부산지방법원 2025타경4924. 부산 수영구 광안동 슬론하우스 9층 903호가 경매로 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 189,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 주식회사비앤씨개발이며, 해운대신용협동조합이 설정한 채권최고액 5,760,000,000원의 공동담보 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행됐습니다.
권리분석에서 우선 살펴볼 부분은 박정현의 주택임차권등기입니다. 임차보증금은 130,000,000원이지만, 전입일과 점유개시일 모두 2024.05.31로 말소기준권리인 2023.12.26보다 늦습니다. 등기부상 임차권등기 자체도 2026.06.01에 이루어졌습니다. 제시된 권리관계에서는 말소기준권리에 우선하는 대항력이 인정되지 않고, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
그렇다고 단순한 무위험 물건이라고 판단하기는 어렵습니다. 같은 건물에 관한 현황조사에는 여러 전입자가 등장하지만 상당수는 호실이 특정되지 않았습니다. 또한 사건 용도 표시와 임대주택 관련 등기의 관계를 확인해야 합니다. 법률상 보증금 인수 여부와 실제 점유자를 내보내는 문제는 별개라는 점이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4924 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 88-15 슬론하우스 9층 903호 도로명주소: 부산광역시 수영구 수영로674번길 7 |
| 물건 용도 | 근린시설(사건상 분류) 건물 전체에는 공동주택·오피스텔 이용이 혼재하며, 해당 호실의 건축물대장상 용도 확인 필요 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 13층 |
| 소유자 | 주식회사비앤씨개발 |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 189,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 해운대신용협동조합 |
| 청구금액 | 4,882,146,288원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.26 해운대신용협동조합 근저당권 채권최고액 5,760,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
| 등기 임차권자 | 박정현 · 임차보증금 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
① 권리 흐름 — 근저당권이 기준, 임차권은 후순위
② 임차인 분석 — 박정현의 130,000,000원과 호실 미상 전입자
903호에 명확하게 연결되는 임차권자는 박정현입니다. 2024.05.12 임대차계약을 체결했고, 확정일자는 2024.05.13, 전입일과 점유개시일은 2024.05.31입니다. 이후 2026.06.01 임차권등기명령에 따른 등기가 이루어졌습니다.
| 구분 / 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 박정현 임차권등기 |
903호 대상 건물 전부 |
2024.05.31 | 130,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 배당 미확인 승계 없음 |
| 김아란 | 301호 | 2024.03.27 | 미상 | 선순위 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박소은 | 304호 | 2024.03.29 | 미상 | 선순위 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김지우 | 703호 | 2024.02.23 | 미상 | 선순위 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김려경 | 803호 | 2024.03.25 | 미상 | 선순위 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 그 밖의 전입자 42명 | 미상 | 2024~2025년 | 미상 | 전입일 기준 후순위 점유 호실 확인 필요 승계 없음 |
현황조사와 등기자료에 나타나는 관련 인원은 총 47명입니다. 이 중 903호와 직접 연결되는 등기 임차권자는 박정현이며, 다른 호실이 명시된 인원은 4명, 호실 미상 인원은 42명입니다. 따라서 47명 모두가 903호의 임차인이라는 의미는 아닙니다.
박정현 임차권 상세
| 임차권자 | 박정현 |
|---|---|
| 임차 목적물 | 슬론하우스 903호 · 건물 전부 |
| 임대차계약일 | 2024.05.12 |
| 확정일자 | 2024.05.13 |
| 전입신고일 | 2024.05.31 |
| 점유개시일 | 2024.05.31 |
| 임차보증금 | 130,000,000원 |
| 임차권등기일 | 2026.06.01 |
| 등기명령 사건 | 2026카임3278 |
| 말소기준 대비 | 후순위 |
| 매각 후 임차권등기 | 매각으로 소멸 대상 |
| 매수인 보증금 인수 | 0원 추정 · 원본 명세서 최종 확인 필요 |
박정현에게는 확정일자가 존재하지만, 전입과 점유개시가 선순위 근저당권 설정 이후입니다. 따라서 확정일자가 있다는 사실만으로 말소기준권리에 우선해 보증금 전액을 회수하거나 매수인에게 인수를 주장할 수 있는 것은 아닙니다. 제시된 예상배당에서는 박정현에게 별도 배당금이 배정되어 있지 않으며, 매수인 인수액도 0원입니다.
③ 시세 비교 — 신건 189,000,000원, 가격 메리트는 판단 보류
감정가와 최저매각가는 모두 189,000,000원입니다. 그러나 903호와 직접 비교할 수 있는 실거래 평균, 최신 거래금액 또는 최근 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가가 적정한지, 주변 시세보다 저렴한지는 현재 판단하기 어렵습니다.
| 감정가 | 189,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 189,000,000원 |
| 유찰 횟수 | 0회 (신건) |
| 1회 유찰 가정 | 151,200,000원 (감정가의 80%) |
| 2회 유찰 가정 | 120,960,000원 (감정가의 64%) |
| 실거래 시세 | 확인되지 않음 |
| 가격 메리트 | 판단 보류 |
특히 단순히 유찰되어 최저가격이 낮아진다고 해서 반드시 저렴한 물건이 되는 것은 아닙니다. 실제 취득에 필요한 금액과 검증된 비교 시세를 함께 검토해야 합니다. 현 단계에서는 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,446,000원 |
| 1. 근저당권 · 해운대신용협동조합 | 5,760,000,000원 | 185,554,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 공동담보 근저당권의 채권최고액을 기준으로 계산한 추정치입니다. 집행비용 3,446,000원을 차감한 185,554,000원이 근저당권 배당에 배정됩니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 다를 수 있습니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 189,000,000원 | 185,554,000원 | 5,574,446,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 | 151,200,000원 | 148,283,200원 | 5,611,716,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 | 120,960,000원 | 118,466,560원 | 5,641,533,440원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·오피스텔·숙박시설·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 수영역이 있어 교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 13층 건물로, 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워 및 도시가스 난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 준주거지역에 속하며, 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다. 남측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)·상대보호구역에 해당합니다.
- 이용상태. 건물 전체에는 도시형 단지형 다세대주택과 업무시설(오피스텔)이 혼재합니다. 903호는 사건상 근린시설로 표시되어 있어 건축물대장과 감정평가 대상 목록을 대조해야 합니다.
- 환금성. 해당 호실과 직접 비교할 수 있는 거래가격이 확인되지 않았습니다. 주거·업무·근린시설 중 실제 법적 용도에 따라 수요층과 금융 조건이 달라질 수 있으므로 현재 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2023.12.26 해운대신용협동조합 근저당권과 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 권리이전 내역을 최신 등기부에서 대조하세요.
- 임차권등기 확인. 박정현의 보증금 130,000,000원, 전입일 2024.05.31, 확정일자 2024.05.13 및 임차권등기명령 내용을 매각물건명세서와 대조하세요.
- 실제 점유자 특정. 호실 미상 전입자와 903호의 관계를 현장·현황조사 원본으로 확인하세요. 명도 상대방과 점유권원이 확인되지 않은 상태에서 인도비용을 확정해서는 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2024.01.03 등기된 민간임대주택 관련 사항이 903호에 어떻게 적용되는지와 경매 후 처리관계를 확인하세요.
- 법적 용도 확인. 사건상 근린시설 표시와 건물 전체의 다세대·오피스텔 이용 현황이 서로 다른 이유를 건축물대장 및 감정평가서의 호실별 목록으로 확인하세요.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2023-609호와 다른 담보 목적물의 관계를 확인하세요. 공동담보 채권최고액을 903호의 독립적인 채무액으로 해석하지 마세요.
- 적정 시세 산정. 903호와 동일한 법적 용도·면적·층수의 실거래사례를 확보한 후 입찰가를 결정하세요. 유찰 시나리오만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 관리비 및 시설 확인. 체납 관리비, 주차타워 이용 가능 여부, 건물 시설 상태와 실제 호실 내부 상태를 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·임대주택 등록 관련 내용을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 확인할 위험 0”
부산 광안동 슬론하우스 903호는 후순위 임차권의 보증금 인수 위험이 낮게 평가되는 물건입니다. 2023.12.26 근저당권이 말소기준이고, 박정현의 전입과 임차권등기는 그 이후입니다. 제시된 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
그러나 이것만으로 권리분석을 끝낼 수는 없습니다. 호실 미상 전입자 다수, 민간임대주택등기, 사건상 근린시설 표시와 건물 이용상태의 차이는 입찰 전에 정리해야 할 문제입니다. 여기에 직접 비교할 실거래 시세도 확인되지 않아 최저가 189,000,000원이 적정한지 평가하기 어렵습니다.
결론은 ‘등기상 인수 위험은 낮지만, 입찰 판단은 보류’입니다. 903호의 법적 용도, 실제 점유자, 임대차관계와 비교 시세를 확인한 뒤에야 합리적인 입찰 상한을 정할 수 있습니다. 현 단계에서 권리 인수액이 0원이라는 사실만으로 높은 평가를 주기는 어렵습니다.
