* 매수인 인수 0원은 제시된 권리순위와 배당 시뮬레이션 기준입니다. 대상 901호의 실제 점유관계, 미상 임대차, 민간임대주택등기의 효력을 별도로 확인해야 하며 취득세·명도비용 등은 포함하지 않습니다.
부산지방법원 2025타경4924. 부산 수영구 광안동 슬론하우스 9층 901호입니다. 경매상 물건 분류는 근린시설이며, 감정요항표에서는 슬론하우스를 도시형 다세대주택과 업무시설인 오피스텔이 혼재하는 건물로 설명합니다. 따라서 901호의 정확한 공부상 용도는 개별 건축물대장과 감정평가 대상 목록을 대조해야 합니다.
권리관계의 출발점은 2023년 12월 26일입니다. 소유권이 주식회사비앤씨개발로 귀속되고 신탁등기가 말소된 날, 해운대신용협동조합의 채권최고액 5,760,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당에는 공동담보목록이 기재되어 있으며, 이후 채권양도로 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 경매개시결정과 140,000,000원 주택임차권등기는 모두 이 근저당권보다 늦습니다.
다만 이 사건에서는 단순히 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 안전한 입찰 대상이라고 결론 내리기 어렵습니다. 건물 내 다수 전입자가 조사되었고, 실제 901호의 점유자와 임대차계약의 대응관계가 명확하지 않기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4924 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 88-15 슬론하우스 9층 901호 도로명: 부산광역시 수영구 수영로674번길 7 |
| 물건분류 | 근린시설 |
| 건물 이용상태 | 도시형 다세대주택·업무시설(오피스텔) 혼재 건물 901호 개별 공부상 용도 확인 필요 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층~지상 13층 |
| 소유자 | 주식회사비앤씨개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 189,000,000원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 신청채권 청구액 | 4,882,146,288원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.26 해운대신용협동조합 근저당권 채권최고액 5,760,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
| 등기된 임차권 | 이다희 · 임차보증금 140,000,000원 · 후순위 |
| 민간임대주택등기 | 2024.01.03 등기 · 말소 여부 및 효력 확인 필요 |
| 등기사항 발급일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당
② 임차인 분석 — 901호와 건물 전체 조사명단의 구분
조사명단에는 47명이 기재되어 있습니다. 그러나 이를 모두 901호의 임차인이라고 볼 수는 없습니다. 등기상 901호에 연결되는 임차권자는 이다희 1명이고, 나머지 46명 중 4명은 301호·304호·703호·803호 등 다른 호실이 명시돼 있습니다. 나머지 42명은 호실이 특정되지 않았습니다. 따라서 실제 901호 임차인 수와 점유관계를 확정하려면 호실별 자료 대조가 필요합니다.
| 임차권자 | 점유 범위 | 전입 / 점유개시 | 보증금 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이다희 주택임차권등기 |
등기상 건물 전부 901호 임차권 |
전입 2024.04.30 점유개시 2024.04.26 |
140,000,000원 2024.03.27 |
대항력 선순위 아님
우선변제 후순위
승계 아님
2026.04.30 임차권등기 · 배당요구 기재 |
이다희는 2024.03.27 임대차계약 및 확정일자를 갖추고, 2024.04.26 점유를 개시했으며, 2024.04.30 주민등록을 마친 것으로 등기되어 있습니다. 이 날짜들은 모두 2023.12.26 말소기준 근저당권보다 늦습니다. 따라서 선순위 대항력으로 매수인에게 140,000,000원 보증금을 인수시키는 유형으로 판단되지 않습니다. 다만 확정일자가 존재한다는 점과 실제 배당을 받는다는 점은 별개이며, 현재 배당 시뮬레이션에는 이 임차인에 대한 배당금이 계상되지 않았습니다.
③ 현황조사 전입자 명단 (호실별 관련성 구분)
아래는 등기된 이다희 외 조사된 46명입니다. 다른 호실이 명시된 사람은 대상 물건의 임차인으로 합산하지 않았고, 호실 미상 전입자는 901호와의 관련성이 확인되지 않은 상태로 표시했습니다. 배당요구 사실이 확인되는 조사자는 8명이지만, 배당요구가 있었다고 해서 곧바로 901호 임차인임이 확정되는 것은 아닙니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 대항력 / 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|
호실 미상 조사자의 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 전입일이 모두 말소기준권리보다 늦어 선순위 대항력은 확인되지 않지만, 개별 점유관계와 901호 관련성을 확정한 것은 아닙니다. 별도의 보증기관 대위·승계 신고자는 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)
신건 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 차감한 185,554,000원이 근저당권 배당으로 계산됩니다. 배당 시뮬레이션은 후순위 임차권자에게 별도 배당을 배정하지 않았으며, 근저당권의 미배당액이 크게 남는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,446,000원 |
| 1. 근저당권 · 해운대신용협동조합 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 권리 이전 |
5,760,000,000원 | 185,554,000원 |
| 2. 주택임차권 · 이다희 후순위 · 보증금 140,000,000원 |
140,000,000원 | 0원* |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 189,000,000원 |
* 이다희에 대한 0원은 제시된 배당 시뮬레이션에 별도 배당액이 계상되지 않았다는 뜻입니다. 실제 배당금의 확정이나 배당권 부존재를 의미하지 않습니다. 당해세·최우선변제권 및 기타 배당변동 사항은 미반영입니다. 근저당권 채권액은 배당모형에 반영된 채권최고액 기준입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 배당 부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 189,000,000원 | 185,554,000원 | 5,574,446,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 (80%) | 151,200,000원 | 148,283,200원 | 5,611,716,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 (64%) | 120,960,000원 | 118,466,560원 | 5,641,533,440원 | 0원* |
* 매수인 인수액은 각 회차의 배당 시뮬레이션 수치입니다. 후순위 권리의 소멸과 실제 점유자 명도는 별개의 문제입니다. 회차별 매각가는 가정 시나리오이며 향후 실제 최저매각가격을 보장하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 지하철 2·3호선 수영역 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 수영역이 있어 감정평가상 제반 교통 사정은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 13층 규모입니다. 급·배수설비, 화재탐지·경보설비, 소화전, 승강기, 주차타워 및 도시가스 난방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지 규제. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가 2,640,000원/㎡, 토지면적 398.3㎡가 기재되어 있습니다.
- 공부상 현황. 감정요항표에서 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 대상 901호의 개별 공부상 용도는 반드시 대조해야 합니다.
- 환금성. 역세권 접근성과 준주거지역 입지는 검토할 만한 요소지만, 근린시설 분류와 다세대·오피스텔 혼재, 실제 이용상태 및 거래가격 불확실성 때문에 환금성이 높다고 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.12.26 해운대신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 이후 2025.10.23 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다. 최신 등기사항과 채권양도관계를 대조하세요.
- 901호 임차관계 확인. 이다희의 140,000,000원 임차권과 실제 점유 여부를 확인하고, 미배당 후 임차권등기 말소 및 인도 절차에 문제가 없는지 검토하세요.
- 전입자 호실 구분. 전입 조사명단 47명 중 다른 호실이 명시된 4명과 호실 미상 42명을 구분하고, 901호에 실제 관계되는 사람만 확인하세요.
- 미상 보증금·확정일자. 호실 미상 전입자에 대해서는 계약서, 확정일자, 점유 및 배당요구 내역을 확인하고 대항력 가능·미상 상태를 해소하세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간, 등록말소 가능 여부, 매수인에게 영향을 미칠 수 있는 법적 의무를 확인하세요.
- 공동담보와 채권양도. 공동담보목록 제2023-609호와 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 내용을 확인하세요. 배당 시뮬레이션상의 채권액과 실제 배당권자를 혼동하지 마세요.
- 가격 검증. 901호의 정확한 공부상 용도와 면적을 확인한 뒤 동일 용도·유사 면적 실거래 및 현재 매물가격과 비교하세요. 신건 최저가만으로 저가 매수라고 판단할 수 없습니다.
- 관리비·명도비용. 주차타워, 공동시설 관리비와 공용부분 미납 관리비, 실제 점유자의 인도 가능 여부를 점검하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 건축물대장 최신본을 확인하세요.
⑧ 종합 판단 — 권리상 소멸과 입찰 안전성은 다르다
맺으며 — “말소된다”는 말보다 “누가 점유하는가”가 중요하다
부산 광안동 슬론하우스 901호는 189,000,000원 신건이며, 근저당권의 경매 소멸 구조는 비교적 분명합니다. 등기된 140,000,000원 임차권 역시 선순위 근저당권보다 늦어 배당모형상 매수인에게 보증금 인수액이 발생하지 않습니다.
하지만 이 사건의 핵심 변수는 권리의 액면금액이 아닙니다. 실제로 901호에 누가 거주하고, 어떤 계약으로 점유하는지입니다. 전입 조사명단에는 47명이 올라 있으나, 이 가운데 실제 대상 호실에 연결된 임차권자는 1명만 식별되며 다수의 호실이 미상입니다. 다른 호실의 임차인을 901호의 인수위험으로 합산해서도 안 되고, 확인되지 않은 점유관계를 무조건 안전하다고 처리해서도 안 됩니다.
민간임대주택등기 및 개별 공부상 용도 확인까지 마치기 전에는 가격 메리트와 입찰 안전성 모두 보류하는 것이 타당합니다. 근저당권의 큰 미배당액은 매수인 채무가 아니지만, 그것만으로 실거래 시세 검증이나 점유 조사까지 끝난 것은 아닙니다.
결론: 권리의 기본 소멸 구조는 확인되지만, 임차관계·민간임대등기·시세 검증이 선행되어야 하는 C등급 검토 물건입니다.
