부산지방법원 2025타경4924. 부산 수영구 광안동 슬론하우스 11층 1102호입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 199,000,000원으로, 아직 유찰이 없는 신건입니다. 소유자는 주식회사비앤씨개발이며, 2023.12.26. 신탁등기가 말소되고 소유권이 귀속된 기록이 확인됩니다. 같은 날 해운대신용협동조합 앞으로 채권최고액 5,760,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
주의할 점은 등기상 권리순위와 실제 이용·점유 현황을 구별해야 한다는 것입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가상 슬론하우스에는 공동주택인 도시형 다세대주택과 업무시설인 오피스텔이 함께 존재합니다. 감정평가서의 일련번호별 이용상태만으로는 1102호가 정확히 어느 공부상 용도에 해당하는지 확정하기 어렵습니다. 또한 현황조사에 기재된 사람들의 전입정보가 본건 1102호에 귀속되는지 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4924 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 88-15 슬론하우스 11층 1102호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 수영로674번길 7 |
| 사건상 용도 | 근린시설 |
| 건물 이용상태 | 도시형 다세대주택·오피스텔 혼재 건물. 1102호의 공부상 세부 용도는 별도 확인 필요 |
| 층수 | 지하 1층·지상 13층 건물 중 11층 1102호 |
| 전용면적 | 본건 전용면적 별도 확인 필요. 시세 참고 면적 29.0827㎡는 본건과 면적 일치가 확인되지 않음 |
| 소유자 | 주식회사비앤씨개발 |
| 감정가 / 최저가 | 199,000,000원 / 199,000,000원 (신건) |
| 경매신청 관련 채권자 | 해운대신용협동조합 |
| 청구금액 | 4,882,146,288원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.26. 해운대신용협동조합 근저당권 (채권최고액 5,760,000,000원) |
| 근저당권 이전 | 2025.10.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기 |
| 임차권등기 | 이다연 · 보증금 130,000,000원 · 을구 2번 |
| 민간임대주택등기 | 2024.01.03. 등기 |
| 매각기일 | 2026.11.16. |
| 등기부 발행일 | 2026.11.02. |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 점유는 별개
권리분석의 기준은 2023.12.26. 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 해운대신용협동조합이며, 채권최고액은 5,760,000,000원입니다. 공동담보목록 제2023-609호가 기재되어 있으므로 이 금액을 1102호 단독 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.
2025.10.23. 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기되었습니다. 이는 기존 근저당권의 이전으로, 말소기준권리가 설정된 날짜 자체가 뒤로 이동하는 것은 아닙니다. 경매에 따른 근저당권 말소와 실제 배당권자·채권액은 구분하여 확인해야 합니다.
② 임차인·점유관계 — 본건의 가장 큰 불확실성
확인되는 등기 임차권자는 이다연입니다. 보증금은 130,000,000원이고, 계약일은 2024.02.15., 확정일자는 2024.02.16., 점유개시일은 2024.03.09., 주민등록일자는 2024.03.11.입니다. 모두 말소기준권리 설정일인 2023.12.26.보다 늦으므로, 제시된 권리관계상 말소기준권리에 우선하는 대항력은 인정되지 않습니다.
현황조사에는 이다연 외에도 46명의 전입·점유 관련 인적사항이 기재되어 있습니다. 그러나 대부분의 실제 점유 부분과 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 박소은은 304호, 김아란은 301호, 김려경은 803호, 김지우는 703호로 각각 표시되어 있어 이들을 1102호 임차인으로 계산하면 안 됩니다. 이다연의 등기에는 범위가 '건물 전부'로 기재되어 있으므로 그 범위가 본건 전유부분을 가리키는지도 원본 대조가 필요합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이다연 | 건물 전부(임차권등기) | 2024.03.11. | 130,000,000원 | 선순위 대항력 없음 확정일자 확인 배당순위 확인 | 2025.04.01. |
| 허소희 | 미상 | 2024.03.05. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 2025.02.20. |
| 박보경 | 미상 | 2024.02.13. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 미확인 |
| 강민주 | 미상 | 2024.02.13. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 미확인 |
| 이태호 | 미상 | 2024.02.26. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 미확인 |
| 전애영 | 미상 | 2025.02.06. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 미확인 |
| 김미현 | 미상 | 2024.01.04. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 미확인 |
| 임선영 | 미상 | 2024.01.15. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 미확인 |
| 이상진 | 미상 | 2024.06.07. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 미확인 |
| 심형섭 | 미상 | 2024.04.11. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 2025.03.25. |
| 이채원 | 미상 | 2024.05.29. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 미확인 |
| 김건희 | 미상 | 2024.03.15. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 미확인 |
| 박지희 | 미상 | 2024.01.23. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 미확인 |
| 백진이 | 미상 | 2025.02.04. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 미확인 |
| 이준희 | 미상 | 2024.06.28. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 미확인 |
| 김하영 | 미상 | 2024.08.23. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 미확인 |
| 문은비 | 미상 | 2024.03.04. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 2025.03.04. |
| 설하윤 | 미상 | 2024.07.31. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 2025.03.20. |
| 김성관 | 미상 | 2024.01.09. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 미확인 |
| 김다정 | 미상 | 2024.03.29. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 미확인 |
| 정지훈 | 미상 | 2024.05.02. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 2025.03.07. |
| 민영신 | 미상 | 2024.03.08. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 2025.03.17. |
| 김유빈 | 미상 | 2024.02.16. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 미확인 |
| 전새미 | 미상 | 2024.05.17. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 미확인 |
| 윤혜란 | 미상 | 2024.01.05. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 2025.02.20. |
| 김시은 | 미상 | 2024.03.27. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 미확인 |
| 박소은 | 304호 | 2024.03.29. | 미상 | 다른 호실 기재 | 미확인 |
| 박유빈 | 미상 | 2024.05.07. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 미확인 |
| 이지민 | 미상 | 2024.05.31. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 미확인 |
| 강륜경 | 미상 | 2024.02.22. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 미확인 |
| 김아란 | 301호 | 2024.03.27. | 미상 | 다른 호실 기재 | 미확인 |
| 박정현 | 미상 | 2024.05.31. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 미확인 |
| 이다희 | 미상 | 2024.04.30. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 미확인 |
| 김려경 | 803호 | 2024.03.25. | 미상 | 다른 호실 기재 | 미확인 |
| 임희정 | 미상 | 2024.02.02. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 미확인 |
| 박동진 | 미상 | 2024.06.05. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 미확인 |
| 김지우 | 703호 | 2024.02.23. | 미상 | 다른 호실 기재 | 미확인 |
| 최준혁 | 미상 | 2024.01.26. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 미확인 |
| 김형준 | 미상 | 2025.01.08. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 미확인 |
| 백지송 | 미상 | 2024.08.07. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 미확인 |
| 이슬기 | 미상 | 2024.03.08. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 미확인 |
| 김민지 | 미상 | 2024.04.01. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 미확인 |
| 김혜진 | 미상 | 2024.06.10. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 미확인 |
| 임현준 | 미상 | 2024.03.26. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 미확인 |
| 김종보 | 미상 | 2024.07.05. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 미확인 |
| 이재원 | 미상 | 2024.07.19. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 미확인 |
| 서학순 | 미상 | 2024.06.04. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 2025.02.20. |
표의 '대항력 가능·미상'은 선순위 대항력이 확인되었다는 뜻이 아닙니다. 확인된 전입일은 모두 2023.12.26. 말소기준권리 이후이며, 다수의 보증금·확정일자·실제 점유 호실이 불명확하다는 뜻입니다. 배당요구 미확인은 배당요구가 없다는 확정 판정이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 199,000,000원 가정)
현재 최저가에 매각된다고 가정한 계산입니다. 근저당권 채권최고액은 5,760,000,000원으로 매각대금보다 크며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없는 것으로 추산됩니다. 다만 공동담보 관계와 실제 채권잔액, 임차인 배당권리 및 법정 우선순위를 확인하기 전의 단순 배당 시뮬레이션입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,586,000원 |
| 1. 근저당권 관련 배당 | 5,760,000,000원 | 195,414,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 199,000,000원 |
근저당권은 해운대신용협동조합이 설정받았으며 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기되었습니다. 실제 배당권자는 채권양도 및 배당절차 원본으로 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제·임차인별 배당 및 공동담보 배당조정은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 계속 증가
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 추산 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 199,000,000원 | 195,414,000원 | 5,564,586,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시(80%) | 159,200,000원 | 156,171,200원 | 5,603,828,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 시(64%) | 127,360,000원 | 124,776,960원 | 5,635,223,040원 | 0원* |
* 인수액 0원은 확인된 말소기준권리와 후순위 임차권을 반영한 잠정 계산입니다. 실제 점유자 및 다른 법정 인수사항이 확인되지 않아 확정적인 실질취득비용을 뜻하지 않습니다. 유찰 시나리오는 매각가격에 대한 가정이며 향후 매각 결과를 예측한 것은 아닙니다.
⑤ 시세 판단 — 신건 1.99억이 저렴한지는 미확인
슬론하우스의 시세 참고정보에는 면적 29.0827㎡가 표시되어 있지만, 본건 1102호와 면적 일치가 확인되지 않습니다. 동일 호실 또는 동일 면적의 최근 거래금액과 최근 12개월 평균, 최신 거래 및 가격 추세도 확인되지 않습니다. 따라서 최저가 199,000,000원이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
시세 참고정보상 슬론하우스의 세대수는 16세대, 사용승인 관련 날짜는 2023.10.31.로 나타납니다. 다만 감정평가상 복합용도 건물이며 호실별 이용상태가 달라, 단순한 건물 평균가격이나 임의의 유사 오피스텔 거래를 1102호의 시세로 적용하는 것은 적절하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 수영역이 있어 감정평가상 교통 사정은 양호한 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 13층 건물입니다. 승강기, 주차타워, 급·배수설비, 화재탐지·경보설비, 도시가스 난방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
- 토지. 준주거지역이며 토지면적은 398.3㎡, 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다. 이는 개별 전유부분에 귀속되는 토지면적이나 매각가격을 뜻하지 않습니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하), 상대보호구역에 해당합니다. 감정평가상 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 수영역 인근이라는 교통상 장점은 있으나, 본건의 실제 용도·면적과 동일 조건 실거래가 확인되지 않아 재매각 가능성이나 가격 경쟁력을 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1102호의 공부상 용도 확정. 사건 분류는 근린시설이지만 건물 전체에는 다세대주택과 오피스텔이 혼재합니다. 집합건축물대장·감정평가서·매각물건명세서에서 1102호의 실제 용도와 전용면적을 대조해야 합니다.
- 점유자 특정. 전입·임차 관련 기재 47명을 1102호 임차인으로 일괄 취급하면 안 됩니다. 호실별 전입세대열람, 임대차계약서, 현황조사서, 배당요구서와 현장점유를 비교해야 합니다.
- 이다연 임차권. 보증금 130,000,000원, 2024.02.16. 확정일자 및 2024.03.11. 주민등록일자를 기준권리와 대조합니다. 임차권등기의 실제 범위와 말소 여부도 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 임대의무기간과 임대료 증액 제한이 기재되어 있으므로 등록상태, 임대차계약의 존속 및 매수인 의무 가능성을 검토해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 과거 신탁원부 제2023-2139호와 2023.12.26. 신탁등기 말소 및 소유권 귀속 경위를 확인해야 합니다.
- 공동담보와 채권양도. 공동담보목록 제2023-609호와 2025.10.23. 근저당권 이전등기를 확인하고, 현재 채권자 및 배당관계를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 199,000,000원을 시세라고 가정하지 말고, 동일 용도·면적의 최근 거래와 임대수익 가능성을 확인해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자가 있는 경우 인도명령 또는 명도소송 가능성, 이사 협의, 체납 관리비의 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 매각기일 최종 확인. 2026.11.16. 매각 전에 변경된 등기, 매각물건명세서, 현황조사서, 기일변경·취하 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 권리와 확인해야 할 위험은 다르다”
부산 슬론하우스 1102호는 근저당권 말소 구조만 놓고 보면 이해하기 어렵지 않은 물건입니다. 2023.12.26. 근저당권이 말소기준이고, 이다연의 130,000,000원 임차권등기는 후순위입니다. 추산된 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 여기서 분석을 끝내면 중요한 문제가 남습니다. 현황조사에 기재된 사람은 총 47명인데, 일부는 명백히 다른 호실이고 상당수는 점유 부분이 불명확합니다. 본건의 정확한 공부상 용도와 최근 실거래 가격도 확인되지 않았습니다. 또한 민간임대주택등기의 효력 및 매각 후 의무관계는 따로 검토해야 합니다.
결론은 권리순위 일부 긍정, 입찰 판단은 보류입니다. 최저가가 감정가와 동일한 신건에서 가격상 이점을 입증하지 못했고, 점유관계와 물건의 정확한 법적 용도도 확정되지 않았기 때문입니다. 이 물건의 우선 과제는 입찰가격 계산이 아니라 1102호의 임대차·점유·용도 확인입니다.
