* 예상 인수액 0원은 확인된 말소기준권리 및 후순위 임차권에 대한 배당모형의 계산 결과입니다. 모든 점유관계와 별도의 법률상 부담이 해소되었다는 확정 판단은 아닙니다.

부산지방법원 2025타경4924. 부산광역시 수영구 광안동 슬론하우스 5층 504호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 주식회사비앤씨개발이며, 2023년 12월 26일 신탁재산의 귀속으로 대한토지신탁주식회사에서 소유권이 이전되었습니다. 같은 날 해운대신용협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 5,760,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당에는 공동담보목록 제2023-609호가 기재되어 있습니다.

이후 2025년 2월 11일 임의경매가 개시되었고, 2025년 10월 23일에는 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 권리자의 변경은 근저당권의 기존 순위를 새로 설정하는 것이 아니므로, 말소기준일은 여전히 2023년 12월 26일입니다. 매각에 따른 근저당권 소멸과 별개로, 임대차 및 실제 점유현황은 구분하여 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권 소멸과 임대차 확인은 별개

이 사건의 말소기준은 2023.12.26. 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 5,760,000,000원이고 공동담보목록이 존재합니다. 매각으로 소멸할 것으로 분류되는 근저당권과 임의경매개시결정은 매수인이 채무를 그대로 승계하는 권리가 아닙니다.

② 임차인 분석 — 504호와 다른 호실의 전입자를 구분해야 한다

등기부에서 본건과 직접 연결되는 임차권등기자는 백지송 1명입니다. 임차보증금은 120,000,000원이며 임차권등기 범위는 건물 전부로 기재되어 있습니다. 임대차계약일은 2024.07.06, 점유개시일은 2024.08.02, 주민등록일은 2024.08.07, 확정일자는 2024.07.08입니다.

백지송의 확정일자도 선순위 근저당권 설정일보다 늦으므로, 그 근저당권에 앞서는 우선변제권은 인정하기 어렵습니다. 실제 배당액은 배당순위, 배당요구의 적법성, 집행비용 및 다른 우선채권에 따라 결정됩니다. 예상배당 모형에서는 백지송에 대한 배당액이 별도로 배정되지 않았습니다.

다음은 현황조사상 별도로 배당요구 사실이 표시된 전입자와 다른 호실이 확인되는 인명입니다. 호실이 미상인 사람의 보증금·확정일자 및 본건과의 관계는 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 구분합니다. 이들의 전입일은 말소기준권리보다 늦지만, 실제 해당 호실의 임차인인지와 계약·점유 사실은 별개의 확인 사항입니다.

위 호실 미상 전입자들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다. 별도 보증기관 대위·승계 신고자는 확인되지 않으며, 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

그 밖에 박보경, 강민주, 이다연, 이태호, 전애영, 김미현, 임선영, 이상진, 이채원, 김건희, 박지희, 백진이, 이준희, 김하영, 김성관, 김다정, 김유빈, 전새미, 김시은, 박유빈, 이지민, 강륜경, 박정현, 이다희, 임희정, 박동진, 최준혁, 김형준, 이슬기, 김민지, 김혜진, 임현준, 김종보, 이재원의 호실은 미상으로 기재되어 있습니다. 이들 역시 본건 점유 여부·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 관리해야 하며, 현재 명단만으로 504호의 실제 임차인 수를 확정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 신건 197,000,000원, 시세 메리트는 미확인

이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 197,000,000원인 신건입니다. 아직 유찰에 의한 가격 인하는 반영되지 않았습니다. 슬론하우스 관련 주택정보에는 2023.10.31. 사용승인과 전용면적 23.3284㎡가 표시되어 있으나, 이 면적이 경매 대상 504호와 일치한다고 확인되지 않습니다. 따라서 해당 면적을 504호의 확정 전용면적으로 사용하거나 시세 비교 대상으로 삼지 않습니다.

현재 확인된 자료만으로는 504호와 면적·용도·층·상태가 일치하는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 제시할 수 없습니다. 과거 거래의 전체 평균을 임의로 적용하거나, 단순히 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하는 것은 부적절합니다.

유찰 후 가격은 회차별 시나리오이며 실제 매각기일·최저가 변경이 확정되었다는 뜻은 아닙니다. 가격 하락만으로 수익성이나 안전성이 보장되지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 197,000,000원 가정)

해운대신용협동조합이 설정한 근저당권 채권최고액은 5,760,000,000원이며, 경매 신청채권 청구액은 4,882,146,288원입니다. 특히 근저당권은 공동담보로 기재되어 있으므로, 채권최고액 전체가 504호 단독 부동산의 독립 채무액이라는 뜻은 아닙니다.

* 임차권등기자 배당액 0원은 선순위 근저당권에 우선 배당하는 현재의 단순 추정모형상 결과입니다. 실제 배당표는 아니며, 다른 우선변제채권이나 배당순위 변경 가능성을 배제하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 있습니다.

매각대금 197,000,000원에서 추정 집행비용 3,558,000원을 제외한 193,442,000원이 선순위 근저당 채권에 배당되는 구조입니다. 채권최고액을 기준으로 계산한 미배당액은 5,566,558,000원입니다. 이는 공동담보를 포함한 채권최고액 기준 모형의 부족분으로, 매수인이 해당 금액을 인수한다는 뜻이 아닙니다. 근저당권 이전등기가 있으므로 실제 배당수령권자와 채권잔액 역시 확인해야 합니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

세 시나리오 모두 추정 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 각각 0원으로 계산됩니다. 신청채권 청구액 4,882,146,288원 역시 어느 회차에서도 전액 충족되지 않습니다. 그러나 배당 부족은 채권자 측의 회수 문제이고, 매수인의 실제 취득비용·명도비용·민간임대주택 관련 부담과는 구분해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철도 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교와 각종 근린생활시설이 분포합니다.
• 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철도 2·3호선 수영역이 있어 제반 교통여건은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 13층 건물로, 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워, 도시가스 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 건물 내 공동주택(도시형·단지형 다세대주택)과 업무시설(오피스텔)이 혼재합니다. 경매 대상은 다세대로 분류되어 있으며, 504호의 구체적인 공부상 용도와 면적은 집합건축물대장으로 확인해야 합니다.
• 토지. 준주거지역이며 토지면적은 398.3㎡, 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다. 남측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)과 상대보호구역에 해당합니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 지하철 접근성은 장점이지만, 다세대와 오피스텔이 함께 있는 건물에서는 호실별 용도·면적·임대차 상태에 따라 매수층과 가격이 달라질 수 있습니다. 504호에 대응하는 실거래 사례가 확인되지 않아 객관적인 매각가 적정성 판단은 보류합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 504호 실제 점유자 확인. 백지송의 현재 점유 여부와 다른 점유자 존재 여부를 현장에서 확인하고, 인도 대상과 예상 명도절차를 구체화해야 합니다.
• 전입세대·호실 대조. 현황조사에 열거된 47명의 전입 관련 인명을 본건 504호와 다른 호실로 구분해야 합니다. 호실 미상 전입자의 실제 임차관계, 보증금 및 확정일자를 확인해야 합니다.
• 임차권등기 검토. 백지송의 계약일, 점유개시일, 주민등록일, 확정일자와 임차권등기명령을 대조하고, 실제 배당요구와 임차권등기 말소 절차를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 2024.01.03. 민간임대주택등기와 임대의무기간 및 임대사업자 지위에 관한 법률상 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 공동담보·채권양도 확인. 공동담보목록 제2023-609호 및 2025.10.23. 근저당권 이전등기의 효력을 대조하고, 배당수령권자와 채권잔액을 확인해야 합니다.
• 실거래 검증. 정확한 전용면적과 공부상 용도를 확인한 후 동일 또는 유사한 다세대 호실의 최근 12개월 실거래, 최신 거래 및 가격 추세를 비교해야 합니다.
• 관리비·점유 비용. 미납 공용관리비, 실제 점유자의 이사 협의, 인도명령 가능 여부와 예상 명도비용을 검토해야 합니다.
• 매각서류 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장과 법원의 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당은 지워져도, 점유 문제까지 지워지는 것은 아니다”

부산 슬론하우스 504호는 말소기준권리 자체는 명확한 사건입니다. 해운대신용협동조합의 2023년 12월 26일 근저당권이 기준이고, 그보다 늦게 전입한 백지송의 보증금 120,000,000원은 확인된 권리관계상 매수인 인수 대상으로 계산되지 않습니다. 공동담보 근저당의 거액 미배당도 매수인이 떠안을 채무로 해석해서는 안 됩니다.

그러나 권리소멸의 명확함과 실제 입찰 안전성은 다른 문제입니다. 호실이 불명확한 전입자 다수, 민간임대주택등기, 504호의 점유현황 미확인, 비교 가능한 실거래 시세의 부재가 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 확인된 선순위 인수 위험이 낮다고 해서 곧바로 안전하거나 가격 메리트가 있는 물건으로 평가할 수 없습니다.

결론은 권리구조 일부 양호, 임차관계·가격 판단 보류입니다. 신건 최저가 197,000,000원에 응찰하기에 앞서 504호의 실제 임차인과 점유자, 민간임대주택 등록에 따른 의무 및 동일 조건의 실거래가격을 확인하는 것이 우선입니다. 현 단계에서는 이러한 미확인 요소를 반영해 C등급으로 평가합니다.