부산지방법원 2025타경4924. 부산광역시 수영구 광안동 슬론하우스 13층 1303호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 196,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있습니다. 한편 감정평가상 건물에는 도시형 다세대주택과 오피스텔이 함께 존재하므로, 1303호의 공부상 용도를 별도로 확인해야 합니다.
권리관계의 출발점은 2023.12.26 설정된 해운대신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 5,760,000,000원으로, 공동담보목록이 존재합니다. 이후 임의경매가 개시됐고 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 또한 이태호 명의의 주택임차권등기가 설정돼 있습니다.
낙찰자가 가장 주의해야 하는 것은 채권최고액과 인수액을 혼동하지 않는 것입니다. 근저당 채권에 상당한 미배당액이 발생하더라도, 해당 근저당권이 매각으로 소멸한다면 그 부족액이 그대로 매수인의 채무가 되는 것은 아닙니다. 다만 점유관계·민간임대주택 등록·실제 이용상태는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4924 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 88-15 슬론하우스 13층 1303호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 수영로674번길 7 |
| 물건 용도 | 근린시설 · 개별 호실의 공부상 용도 확인 필요 |
| 건물 구성 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 13층 · 다세대주택 및 오피스텔 혼재 |
| 소유자 | 주식회사비앤씨개발 (단독소유) |
| 감정가 | 196,000,000원 |
| 최저매각가 | 196,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 신청채권자 | 해운대신용협동조합 |
| 청구금액 | 4,882,146,288원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.26 해운대신용협동조합 근저당권 (채권최고액 5,760,000,000원) |
| 근저당권 이전 | 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
| 등기 임차권자 | 이태호 · 임차보증금 170,000,000원 |
① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 민간임대주택등기는 확인 필요
말소기준권리는 2023.12.26 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 이 근저당권을 기준으로 이후의 임의경매개시결정과 이태호의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 170,000,000원 임차권과 다수 점유 기록
본건에서 1303호를 명확하게 특정하는 임차권자는 이태호입니다. 등기된 임차보증금은 170,000,000원이며, 전입일·점유개시일·확정일자는 모두 2024.02.26로 기재되어 있습니다.
| 성명 / 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 이태호 건물 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2024.02.26 확정 2024.02.26 임차권등기 2026.03.03 |
170,000,000원 |
대항력 없음
우선변제 후순위
승계 아님
2023.12.26 근저당보다 후순위 |
이태호의 전입·점유·확정일자는 모두 말소기준권리 설정일보다 늦습니다. 따라서 제시된 권리관계상 선순위 대항력을 인정하기 어렵고, 해당 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
중요한 점은 보증금 170,000,000원이 매수인의 인수금액을 뜻하지 않는다는 것입니다. 선순위 대항력 임차인이라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있지만, 본건의 이태호는 기재된 전입일과 말소기준권리의 선후관계상 그 유형에 해당하지 않습니다. 예상배당표에서도 선순위 근저당권에 매각대금이 배당되어 이태호에게 돌아갈 배당은 없는 구조입니다.
다른 호실이 명시된 전입 기록은 다음과 같습니다.
| 성명 | 기재 호실 | 전입일 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 김아란 | 301호 | 2024.03.27 | 대항력 미확인 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박소은 | 304호 | 2024.03.29 | 대항력 미확인 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김지우 | 703호 | 2024.02.23 | 대항력 미확인 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김려경 | 803호 | 2024.03.25 | 대항력 미확인 우선변제 미상 승계 없음 |
나머지 42명의 점유 부분은 특정되지 않았습니다. 이들의 기재된 전입일은 모두 2023.12.26 말소기준권리 이후이지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 개별적인 우선변제 여부를 확정하기 어렵습니다. 따라서 이들을 모두 1303호의 임차인으로 보거나, 반대로 확인되지 않은 권리 가능성까지 완전히 배제해서는 안 됩니다.
특히 다음 사람들은 배당요구 관련 접수 기록이 있으므로 해당 신청이 어느 호실에 관한 것인지 확인할 필요가 있습니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구 접수일 | 확인사항 |
|---|---|---|---|
| 허소희 | 2024.03.05 | 2025.02.20 | 호실·보증금 미상 |
| 심형섭 | 2024.04.11 | 2025.03.25 | 호실·보증금 미상 |
| 문은비 | 2024.03.04 | 2025.03.04 | 호실·보증금 미상 |
| 설하윤 | 2024.07.31 | 2025.03.20 | 호실·보증금 미상 |
| 정지훈 | 2024.05.02 | 2025.03.07 | 호실·보증금 미상 |
| 민영신 | 2024.03.08 | 2025.03.17 | 호실·보증금 미상 |
| 윤혜란 | 2024.01.05 | 2025.02.20 | 호실·보증금 미상 |
| 서학순 | 2024.06.04 | 2025.02.20 | 호실·보증금 미상 |
③ 가격 판단 — 시세 비교 없이 저렴하다고 볼 수 없다
본건의 감정가와 현재 최저매각가는 196,000,000원으로 동일합니다. 아직 유찰되지 않았으므로 감정가 전액이 입찰 기준가격입니다.
하지만 슬론하우스 1303호와 직접 비교할 수 있는 실거래가격이 확인되지 않았습니다. 슬론하우스의 공동주택·오피스텔 구성과 1303호의 공부상 용도를 구분하지 않고 다른 호실의 가격을 적용하면 시세 판단이 왜곡될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,544,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 해운대신용협동조합 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기 |
5,760,000,000원 | 192,456,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 196,000,000원 |
집행비용 3,544,000원을 제외한 192,456,000원이 근저당권에 배당되는 추정 구조입니다. 실제 배당은 채권양도에 따른 배당권자 확인, 공동담보 관계, 당해세·최우선변제 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.
근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 미배당액은 5,567,544,000원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원으로 추정됩니다. 또한 이태호의 후순위 임차보증금은 위 배당 구조에서 별도 배당이 예상되지 않지만, 제시된 선후순위 관계상 그 미배당액을 매수인이 인수하는 것으로 계산하지 않습니다.
⑤ 회차별 매각가와 미배당 비교
현재 회차와 유찰 가정에 따른 배당 부족액은 다음과 같습니다. 유찰이 진행될수록 예상 매각대금은 줄고 근저당 채권의 미배당액은 증가하지만, 제시된 시나리오상 매수인 인수금액은 모든 회차에서 0원입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 배당 | 미배당액 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 196,000,000원 | 192,456,000원 | 5,567,544,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 156,800,000원 | 153,804,800원 | 5,606,195,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 125,440,000원 | 122,883,840원 | 5,637,116,160원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철도 2·3호선 수영역 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 지하철도 2·3호선 수영역이 있어 교통여건은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 13층 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워, 도시가스 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 건물에는 공부상 도시형 다세대주택과 업무시설인 오피스텔이 혼재합니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있어 1303호의 정확한 용도 구분은 건축물대장과 감정평가서 원본으로 대조해야 합니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하며, 대지는 인접 필지와 대체로 평탄한 세장형 토지입니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지 지표. 토지면적 398.3㎡, 공시지가 2,640,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 해당 토지 전체의 정보이므로 이를 1303호의 개별 대지면적이나 가격으로 해석해서는 안 됩니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 수영역 인근 입지는 접근성 측면에서 긍정적이지만, 1303호와 직접 비교할 수 있는 거래가격은 확인되지 않았습니다. 주거용과 업무용의 이용 가능성 및 수요층을 구분해야 합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 1303호의 정확한 용도 확인. 사건상 근린시설 표시와 감정평가상 건물 내 다세대주택·오피스텔 구성을 대조하세요. 집합건축물대장의 해당 전유부 용도를 확인하는 것이 우선입니다.
- 이태호 임차권 검토. 임대차계약일 2024.02.16, 전입·점유·확정일 2024.02.26, 임차권등기일 2026.03.03을 등기부와 매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
- 실제 점유자 확인. 1303호 특정 임차권자 외에 점유 부분이 미상인 다수의 기록이 존재합니다. 1303호와 관련되는 사람을 구분하고 실제 점유·명도 상황을 확인하세요.
- 배당요구 및 보증금 확인. 호실이 특정되지 않은 배당요구 신청자들의 실제 임대차 목적물과 보증금·확정일자를 확인하세요. 다른 호실의 채권을 1303호에 합산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2024.01.03 등기의 존속 여부와 임대의무기간·임대료 제한 등 관련 의무가 매수인에게 미치는 영향을 확인하세요.
- 공동담보 관계 확인. 근저당권 채권최고액 5,760,000,000원은 공동담보목록 제2023-609호와 연결되어 있습니다. 다른 담보물의 매각 및 변제 내역을 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현 채권자와 배당 관계를 확인하세요.
- 실거래·임대수익 검증. 동일 용도·유사 면적·유사 층의 거래가격을 확인하기 전까지 최저가 196,000,000원을 저렴한 가격으로 평가하지 마세요.
- 관리비 및 명도비용. 관리비 체납 내역, 공용부분 부담 가능성, 실점유자에 대한 인도 및 명도 비용을 확인하세요.
- 매각조건 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장과 법원 공고를 반드시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 안전한 경매는 아니다
부산 슬론하우스 1303호는 2023.12.26 근저당권이 말소기준권리이고, 이태호의 170,000,000원 주택임차권은 그보다 후순위로 확인됩니다. 따라서 제시된 권리관계상 근저당권과 임차권등기는 매각으로 소멸하며, 매수인이 떠안을 보증금은 0원으로 예상됩니다.
하지만 권리의 선후순위만으로 검토를 끝내서는 안 됩니다. 조사 기록에는 다수의 점유자가 존재하고, 일부는 호실이 특정되지 않았습니다. 2024.01.03 민간임대주택등기와 1303호의 실제 공부상 용도도 검증해야 합니다. 여기에 실거래 비교가격이 확인되지 않아 196,000,000원이라는 신건 최저가의 적정성을 판단할 수 없습니다.
결론은 ‘권리상 인수 0원 예상, 그러나 입찰 판단 보류’입니다. 이태호 외 점유관계, 민간임대주택 관련 의무, 전유부 용도와 시세를 확인한 다음에 입찰가격을 검토하는 것이 합리적입니다. 유찰로 가격이 내려가더라도 확인되지 않은 위험과 시세를 함께 검토해야 합니다.
