부산지방법원 2025타경4924. 부산 수영구 광안동 슬론하우스 2층 202호가 경매에 나왔습니다. 사건상 용도는 다세대이며, 건물 전체에는 도시형 다세대주택과 오피스텔 용도가 혼재합니다. 소유자는 주식회사비앤씨개발입니다. 2023년 12월 설정된 해운대신용협동조합의 근저당권을 기초로 임의경매가 진행됐습니다.
눈길을 끄는 숫자는 5,760,000,000원입니다. 근저당 채권최고액이 최저매각가 185,000,000원보다 훨씬 큽니다. 다만 이 근저당에는 공동담보목록이 연결되어 있어 전체 채권최고액을 202호만의 독립 채무액으로 볼 수 없습니다. 중요한 것은 큰 채권이 있다는 사실 자체보다 그 권리가 매각으로 소멸하는지, 임차인에게 남는 권리가 있는지입니다.
또 하나의 쟁점은 임차인입니다. 이재원은 건물 전부를 범위로 하는 임차권등기를 보유하고 있으며, 임차보증금은 120,000,000원입니다. 하지만 전입일과 확정일자는 모두 2023년 근저당권 설정 이후입니다. 따라서 제시된 등기 순위에 따른 분석에서는 대항력이 인정되지 않고, 임차권등기도 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4924 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 88-15 슬론하우스 2층 202호 도로명주소: 부산광역시 수영구 수영로674번길 7 |
| 물건종류 | 다세대 · 집합건물 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 13층 |
| 건물 이용상태 | 도시형 다세대주택 및 업무시설(오피스텔) 혼재 |
| 소유자 | 주식회사비앤씨개발 (단독소유) |
| 소유권 취득 | 2023.12.26 · 신탁재산 귀속 |
| 감정가 | 185,000,000원 |
| 최저매각가 | 185,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 경매 유형 | 임의경매 |
| 경매 신청 관련 채권자 | 해운대신용협동조합 |
| 청구금액 | 4,882,146,288원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.26 해운대신용협동조합 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 5,760,000,000원 · 공동담보목록 제2023-609호 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리와 후순위 권리
권리관계의 출발점은 2023.12.26 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 해운대신용협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 5,760,000,000원의 공동담보 근저당권입니다. 매각으로 소멸하는 말소기준권리에 해당합니다.
이후 2025.10.23 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 등기원인은 2025.09.10 확정채권양도입니다. 이는 기존 근저당권의 이전이므로 말소기준권리의 설정일이 새로 바뀌는 것은 아닙니다. 배당받을 권리자의 최종 지위는 채권양도 및 경매기록으로 확인해야 합니다.
2026.07.28에는 이재원의 주택임차권이 등기됐습니다. 보증금은 120,000,000원이고 전입·점유개시 및 확정일자는 2024.07.19입니다. 모두 말소기준권리 설정일보다 늦으므로 제시된 권리 순위상 매각으로 소멸하는 후순위 임차권입니다.
- 2023.12.26 근저당권: 말소기준권리 · 매각 소멸
- 2025.02.11 임의경매개시결정: 매각 소멸
- 2025.10.23 근저당권이전: 기존 근저당권에 종속
- 2026.07.28 이재원 주택임차권: 후순위 · 매각 소멸
- 수영구 압류: 2026.05.19 이미 말소
② 임차인 분석 — 보증금 120,000,000원과 점유자 확인
202호와 직접 연결되는 임차권등기 자료에는 이재원이 확인됩니다. 이와 별개로 현황조사에는 여러 전입자가 기록되어 있지만, 상당수는 호수가 특정되지 않았습니다. 일부는 다른 호실로 명시되어 있으므로 모든 전입자를 202호의 임차인으로 합산해서는 안 됩니다.
| 성명 / 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이재원 건물 전부 · 임차권등기 |
전입 2024.07.19 확정 2024.07.19 |
120,000,000원 | 후순위 · 인수 없음 | 배당 여부 확인 | 해당 없음 |
| 임대차계약일 | 2024.07.06 |
|---|---|
| 전입신고일 | 2024.07.19 |
| 점유개시일 | 2024.07.19 |
| 확정일자 | 2024.07.19 |
| 임차권등기일 | 2026.07.28 |
| 임차보증금 | 120,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.26 근저당권 |
| 배당계산상 매수인 인수 | 0원 |
이재원의 전입·확정일자가 말소기준권리 이후이므로, 제시된 권리분석에서는 매수인에게 미배당 보증금이 승계되지 않습니다. 보증금 120,000,000원은 매수인이 추가 부담하는 금액으로 계산하지 않습니다.
다만 확정일자가 존재한다는 사실과 실제 배당액이 얼마인지는 별개의 문제입니다. 현재 배당계산에서는 선순위 근저당권에 매각대금이 배분되고 있어, 임차인에 대한 실제 배당 여부와 최우선변제 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
나머지 호실 미상 기록은 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않아 실제 202호 점유 여부와 임대차관계가 미상입니다. 해당 기록을 근거로 202호에 대한 대항력이 있다고 단정할 수 없으며, 반대로 실제 점유자가 전혀 없다고 단정해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)
현재 최저매각가에 매각된다고 가정하면, 매각대금에서 집행비용을 공제한 금액이 근저당권 배당에 사용됩니다. 채권최고액이 매각대금을 크게 초과하기 때문에 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,390,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 해운대신용협동조합 | 5,760,000,000원 | 181,610,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정액입니다. 근저당권의 이전등기가 있으므로 실제 배당권리자는 최종 채권자 지위를 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
| 가정 매각대금 | 185,000,000원 |
|---|---|
| 집행비용 추정 | 3,390,000원 |
| 채권자 예상배당 | 181,610,000원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | 5,578,390,000원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수 | 0원 (배당계산 기준) |
④ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가지만 채권 부족은 커진다
현재 매각가는 감정가와 같은 185,000,000원입니다. 아래는 유찰에 따른 매각가격과 배당변화를 비교한 가정입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 185,000,000원 | 181,610,000원 | 5,578,390,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 148,000,000원 | 145,128,000원 | 5,614,872,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 118,400,000원 | 115,942,400원 | 5,644,057,600원 | 0원 |
매각가가 낮아질수록 채권자에게 배당되는 금액은 줄고 미배당액은 증가합니다. 그러나 미배당액 증가가 매수인의 추가 채무 인수를 의미하지는 않습니다. 제시된 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설이 분포합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 수영역이 있어 감정평가상 교통 사정은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 13층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌·드라이비트·스톤코트 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 화재탐지·경보설비, 소화전설비, 승강기, 공동현관문, 주차타워, 도시가스 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 6m 포장도로와 접하고 있습니다.
- 토지이용. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 2,640,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 준공. 슬론하우스의 준공일은 2023.10.31입니다.
- 공부상 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 수영역 접근성과 주변 생활시설은 입지상 장점이지만, 개별 호실의 용도·면적과 거래사례가 확인되지 않아 202호의 적정 시세와 환금성을 수치로 확정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 202호 실제 점유 확인. 이재원의 임차권등기와 현장 점유상태를 대조하고, 다른 호실 또는 호실 미상 전입자가 202호에 실제 거주하는지 확인해야 합니다.
- 임차보증금 및 배당 확인. 이재원의 보증금 120,000,000원과 확정일자, 배당요구 및 최우선변제 여부를 매각물건명세서와 배당 관련 서류로 검토해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2023.12.26 근저당권과 2025.10.23 근저당권이전의 관계를 등기부 원본에서 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2023-609호를 확인하고 채권최고액 5,760,000,000원의 담보 범위와 실제 배당관계를 검토해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 2024.01.03 민간임대주택등기의 현재 등록 상태와 경매 취득에 따른 관련 의무를 확인해야 합니다.
- 정확한 물건 용도. 슬론하우스에는 다세대주택과 오피스텔이 혼재하므로 202호의 공부상 용도와 면적을 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 확보. 동일 용도·유사 면적·층별 거래사례를 확인한 후 입찰가격 상한을 결정해야 합니다.
- 관리비 및 시설 확인. 미납 공용관리비, 주차타워 이용 조건, 공용시설 관리상태를 확인해야 합니다.
- 채권자 지위 확인. 해운대신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 권리관계를 확인해야 합니다.
- 현장 및 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부, 감정평가서, 집합건축물대장 및 실제 점유상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
⑦ 종합 판단 — 권리 순위는 단순하지만 점유와 가격은 미확정
- 2023년 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸관계가 비교적 명확합니다.
- 확인된 이재원의 임차권은 말소기준권리보다 늦습니다.
- 제시된 배당계산에서는 매수인 인수액이 0원입니다.
- 수영역 인근으로 감정평가상 교통 여건이 양호합니다.
- 건물의 준공일이 2023.10.31로 확인됩니다.
- 현황조사에 다수의 전입 기록이 존재하며 202호의 실제 점유자를 명확하게 구분해야 합니다.
- 보증금·확정일자 등이 미상인 전입 기록은 개별적인 사실관계 확인이 필요합니다.
- 120,000,000원의 임차권등기가 존재하여 배당관계 및 명도 절차 검토가 필요합니다.
- 공동담보 근저당의 채권최고액이 5,760,000,000원으로 매우 큽니다.
- 민간임대주택등기의 경매 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 다세대주택과 오피스텔이 혼재한 건물로 개별 호실의 용도 확인이 필요합니다.
- 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가의 적정성을 평가하기 어렵습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 낙찰”은 같은 말이 아니다
부산 광안동 슬론하우스 202호는 말소기준권리가 명확한 편입니다. 2023.12.26 설정된 근저당권이 기준이고, 이재원의 임차권은 후순위입니다. 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 실제 투자 판단에는 중요한 확인사항이 남아 있습니다. 현황조사에 다수의 전입자가 등장하며, 일부는 호실이 특정되지 않았습니다. 따라서 202호 실제 점유자와 임대차관계부터 확인해야 합니다. 민간임대주택등기의 처리 여부와 근저당권 이전에 따른 배당권리자도 확인 대상입니다.
가격 역시 아직 판단하기 어렵습니다. 감정가와 최저매각가는 185,000,000원으로 동일하지만, 이를 비교할 최근 실거래가격이 확인되지 않습니다. 유찰 시 최저가가 낮아지는 시나리오는 제시되어 있어도 시장가격 대비 저평가 여부를 증명하지는 못합니다.
결론은 ‘등기상 인수 위험은 낮지만, 점유·등록관계와 가격 검증이 끝나기 전에는 입찰 판단을 보류’입니다. 명확한 말소기준권리는 긍정적이지만, 실제 취득의 안전성과 경제성은 추가 확인 결과에 달려 있습니다.
