경매개시결정이 기입되었고, 2025년 9월 5일 수영구 명의 압류가 추가되었으나 해당 압류는 2026년 5월 19일 해제에 따라 말소되었습니다. 따라서 현재 권리 검토에서 별도 인수할 압류로 보기는 어렵습니다.

정리하면 근저당권과 후순위 임차권은 매각으로 소멸하는 방향이지만, 민간임대주택등기는 일반적인 소멸 권리와 동일하게 처리해서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 말소기준권리보다 민간임대 등록의 법적 효과를 확인하는 데 있습니다.

② 임차인 분석 — 박보경 보증금 1억 5,000만원, 후순위 임차권

박보경 씨는 배당요구가 확인되며, 임차권등기일은 2026년 2월 26일입니다. 그러나 임대차계약·점유·전입·확정일자 모두 말소기준 근저당권보다 뒤에 있습니다. 따라서 선순위 대항력 임차인으로 볼 수 없고, 등기부상 해당 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

여기서 중요한 것은 보증금 1억 5,000만원을 낙찰자가 자동으로 떠안는 구조가 아니라는 점입니다. 현재 최저가 196,000,000원뿐 아니라 2회 유찰 가정가 125,440,000원이 보증금보다 낮아지는 상황에서도, 말소기준보다 후순위인 임차권이라는 권리 순위 자체가 바뀌지는 않습니다. 따라서 선순위 대항력 임차인의 보증금 부족분을 매수인이 인수하는 유형과는 구별해야 합니다.

또한 보증기관의 대위·승계로 인한 중복신고는 확인되지 않습니다. 박보경 씨의 보증금 150,000,000원은 확인되는 본건 임차보증금으로 보되, 다른 호실 전입자들의 보증금과 합산해서는 안 됩니다.

배당 추정에는 임차인 최우선변제와 당해세가 반영되지 않았습니다. 박보경 씨의 후순위 일반 배당 가능액과 최우선변제 적용 여부는 실제 임대차 및 법정 요건을 확인해야 하며, 현재 배당 추정에서 임차인에게 지급되는 금액을 임의로 확정해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 동일면적 실거래 확인 전에는 메리트 판단 보류

현재 감정가와 최저매각가는 모두 196,000,000원입니다. 유찰 없이 감정가 100%에서 시작하는 신건입니다. 이 물건은 권리관계와 별개로 가격을 검토해야 하지만, 동일면적의 비교 가능한 최근 거래가격을 기준으로 감정가의 적정성을 확정할 만한 근거가 확인되지 않습니다.

감정평가서상 건물은 다세대주택과 오피스텔이 혼재되어 있습니다. 따라서 단순히 같은 건물이라는 이유만으로 다른 호실의 거래가격을 비교 기준으로 삼아서는 안 됩니다. 전용면적, 용도, 층, 임대차 조건 및 실제 사용 형태가 유사한 호실을 선별해야 합니다.

중개 단지정보에는 16세대로 집계되어 있으나, 감정평가서에는 48개 호실이 기재되어 있습니다. 두 자료의 건물·단지 집계 범위가 일치하는지 확인이 필요합니다. 이 차이는 호실별 거래사례를 비교할 때도 주의해야 할 부분입니다.

④ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)

신건 매각가 196,000,000원에서 집행비용 추정액 3,544,000원을 공제하면 근저당권자에게 돌아갈 수 있는 금액은 192,456,000원입니다. 채권최고액 5,760,000,000원과 비교하면 5,567,544,000원이 미배당되는 구조입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

회차별 매각 시나리오는 다음과 같습니다.

2회 유찰 가정가인 125,440,000원은 박보경 씨의 보증금 150,000,000원보다 낮습니다. 그러나 이는 보증금보다 낮은 가격에 낙찰되면 보증금 차액을 매수인이 떠안는다는 의미가 아닙니다. 해당 임차권은 말소기준권리 후순위이며 경매로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 대항력 없는 후순위 임차권과 선순위 대항력 임차인의 보증금 인수 문제를 혼동해서는 안 됩니다.

위 배당 추정은 집행비용과 근저당권을 중심으로 계산한 것입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 별도 확인 대상이며, 실제 배당표와 일치한다고 보장할 수 없습니다. 민간임대주택 등록에 따른 법정 의무의 승계 여부 역시 금전 배당액과 별개입니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 지하철도 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 수영역 2·3호선이 인근에 있으며 시내버스 정류장도 가까이 있습니다. 본건까지 차량 접근이 가능하고 감정평가상 교통 사정은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 도로. 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 13층 건물입니다. 위생 및 급·배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관문 및 주차타워 설비가 기재되어 있습니다.
• 준공. 단지정보상 준공일은 2023년 10월 31일입니다. 비교 기준 면적은 28.7593㎡입니다.
• 토지이용. 도시지역·준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하) 및 상대보호구역에 해당합니다.
• 토지현황. 대지 398.3㎡, 평지·세로장방형이며 남측 도로와 접합니다. 공시지가 기준은 2,640,000원/㎡입니다.
• 건축물 하자. 감정평가서상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 오피스텔과 다세대주택이 혼재하는 건물이며, 호실별 용도와 면적에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 동일면적 실거래 비교 없이 일반적인 주택 시세를 적용해서는 안 됩니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 민간임대주택등기 원본 확인. 갑구 2-1 민간임대주택등기의 현재 유효 여부와 임대의무기간을 확인하세요. 임대사업자 등록사항, 임대등록 원부, 관할 지자체의 등록 상태 및 말소 가능 여부를 확인하고 낙찰자의 지위 승계 가능성을 법률적으로 검토해야 합니다.
• 본건 용도 확정. 사건 분류상 근린시설과 감정평가서상 오피스텔·다세대 혼재 정보를 대조하세요. 1301호의 건축물대장상 용도, 집합건물 등기, 전유부분의 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
• 임차인 점유관계 확인. 박보경 씨의 임차권등기와 배당요구, 현재 점유 여부를 확인하세요. 다른 전입자들은 호수 미상 또는 다른 호수로 표시되어 있으므로 1301호와의 관계를 개별적으로 대조해야 합니다.
• 임차보증금 배당 확인. 보증금 150,000,000원과 확정일자 2024.02.13을 기준으로 후순위 배당 여부를 검토하세요. 최우선변제 적용 여부 및 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.
• 근저당권 양도관계. 해운대신용협동조합의 근저당권이 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 실제 배당권자, 채권양도 범위, 경매절차상 승계 및 배당요구 관계를 확인하세요.
• 채권액 대조. 경매 청구금액 4,882,146,288원과 근저당 채권최고액 5,760,000,000원은 서로 다른 금액입니다. 실제 피담보채권 잔액과 이자·비용을 확인해야 합니다.
• 동일면적 실거래 조사. 비교 기준 면적 28.7593㎡와 동일하거나 유사한 용도·층·면적의 거래사례를 별도로 확인하세요. 다른 용도의 다세대주택이나 오피스텔 거래가격을 무분별하게 혼합하면 안 됩니다.
• 현장 확인. 13층 1301호의 실제 사용 형태, 출입·점유 상태, 임대관계, 주차타워 이용조건 및 관리비 체납 여부를 확인하세요.
• 배당표 원본 대조. 집행비용, 당해세, 임차인 최우선변제, 채권양도에 따른 배당권자 등을 확인하고 실제 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 서류를 대조하세요.
• 등기부 재확인. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.11.02입니다. 매각기일 전후로 추가 권리변동이나 말소사항이 있는지 최신 등기부를 다시 확인하세요.

맺으며 — 금전 인수 0원과 권리상 안전은 같은 말이 아니다

부산 2025타경4924 슬론하우스 1301호는 말소기준 근저당권이 명확하고, 박보경 씨의 보증금 1억 5,000만원 임차권도 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 추정상 매수인 금전 인수액은 0원이며, 보증금보다 낮은 가격에 낙찰되더라도 그 차액을 자동으로 매수인이 부담하는 대항력 인수형 물건은 아닙니다.

하지만 이 사건을 단순한 권리안전형으로 평가하기는 어렵습니다. 갑구 2-1의 민간임대주택등기는 말소되지 않은 상태이고, 임대의무기간과 임대사업자 지위 승계 여부를 확인해야 합니다. 사건 분류상 근린시설과 감정평가서상 오피스텔·다세대 혼재 정보도 대조해야 합니다. 동일면적 시세 역시 확인되지 않아 감정가 196,000,000원의 가격 경쟁력을 평가할 근거가 부족합니다.

현재 신건 가격에서 실질취득 기준은 매각가 196,000,000원에 배당 추정상 금전 인수 0원을 더한 수준입니다. 여기에 별도 취득비용과 민간임대 관련 법적·운영 부담은 따로 검토해야 합니다. 민간임대 등록의 법적 효과가 확인되기 전에는 입찰을 서두르지 않는 것이 타당합니다.

최종 판단: 금전 인수 위험은 낮게 추정되지만, 민간임대주택등기와 용도 불일치라는 핵심 확인사항이 남아 있는 물건입니다. 가격 메리트도 입증되지 않았습니다. 권리상 단순한 물건이 아니라, 법률관계 확인을 마친 뒤에야 입찰 여부를 결정할 수 있는 물건입니다.