부산지방법원 2025타경4924. 이번 물건은 부산 수영구 광안동 슬론하우스 6층 601호입니다. 사건상 용도는 다세대주택이고, 감정가와 최저매각가 모두 189,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 매각기일은 2026.11.16.입니다.
등기부상 소유자는 주식회사비앤씨개발입니다. 2023.12.26. 대한토지신탁주식회사 명의의 신탁등기가 말소되고 소유권이 이전됐으며, 같은 날 해운대신용협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 5,760,000,000원의 공동담보 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2025.10.23. 확정채권양도를 원인으로 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
가장 주의할 부분은 임대차와 점유관계입니다. 전입·점유 조사에는 다수의 이름이 등장하지만 일부는 다른 호실로 표시돼 있고, 대부분의 점유 호실이 특정되지 않습니다. 따라서 건물 관련 전체 명의를 601호의 임차인 수로 간주해서는 안 됩니다. 해당 호실을 실제로 누가 점유하는지부터 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4924 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 88-15 슬론하우스 6층 601호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 수영로674번길 7 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 13층 |
| 소유자 | 주식회사비앤씨개발 (단독소유) |
| 감정가 | 189,000,000원 |
| 최저매각가 | 189,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.16. |
| 청구금액 | 4,882,146,288원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.26. 해운대신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,760,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2025.10.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
| 민간임대주택 등기 | 2024.01.03. 등기 · 2022.08.09. 등록 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (배당 시뮬레이션 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
권리분석의 출발점은 2023.12.26. 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 해당 근저당권이 말소기준권리이며, 경매를 통해 소멸하는 구조입니다. 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐더라도 말소기준의 설정일 자체가 뒤로 밀리는 것은 아닙니다.
이후 등기된 임의경매개시결정과 주택도시보증공사 가압류는 후순위 권리로, 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 주택도시보증공사의 1,300,000,000원 가압류도 낙찰자가 그 금액을 그대로 부담한다는 의미는 아닙니다.
② 임차인·점유 분석 — 601호 특정이 핵심
현황조사 등에서 확인되는 전입·점유 관련 명의는 47명입니다. 이 가운데 배당요구일이 확인되는 사람은 8명입니다. 다만 이 명의들이 모두 경매 대상인 601호의 임차인이라는 의미는 아닙니다. 301호·304호·703호·803호 등 다른 호실이 명시된 경우도 있습니다.
기재된 전입일은 모두 말소기준권리 설정일인 2023.12.26.보다 늦습니다. 따라서 기재 전입일을 기준으로 하는 선순위 대항력은 확인되지 않습니다. 그러나 임대차보증금, 확정일자, 계약관계 및 실제 점유 호실은 대부분 미상입니다. 601호에 대한 실제 대항력과 우선변제관계를 확정하려면 원본 확인이 필요합니다.
| 성명 | 확인 호실 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 | 배당요구일 |
|---|
위 명의는 건물 관련 전입·점유 조사 및 문건접수 내역을 함께 정리한 것입니다. 특정 호실이 표시되지 않은 사람을 601호 점유자로 확정한 것이 아닙니다. 대항력 표시는 기재 전입일과 말소기준일의 선후관계에 대한 판단이며, 실제 점유·계약관계와 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다. 배당요구일 미확인은 배당요구를 하지 않았다는 확정 판단이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)
신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 3,446,000원을 제외한 185,554,000원이 근저당권 배당에 사용되는 것으로 추정됩니다. 주택도시보증공사 가압류와 소유자에게 배분되는 금액은 이 계산에서 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,446,000원 |
| 1. 근저당권 · 해운대신용협동조합 설정 | 5,760,000,000원 | 185,554,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 7,060,000,000원 | 185,554,000원 |
| 채권 미배당액 | — | 6,874,446,000원 |
집행비용은 추정치입니다. 근저당권은 공동담보로 설정됐으며, 채권액은 이 호실만의 확정 채무액을 뜻하지 않습니다. 위 배당 계산은 채권최고액 기준의 단순 시뮬레이션으로, 실제 채권잔액·공동담보 배당관계·당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 근저당권 이전에 따른 현재 권리자는 케이씨유엔피엘대부주식회사입니다.
④ 가격·유찰 시나리오 — 시세 검증이 먼저
슬론하우스의 실거래 평균이나 최신 거래가격을 비교할 수 있는 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 최저매각가 189,000,000원이 주변 시세보다 낮은지, 신건에서 가격 경쟁력이 있는지 판단할 근거가 부족합니다.
회차별 최저매각가가 내려가더라도 가격 하락 자체가 투자수익을 보장하지는 않습니다. 특히 601호의 실제 임대차보증금과 인수 여부가 확정되지 않았으므로 낙찰가만으로 최종 취득비용을 판단하는 것도 주의해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 채권 미배당액 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 189,000,000원 | 185,554,000원 | 6,874,446,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 151,200,000원 | 148,283,200원 | 6,911,716,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 120,960,000원 | 118,466,560원 | 6,941,533,440원 | 0원 |
유찰 시나리오는 제시된 최저매각가와 배당 추정치를 적용한 것입니다. 실제 매각 여부와 차기 매각조건은 별도로 확인해야 합니다. 인수액 0원은 현재 확인된 권리에 관한 시뮬레이션 값이며, 임차보증금 미상에 따른 불확실성까지 해소한 금액은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철도 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 수영역이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물 구성. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 13층 건물입니다. 감정평가 대상에는 도시형 단지형 다세대주택과 업무시설인 오피스텔이 함께 포함돼 있습니다. 본 경매물건의 사건상 용도는 다세대입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워 및 도시가스 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용계획. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)과 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지 현황. 토지면적은 398.3㎡, 개별공시지가는 2,640,000원/㎡입니다. 인접 필지와 대체로 평탄한 세장형 토지입니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 수영역 인근이라는 교통상 장점은 있으나, 다세대주택의 매매가격과 환금성은 개별 호실의 면적·구조·상태·임대차관계에 크게 영향을 받습니다. 구체적인 시장가격 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 601호 실제 점유자 특정. 다수의 전입·점유 명의 중 실제 601호에 해당하는 사람을 확인해야 합니다. 다른 호실 거주자를 601호 임차인으로 잘못 합산하지 않도록 주의하세요.
- 임대차계약서 확인. 실제 임차인의 보증금, 임대차 시작일, 점유 개시일, 확정일자, 배당요구 여부와 임차권등기 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력·인수 재판정. 기재 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦지만 보증금과 임대차관계가 미상입니다. 실제 점유자와 계약관계를 대조한 후 인수액 0원 가정을 재검증해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 임대의무기간, 현재 등록 상태, 경매 매각에 따른 임대사업자 의무 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 해운대신용협동조합이 설정한 공동담보 근저당권과 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 권리이전 내용을 공동담보목록·등기부 원본과 대조하세요.
- 매각물건명세서 확인. 601호를 대상으로 하는 매각물건명세서에서 임차인·점유관계·매수인 인수사항·매각조건을 직접 확인해야 합니다.
- 실거래가 검증. 슬론하우스의 동일 용도 및 유사 면적 매매사례를 확인한 뒤 감정가 189,000,000원의 적정성을 판단하세요.
- 관리비·명도 확인. 미납 관리비와 실제 점유 상태를 확인하고, 낙찰 후 인도·명도 절차에 필요한 비용과 시간을 고려하세요.
- 배당표 검증. 집행비용·당해세·최우선변제·실제 채권잔액 및 공동담보 배당관계를 반영해 배당 추정치를 다시 확인해야 합니다.
- 매각기일·원본 대조. 매각기일 2026.11.16.의 진행 여부와 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “말소 가능 ≠ 인수 위험 해소”
이 물건은 말소기준권리가 명확하다는 장점이 있습니다. 2023.12.26. 설정된 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
그렇지만 권리분석을 여기서 끝내서는 안 됩니다. 601호 실제 점유자가 특정되지 않았고 보증금·확정일자도 확인되지 않았습니다. 민간임대주택등기의 처리 문제와 공동담보 관계 역시 점검 대상입니다. 시세 비교가격까지 확인되지 않는 만큼, 현재 단계에서 가격 메리트가 있다고 평가하기도 어렵습니다.
결론은 조건부 보류입니다. 말소기준과 후순위 권리 정리는 비교적 명확하지만, 601호 점유·임대차 확인과 시세 검증이 선행돼야 합니다. 실제 인수 위험과 총취득비용을 확정한 이후 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
