부산지방법원 2025타경4924. 부산 수영구 광안동 슬론하우스 11층 1103호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 주식회사비앤씨개발이며, 해운대신용협동조합이 설정한 채권최고액 5,760,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 공동담보목록 제2023-609호와 연결되어 있어 채권최고액 전체를 1103호 하나의 개별 채무로 간주해서는 안 됩니다. 이후 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기되었습니다.

등기상 서학순의 임차보증금은 130,000,000원입니다. 임대차계약일은 2024.05.08., 주민등록일·점유개시일·확정일자는 모두 2024.06.04.로 기재되어 있습니다. 말소기준일인 2023.12.26.보다 늦으므로 이 근저당권에 우선하는 대항력은 확인되지 않습니다. 다만 임차권등기 외의 다수 전입자가 함께 조사되어 있다는 점 때문에 1103호의 실제 점유 및 임대차관계를 별도로 확정해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권이 기준, 임차권은 후순위

권리 흐름에서 가장 중요한 날짜는 2023.12.26.입니다. 이날 주식회사비앤씨개발 명의의 소유권이전과 함께 해운대신용협동조합 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당권을 기준으로 후순위의 경매개시결정과 서학순 임차권등기는 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

2025.10.23.에는 기존 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 이는 2025.09.10. 확정채권양도를 원인으로 하는 동일 근저당권의 이전 등기입니다. 5,760,000,000원의 근저당권이 별도로 하나 더 생긴 것은 아닙니다. 배당권자의 현재 지위는 이 이전 등기를 반영해 판단해야 합니다.

② 임차관계 — 명부 47명, 1103호 실제 점유자는 별도 확정

임차관계는 이 사건에서 가장 많은 확인 작업이 필요한 부분입니다. 현황조사와 문건접수 등에 등장하는 명부는 임차권등기자 서학순 1명과 그 밖의 전입자 46명, 총 47명입니다. 다만 이 숫자를 1103호의 실제 임차인 47명이라는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다. 대부분의 관련 호실이 특정되지 않았고, 일부는 다른 호실로 명시되어 있습니다.

실제 임차인 수는 확정되지 않았습니다. 다른 호실로 특정된 박소은(304호), 김아란(301호), 김려경(803호), 김지우(703호)는 1103호 임차인으로 곧바로 합산할 수 없습니다. 나머지 전입자들도 실제 점유 범위와 계약당사자 여부를 검증해야 합니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없습니다.

대항력 표기의 '가능·미상'은 선순위 대항력이 인정되었다는 의미가 아닙니다. 등재된 전입일은 모두 2023.12.26. 말소기준일 이후입니다. 다만 개별 점유 호실·실제 점유개시·보증금·확정일자 등이 불명확한 사람에 대해서는 전입기록만으로 임대차관계 전체를 단정하지 않았습니다. 다른 호실로 기재된 사람의 1103호 관련성도 확인되지 않았습니다.

보증금 130,000,000원은 적지 않지만, 보증금이 크다는 이유만으로 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다. 대항력의 선후관계가 우선입니다. 이 임차권은 선순위 근저당권보다 늦어 배당에서 보증금을 회수하지 못하더라도 그 부족분이 자동으로 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다. 다만 명도 및 임차권등기 말소의 실제 진행은 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다고 가정한 배당계산입니다. 집행비용은 3,544,000원으로 추정되어 있고, 이를 제외한 192,456,000원이 근저당권에 배당되는 구조입니다. 채권최고액을 기준으로 한 미배당액은 매우 크지만, 미배당 채권과 매수인 인수채무는 구별해야 합니다.

근저당권 배당액은 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 공동담보 배당, 실제 확정채권액, 이전된 채권의 지위, 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 검토해야 합니다. 특히 5,760,000,000원은 공동담보와 연결된 채권최고액이며, 1103호 하나의 확정 채무액 또는 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당은 별개

현재 최저매각가는 196,000,000원으로 감정가와 같습니다. 1회 유찰 시 156,800,000원, 2회 유찰 시 125,440,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 각 회차의 매수인 인수는 모두 0원으로 산정되어 있어 권리 인수액만 고려한 취득기준금액은 해당 회차의 낙찰가가 됩니다.

다만 이것이 곧 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 해당 1103호와 면적·용도·층 등이 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확정되지 않은 상태입니다. 따라서 신건 196,000,000원뿐 아니라 유찰 후의 156,800,000원과 125,440,000원도 실제 시장가격과 대조하기 전에는 할인 매수라고 판단할 수 없습니다.

⑤ 가격 판단 — 감정가 100%, 시장가치 검증이 먼저

슬론하우스는 2023.10.31. 준공된 건물로 집계되어 있고, 대상 전용면적 참고값은 28.7431㎡입니다. 다만 면적 일치 여부가 확인되지 않은 상태이며, 감정평가서의 건물 이용상태도 다세대주택과 오피스텔로 나뉘어 있습니다.

이런 물건에서는 단순히 같은 건물 또는 같은 지역의 다른 평형 거래를 그대로 적용하는 것이 위험합니다. 1103호와 공부상 용도·전용면적·층·실제 이용상태가 비교 가능한 거래를 기준으로 시장가격을 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 지하철 2·3호선 수영역이 있어 감정평가상 제반 교통 사정은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 13층입니다. 승강기, 위생·급배수, 화재탐지 및 경보, 소화전, 공동현관문, 주차타워, 도시가스 난방설비 등이 기재되어 있습니다.
• 토지. 토지면적은 398.3㎡이며 대체로 평탄한 세장형 토지입니다. 남측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 ㎡당 2,640,000원으로 기재되어 있습니다.
• 도시계획. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 (52m 이하) 및 상대보호구역에 포함됩니다.
• 공부 및 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 사건상 근린시설 분류와 건물 전체의 혼합 이용상태를 1103호 전유부 기준으로 구체적으로 대조해야 합니다.
• 환금성. 지하철 접근성은 긍정적이나, 개별 호실 용도·면적 및 최근 거래 수준이 확정되지 않았습니다. 따라서 실제 매각 가능가격과 매수 수요의 폭을 현재 단계에서 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 1103호 실제 점유자 확정. 현황조사 명부 47명 중 대상 호실에 실제로 거주하거나 점유권원을 주장하는 사람이 누구인지 확인해야 합니다. 다른 호실로 특정된 사람과 불명확한 전입자를 구분하세요.
• 임대차계약 원본 확인. 서학순의 보증금 130,000,000원 계약서와 임차권등기 내용, 점유 및 퇴거 여부를 확인하세요. 다른 전입자들의 보증금·확정일자·배당요구 내용도 매각물건명세서 및 사건기록으로 대조해야 합니다.
• 말소기준 및 채권이전 확인. 2023.12.26. 근저당권과 2025.10.23. 이전 등기가 동일 권리임을 확인하고, 케이씨유엔피엘대부주식회사의 현재 권리관계 및 배당 지위를 검토하세요.
• 공동담보 관계 확인. 공동담보목록 제2023-609호와 담보물별 채권·배당 관계를 확인해야 합니다. 근저당 채권최고액 5,760,000,000원을 이 호실만의 부담으로 계산하지 마세요.
• 민간임대주택 등록 상태 확인. 임대의무기간, 임대사업자 지위 및 매각 후 등록·의무 처리 문제를 관계기관과 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 건축물대장 전유부 대조. 1103호가 근린생활시설·오피스텔·다세대주택 중 정확히 어느 용도에 해당하는지, 전용면적 28.7431㎡ 참고값과 실제 전유부가 일치하는지 확인하세요.
• 시세 기준 확보. 1103호와 같은 용도·면적 조건을 갖춘 최근 거래를 확인해 196,000,000원 신건 가격과 유찰 시나리오를 비교해야 합니다. 감정가나 유찰 할인율만으로 저평가를 판단하면 안 됩니다.
• 명도·관리비·세금. 실제 점유자와 명도 협의 가능성, 체납 관리비 중 승계될 수 있는 부분, 당해세 및 우선변제권에 따른 배당 변동을 확인하세요.

맺으며 — “후순위 권리의 소멸과 실제 점유 해결은 다르다”

이 사건은 선순위 임차보증금을 낙찰자가 떠안는 전형적인 대항력 인수형으로 확인되지는 않습니다. 오히려 2023.12.26. 근저당권이 먼저이고, 130,000,000원의 서학순 임차권은 그 이후에 성립한 후순위 권리라는 사실이 핵심입니다. 근저당권 채권최고액 대비 큰 미배당이 발생하더라도 그것이 곧 낙찰자 채무로 이전되는 것은 아닙니다.

그러나 이 물건을 단순한 권리관계의 안전형으로 평가하기도 어렵습니다. 47명의 조사 명부, 불명확한 개별 호실 점유, 민간임대주택등기, 용도 확인 필요성이 함께 존재합니다. 특히 다른 호실로 명시된 사람까지 1103호 임차인으로 합산하는 오류와, 반대로 호실 미상 전입자를 모두 무관한 사람으로 처리하는 오류를 모두 경계해야 합니다.

가격도 아직 합격 판정을 내릴 수 없습니다. 최저가 196,000,000원은 감정가의 100%이고, 비교 가능한 최신 실거래가 확인되지 않았기 때문입니다. 결론은 권리 순위는 비교적 명확하나, 점유·용도·시세 검증 전에는 입찰을 보류하는 보수적 접근이 적절하다는 것입니다. 이 물건의 승부처는 근저당 미배당액의 크기가 아니라 실제 취득 대상인 1103호의 법적·물리적 현황을 얼마나 정확히 확인할 수 있느냐에 있습니다.