부산지방법원 2025타경4924. 부산 수영구 광안동 88-15, 슬론하우스 11층 1101호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 196,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 경매를 신청한 채권자는 해운대신용협동조합이며, 신청 청구금액은 4,882,146,288원입니다.

등기상 가장 중요한 권리는 2023년 12월 26일 설정된 해운대신용협동조합의 채권최고액 5,760,000,000원 근저당권입니다. 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 10월 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐고, 2026년 3월에는 심형섭의 임차권등기 140,000,000원이 추가됐습니다.

임차권등기는 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 경매 매각에 따른 소멸 대상이라는 점은 비교적 명확합니다. 하지만 이 물건에는 별도로 확인해야 할 두 가지가 있습니다. 첫째, 민간임대주택 등기입니다. 둘째, 다수 전입·점유자와 불명확한 호실 및 보증금입니다. 권리의 말소 여부와 실제 점유자의 명도 문제는 서로 다른 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 민간임대주택 등기는 별도 확인

말소기준권리는 2023년 12월 26일 설정된 해운대신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 5,760,000,000원입니다. 해당 근저당은 2025년 9월 10일 확정채권양도를 원인으로 2025년 10월 23일 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.

권리이전은 근저당권 자체를 새로 설정한 것이 아닙니다. 기존 말소기준권리의 채권자가 바뀐 것이므로 말소기준일은 그대로 2023년 12월 26일입니다. 경매 매각으로 근저당권은 소멸 대상입니다.

별도 주의: 민간임대주택 등기

갑구 2-1에는 2024년 1월 3일 접수된 민간임대주택 등기가 있습니다. 원인일은 2022년 8월 9일이며, 등기 내용에는 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 취지가 기재되어 있습니다.

초기 소유권보존 신탁등기는 2023년 12월 26일 신탁재산 귀속에 따라 말소됐고, 현재 소유자는 주식회사 비앤씨개발입니다. 신탁등기와 현재의 민간임대주택 등기는 서로 다른 사항이므로 구분해서 검토해야 합니다.

② 임차인·점유 현황 — 전입기록 47명, 보증금 미상 46명

현황조사 및 문건접수 내역에는 총 47명의 전입·점유 관련 인적사항이 기재되어 있습니다. 이 중 보증금이 확인되는 사람은 심형섭 1명으로 140,000,000원이며, 나머지 46명은 보증금이 확인되지 않습니다.

특히 47명 모두를 본건 1101호의 임차인으로 단정해서는 안 됩니다. 호실이 미상인 사람이 42명이고, 박소은(304호), 김아란(301호), 김려경(803호), 김지우(703호)은 다른 호실로 기재되어 있습니다. 심형섭은 임차권등기 주소가 본건 1101호이며 등기상 임차 범위는 건물 전부로 표시되어 있습니다.

표의 전입일은 모두 말소기준권리 설정일인 2023.12.26 이후로 기재되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상인 점유자는 보수적으로 '대항력 가능·미상'으로 표시했습니다. 심형섭은 등기부 원문에서 확인되는 확정일자 2024.04.11을 반영했습니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고자는 확인되지 않습니다.

임차권등기 심형섭 — 별도 분석

심형섭의 임차보증금 140,000,000원은 근저당권보다 후순위입니다. 따라서 이 보증금이 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 매각대금이 선순위 근저당권 배당으로 소진되므로 임차인에게 돌아갈 배당재원이 부족할 것으로 예상됩니다. 임차권등기 소멸과 실제 점유자의 인도·명도는 별개이므로 인도 협의 가능성도 확인해야 합니다.

③ 가격·시장성 — 실거래 비교자료 부족, 가격 판단 보류

현재 감정가와 최저매각가는 모두 196,000,000원입니다. 유찰 횟수는 0회로 신건입니다.

다만 본건과 면적이 일치하는 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래금액 및 가격 추세를 확인할 수 있는 자료가 없습니다. 비교용 면적 28.7593㎡ 역시 본건과 면적 매칭이 되지 않아 직접적인 가격 비교에 사용할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)

가정 매각대금 196,000,000원에서 집행비용 3,544,000원을 공제하면 192,456,000원이 남습니다. 이 금액은 선순위 근저당권에 배당됩니다. 채권최고액 5,760,000,000원 기준 미배당액은 5,567,544,000원입니다. 이는 채권최고액을 기준으로 한 추정치이며 실제 잔존채권액과는 다를 수 있습니다.

심형섭의 임차권등기 보증금 140,000,000원은 근저당권보다 후순위입니다. 위 가정에서는 매각대금이 집행비용과 선순위 근저당권 배당에 모두 사용되므로 후순위 임차권에 배당할 여력이 없습니다. 이 때문에 임차권등기 말소와 보증금 회수 여부를 혼동해서는 안 됩니다.

유찰 시나리오

위 시나리오는 제공된 회차별 배당 추정치입니다. 미배당액은 근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 수치이며, 실제 채권액·공동담보 관계·배당표 확정에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재, 지하철 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 지하철 2·3호선 수영역이 있어 교통 여건은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 13층입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·공동현관문·주차타워 및 도시가스 난방설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 대지 398.3㎡, 준주거지역이며 공시지가 2,640,000원/㎡입니다. 지형은 평지이고 세로장방형으로 기재되어 있습니다.
• 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하) 및 상대보호구역에 해당합니다. 도시지역·준주거지역입니다.
• 건물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 수영역 인근이라는 교통상 장점은 있으나, 본건과 동일한 호별 용도·면적에 대응하는 실거래자료가 없어 매각가격과 환금성을 수치로 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 민간임대주택 등록 확인. 2024.01.03 접수된 민간임대주택 등기의 현재 효력, 임대의무기간, 임대료 증액 제한 및 경매 매각 후 처리 여부를 관할 지자체에 확인해야 합니다.
• 1101호 실제 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이나 감정평가서에는 오피스텔과 공동주택이 혼재합니다. 건축물대장, 집합건축물대장 전유부, 감정평가서의 호별 목록을 대조해야 합니다.
• 점유자 47명 재분류. 1101호에 실제 거주·영업하는 사람이 누구인지 확인하고, 다른 호실의 점유기록과 본건 점유관계를 구분해야 합니다.
• 보증금 미상 46명 확인. 임대차계약서, 주민등록, 확정일자, 점유현황 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 특히 호실이 미상인 42명은 실제 점유 장소를 확인해야 합니다.
• 심형섭 임차권 확인. 보증금 140,000,000원, 전입·확정일자 2024.04.11, 임차권등기 2026.03.27의 원본과 매각물건명세서 기재를 대조하고 인도 협의 가능성을 점검해야 합니다.
• 근저당권 양도 확인. 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 권리자와 실제 채권잔액을 확인해야 합니다. 채권최고액 5,760,000,000원은 이 호실의 확정 채무액과 동일한 개념이 아닙니다.
• 공동담보 확인. 근저당권에는 공동담보목록 제2023-609호가 기재되어 있습니다. 공동담보 대상과 본건에 대한 배당채권액의 귀속 관계를 확인해야 합니다.
• 관리비 및 공과금. 공용부분 관리비 체납액, 당해세 및 기타 매수인 부담 가능 항목을 관리주체와 관계기관에 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 동일한 용도와 면적의 최근 거래사례를 확보하기 전에는 감정가 196,000,000원을 시세 또는 할인된 가격으로 단정하지 말아야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 임대사업자 등록사항을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 권리와 해결되지 않은 점유는 다르다”

부산 2025타경4924는 말소기준권리 자체는 명확합니다. 2023년 12월 26일 근저당권 이후 설정된 심형섭의 임차권등기 140,000,000원은 후순위이고, 경매 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 배당 추정상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 이 물건의 진짜 위험은 근저당권의 미배당액이 아닙니다. 채권최고액 5,760,000,000원 중 매각대금으로 배당되지 못하는 금액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 진짜 확인해야 할 것은 갑구의 민간임대주택 등기와 47명에 이르는 전입·점유 관련 기록입니다.

특히 보증금이 확인되지 않는 46명, 호실이 확인되지 않는 42명, 본건 1101호와 직접 연결된 심형섭의 임차권등기를 각각 구분해야 합니다. 다른 호실의 전입자를 본건 임차인으로 오인해서도 안 되고, 본건 점유자가 확인되지 않았다는 이유로 명도 위험을 무시해서도 안 됩니다.

여기에 민간임대주택 등기가 남아 있어 매각 후 임대의무 및 등록 상태를 별도로 확인해야 합니다. 실거래 비교자료도 부족하므로 감정가 196,000,000원이 저렴한지 판단할 근거 역시 충분하지 않습니다.

권리목록상 인수액은 0원, 그러나 점유·임대의무 확인은 필수입니다. 민간임대주택 등록의 처리 가능성, 1101호의 실제 점유자 및 임대차관계, 호별 용도와 시장가격을 확인하기 전까지는 신건 입찰을 서두를 이유가 없습니다. 이 물건의 승부처는 권리의 말소 여부만이 아니라, 낙찰 후 실제로 어떤 상태의 부동산을 인도받을 수 있는지를 확인하는 데 있습니다.