* 인수 0원은 현재 예상배당과 확인된 후순위 권리를 기준으로 한 수치입니다. 미확인 임대차, 민간임대주택 관련 의무, 체납 관리비 및 명도비용 등이 해소되었다는 뜻은 아닙니다.

부산지방법원 2025타경4924. 수영구 광안동 슬론하우스 10층 1003호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 주식회사비앤씨개발이며, 2023년 12월 26일 설정된 해운대신용협동조합의 채권최고액 5,760,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당에는 공동담보목록 제2023-609호가 붙어 있어, 채권최고액 전체를 1003호 한 채의 독립 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

경매신청 청구금액은 4,882,146,288원입니다. 근저당권은 이후 채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전등기되었으며, 후순위로 김건희 명의의 임차권등기가 존재합니다. 등기 순서만 살펴보면 기본적인 말소 관계는 비교적 명확하지만, 임대차 현황과 민간임대주택 관련 사항은 별개로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임대차 확인은 별개

말소기준권리는 2023.12.26 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정 및 김건희 명의 주택임차권등기는 후순위 권리로서 매각에 따른 소멸 대상으로 파악됩니다.

다만 갑구의 민간임대주택등기는 단순한 근저당권이나 가압류와 성격이 다릅니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 내용이 기재되어 있으므로, 매각 후 등록상태와 의무의 존속 여부는 별도 확인해야 합니다. 이를 일반적인 후순위 금전채권과 함께 일괄적으로 소멸한다고 단정할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 47명 조사, 1003호 관련성부터 확인

현황조사와 문건접수에 나타나는 전입 관련 인원은 47명입니다. 이 중 김건희는 건물 전부를 범위로 하는 임차권등기가 있고, 4명은 301호·304호·703호·803호로 별도 호수가 명시되어 있습니다. 나머지 42명은 해당 호수가 미상입니다.

따라서 47명 모두가 1003호의 실제 임차인이라고 판단할 수는 없습니다. 실제 점유와 임대차 관계가 확인된 인원은 이 명단만으로 확정되지 않습니다. 특히 호수가 명시되지 않은 인원에 대해 실제 1003호 점유 여부와 보증금 존재 여부를 먼저 확인해야 합니다.

주택임차권등기 — 김건희

김건희의 보증금 130,000,000원은 알려져 있으나, 근저당권보다 뒤에 임대차계약·전입·확정일자가 형성되었습니다. 따라서 선순위 대항력 있는 임차보증금을 매수인이 잔액 인수하는 전형적인 유형과는 다릅니다.

다만 임차권등기의 말소, 실제 점유 및 명도 관계, 배당요구와 배당 가능성은 반드시 대조해야 합니다. 임차권자의 미배당금이 존재할 수 있다는 점과 그 금액을 매수인이 법률상 인수한다는 점은 구분해야 합니다.

전입 관련 조사 명단

대항력 표시는 2023.12.26 근저당권과 전입일의 선후관계를 기준으로 합니다. 보증금·확정일자·호수가 미확인된 인원은 개별 권리의 성립 여부를 확정하지 않았습니다. 승계 없음은 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 인원이 아니라는 뜻입니다.

배당요구가 확인되는 인원은 허소희, 심형섭, 문은비, 설하윤, 정지훈, 민영신, 윤혜란, 서학순, 김건희입니다. 다만 배당요구 사실만으로 배당액이나 매수인 인수액이 확정되는 것은 아닙니다. 개별 임대차계약과 보증금, 점유관계 및 배당요구 적법성을 함께 검토해야 합니다.

③ 가격 판단 — 신건 196,000,000원, 시세 메리트는 미확인

최저매각가는 196,000,000원으로 감정가와 같습니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 대비 할인은 없습니다.

슬론하우스의 준공일은 2023.10.31이며, 비교 정보상 면적은 28.7431㎡입니다. 그러나 해당 면적이 1003호와 일치한다고 확인되지 않았으므로 이 면적을 해당 물건의 확정 전용면적으로 사용하거나, 이를 바탕으로 평당 가격을 산출하는 것은 적절하지 않습니다.

최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아 196,000,000원이 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 과거 전체 거래 평균을 임의로 대입하거나 감정가를 시세로 간주해 할인율을 계산해서도 안 됩니다.

④ 예상배당표 (196,000,000원 매각 가정)

채권최고액 기준 추정 배당입니다. 집행비용은 3,544,000원으로 반영되어 있으며 당해세, 임차인의 최우선변제, 다른 배당 조정 가능성은 미반영입니다. 근저당권 채권양도 및 공동담보 관계에 따라 실제 배당권자와 배당액은 달라질 수 있습니다.

매각가 196,000,000원 가운데 추정 집행비용을 제외한 192,456,000원이 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 근저당권 채권최고액 기준 미배당은 5,567,544,000원입니다.

여기서 가장 중요한 구분은 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 같은 금액이 아니라는 것입니다. 말소되는 근저당권의 미배당이 크다고 해서 그 미배당 전체가 매수인 채무로 전환되는 것은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 변화

유찰이 진행될수록 매각대금은 감소하고 근저당권 채권최고액 기준 미배당은 증가합니다. 다만 이 시나리오에서 매수인 인수액 0원은 확인된 후순위 권리와 추정 배당만을 반영한 결과입니다. 1003호와 관련된 미확인 임대차나 별도 법률상 부담이 존재한다면 실제 취득비용을 다시 산정해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2·3호선 수영역 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 수영역이 있어 제반 교통 사정은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 지하 1층·지상 13층으로, 승강기·주차타워·공동현관문·도시가스 난방·급배수 및 소방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 준주거지역이며 전체 부지 면적은 398.3㎡, 공시지가 기준 금액은 ㎡당 2,640,000원입니다. 전체 부지 수치를 개별 호실의 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하), 상대보호구역에 해당합니다.
• 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 1003호의 공부상 세부 용도와 실제 이용상태는 별도 대조가 필요합니다.
• 환금성. 역세권 접근성은 긍정적이지만, 건물 내 다세대주택과 오피스텔의 혼재, 사건상 근린시설 표기, 민간임대주택 관련 사항 및 최근 실거래 비교자료 부족으로 실제 매각 가능가격은 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 1003호의 정확한 용도. 사건상 근린시설 표기와 감정평가상 다세대·오피스텔 혼재 내용을 건축물대장, 집합건축물대장 전유부 및 등기부에서 대조합니다.
• 임차인 특정. 전입 관련 조사 47명 중 실제 1003호에 해당하는 사람을 구분합니다. 다른 호실의 전입자가 섞여 있으므로 전체 인원을 한 호실의 임차인으로 합산하지 않습니다.
• 보증금 미상자 확인. 호수 미상 42명의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 및 확정일자 등을 확인합니다. 전입일만으로 개별 계약관계를 확정하지 않습니다.
• 김건희 임차권등기. 보증금 130,000,000원, 2024.02.22 확정일자, 2024.03.15 전입·점유, 2025.12.18 임차권등기 내용을 매각물건명세서와 대조합니다.
• 민간임대주택 관련 의무. 2024.01.03 민간임대주택등기의 현재 등록상태, 임대의무기간, 임대차 승계 및 처분 관련 제한 여부를 관할 기관과 원본 서류에서 확인합니다.
• 공동담보 범위. 공동담보목록 제2023-609호를 확인하고 다른 담보물의 처분·변제 및 근저당권 피담보채무 잔액을 파악합니다.
• 근저당권 이전. 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 이전등기된 근저당권과 경매신청채권자의 현재 권리관계를 확인합니다.
• 예상배당 재검증. 당해세, 최우선변제, 임차인의 배당요구 및 공동담보 배당관계를 반영하여 실제 배당 순위와 금액을 재산정합니다.
• 시세 대조. 1003호와 동일한 공부상 용도·면적의 최근 12개월 거래, 최신 거래가격, 현재 매물 및 실제 환금가격을 비교합니다.
• 현장 점유와 명도. 실제 점유자 및 사용현황을 확인하고 인도명령 또는 명도 협의의 필요성을 검토합니다.
• 관리비·제세공과금. 공용부분 관리비 체납과 기타 법률상 부담 가능성을 확인합니다.
• 입찰 직전 원본. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 임대차관계 및 매각기일 변경 여부를 최종 확인합니다.

맺으며 — “소멸하는 근저당보다 확인되지 않은 임대관계가 문제”

이 사건의 말소기준은 명확합니다. 2023.12.26 근저당권이 기준이며, 후순위 경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이 수치만으로 입찰을 결정하기에는 확인해야 할 사항이 적지 않습니다. 전입 관련 조사 47명 중 1003호의 실제 점유·임대차 관계가 확정되지 않았고, 민간임대주택등기의 법적 효과와 정확한 공부상 용도도 검토가 필요합니다. 2023년 설정된 근저당권의 공동담보 관계와 이후 채권양도 역시 실제 배당 구조를 확인해야 할 이유입니다.

무엇보다 196,000,000원이 시세보다 저렴하다는 근거가 없습니다. 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인 여부만으로 매수의 경제성을 평가할 수 없습니다.

현재 판단은 입찰 보류·추가 확인 우선입니다. 실제 해당 호실의 점유자와 계약관계, 민간임대주택 의무, 공부상 용도, 최근 거래가격이 확인된 뒤에야 실질취득비용과 가격 메리트를 판단할 수 있습니다. 권리의 말소 여부보다 중요한 것은 입찰 후 실제로 어떤 권리와 비용이 남는지입니다.