부산지방법원 2025타경4924. 부산 수영구 광안동 슬론하우스 7층 704호에 대한 임의경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 185,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 주식회사비앤씨개발이며, 2023년 12월 해운대신용협동조합 명의의 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당권의 채권최고액은 5,760,000,000원으로 크지만, 공동담보목록이 기재된 권리이므로 그 금액 전체를 704호 단독 채무나 매수인의 인수금으로 해석하면 안 됩니다.

그 뒤 경매개시결정이 내려졌고, 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 704호 주소가 기재된 박동진의 주택임차권등기도 확인됩니다. 임차권등기에는 보증금 120,000,000원, 전입일과 확정일자 2024.06.05., 점유개시일 2024.06.26.이 명시되어 있습니다. 모두 말소기준권리보다 늦으므로 주어진 권리 순위에서는 매각으로 소멸할 후순위 권리로 판단됩니다. 다만 후순위 권리의 소멸과 실제 점유자에 대한 명도 완료는 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 소멸, 임차권 후순위

말소기준은 2023.12.26. 설정된 해운대신용협동조합 근저당권입니다. 근저당권에 공동담보목록 제2023-609호가 기재되어 있으며, 2025.10.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 확정채권양도에 따른 권리이전이 이루어졌습니다. 이는 기존 근저당권의 이전으로, 별도의 선순위 기준권리가 새로 설정된 것은 아닙니다.

2025.02.11. 임의경매개시결정과 2026.08.04. 박동진 명의의 주택임차권등기는 모두 말소기준권리 이후의 등기입니다. 박동진의 주민등록일과 확정일자도 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 현재 확인되는 박동진의 임차권은 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분석하며, 배당되지 않은 보증금이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조로 판단하지 않습니다.

② 임차인·점유 현황 — 704호와 다른 호실을 구분해야 한다

현황조사 관련 명단에는 총 47명이 기재되어 있습니다. 그러나 이들 모두가 704호의 실제 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 704호 주소가 확인되는 등기 임차권자 박동진을 제외하면, 일부는 다른 호실로 명시되어 있고 상당수는 점유 호실이 특정되어 있지 않습니다. 따라서 704호의 실제 임차인 수를 47명으로 계산하거나, 그들의 보증금을 하나의 물건에 합산해서는 안 됩니다.

박동진에 대해서는 등기상 보증금과 주민등록일·확정일자가 명확합니다. 선순위 근저당권보다 전입과 확정일자가 늦다는 점이 핵심입니다. 이는 매수인의 보증금 인수위험을 줄이는 요소이지만, 주택임차권등기가 있다는 사실만으로 실제 퇴거와 명도가 완료되었다고 볼 수는 없습니다. 현재 점유자, 열쇠 인도, 임차권등기 말소 절차는 별도로 점검해야 합니다.

③ 가격 판단 — 신건 185,000,000원의 적정성은 미확정

슬론하우스는 2023.10.31. 준공된 건물로, 단지 정보에는 16세대가 기재되어 있습니다. 다만 동일 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래가격이 확인되지 않아, 현재 최저매각가가 시세 대비 얼마나 낮거나 높은지 계산할 수 없습니다.

특히 감정평가서상 건물에는 공동주택과 오피스텔이 혼재하며, 704호의 개별 용도와 면적까지 확정해서 비교해야 합니다. 근린시설, 다세대주택, 오피스텔은 용도·대출·수요층·환금성에 차이가 있을 수 있으므로 서로 다른 유형의 거래가격을 무조건 하나의 시세로 사용해서는 안 됩니다.

유찰 회차는 가격 시나리오이며 실제 유찰이나 향후 매각가격을 확정하는 일정이 아닙니다. 시세와 비교할 수 없으므로 할인율 자체를 가격 메리트로 해석하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)

위 배당모형에서는 집행비용 3,390,000원을 제외한 181,610,000원이 근저당권 채권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 소유자 잔여금은 0원이고, 채권최고액 기준 미배당액은 5,578,390,000원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 미회수액에 관한 모형상의 수치로, 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.

또한 근저당권에는 공동담보목록이 있으므로 채권최고액 5,760,000,000원을 704호 한 호실에 귀속되는 확정 채무로 이해해서는 안 됩니다. 실제 배당에서는 공동담보 관계와 실제 피담보채권액, 배당요구 및 법정 우선순위가 영향을 미칠 수 있습니다.

⑤ 유찰 시 배당과 인수 구조

매각가격이 낮아질수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 물건의 배당모형에서는 어느 회차에서도 매수인의 인수액이 0원으로 산정됩니다. 이는 박동진의 임차권이 말소기준권리보다 늦다는 사실과 일치합니다.

다만 이 물건에서는 확인된 후순위 임차권의 보증금과 호실이 확인되지 않은 점유자들의 권리위험을 구분해야 합니다. 인수액 0원이라는 계산 결과가 임차관계 조사나 명도비용 확인을 생략해도 된다는 뜻은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 수영역이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 13층 건물입니다. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워, 도시가스 난방설비 등이 기재되어 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하며, 인접 토지는 대체로 평탄한 세장형입니다.
• 토지이용. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하), 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가 자료는 2,640,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정요항표에 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 개별 호실의 실제 이용상태와 임대차 관계까지 확인되었다는 뜻은 아닙니다.
• 환금성. 수영역 접근성과 비교적 최근 준공이라는 입지·건물 특성은 참고할 만합니다. 그러나 704호의 정확한 용도, 거래 표본, 임대차 관계가 확인되지 않아 매각가격의 적정성과 향후 환금성을 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 704호의 공부상 용도. 건축물대장·등기부·감정평가서의 개별 호실 표시를 대조하세요. 사건 분류인 근린시설과 감정평가서상 다세대·오피스텔 혼재 현황을 704호 단위에서 구분해야 합니다.
• 박동진 임차권. 보증금 120,000,000원, 계약일 2024.06.05., 전입일 2024.06.05., 점유개시일 2024.06.26., 확정일자 2024.06.05.를 확인하고 현재 점유 및 임차권등기 말소 절차를 점검하세요.
• 호실 미상 전입자. 현황조사의 다른 전입자들이 704호와 관련되는지 확인해야 합니다. 보증금·확정일자·점유 개시와 배당요구 현황은 매각물건명세서 및 관련 원본 문건으로 대조하세요.
• 민간임대주택등기. 2024.01.03. 등기된 임대사업자 관련 사항의 존속 여부와 경매 매각 후 처리에 필요한 절차를 확인하세요.
• 공동담보 근저당. 공동담보목록 제2023-609호의 담보 목적물 범위와 채권양도에 따른 권리관계를 확인하세요. 채권최고액을 704호의 단독 채무로 단정하지 마세요.
• 실거래가격 검증. 동일 용도·유사 면적·비슷한 층과 준공 시기의 실제 거래를 확인한 후 응찰가격 상한을 결정하세요.
• 명도와 관리비. 실제 점유자 및 퇴거 가능성을 확인하고, 관리비 미납액과 공용부분 관리비 승계 가능성도 조사하세요.
• 배당과 세금. 실제 피담보채권액, 당해세, 임차인 최우선변제와 다른 법정 우선채권을 확인해 추정배당표와 차이가 발생할 수 있는 부분을 점검하세요.
• 입찰 직전 재확인. 매각기일 2026.11.16. 이전에 사건 진행상태, 매각물건명세서의 변경 여부, 현황조사 및 등기사항을 다시 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 낙찰”은 다르다

부산 슬론하우스 704호는 근저당권의 말소 순위가 명확한 물건입니다. 해운대신용협동조합의 2023년 근저당권이 기준이고, 박동진의 보증금 120,000,000원 임차권은 후순위입니다. 이 때문에 현재 배당모형에서 매수인의 인수액은 0원으로 산정됩니다.

하지만 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 건물 내 다수 전입자 가운데 실제 704호의 점유자를 특정해야 하며, 민간임대주택등기와 개별 호실의 용도 문제도 남아 있습니다. 더구나 신건 최저가 185,000,000원을 직접 비교할 실거래 근거가 없어 저렴한 물건이라는 결론을 내릴 수 없습니다.

결론은 권리 순위상 장점은 있으나, 점유·용도·가격 검증 전에는 입찰 보류가 합리적이라는 것입니다. 이 물건의 핵심은 근저당 채권최고액의 크기가 아니라 704호에 실제로 누가 어떤 권리로 점유하고 있는지, 경매 매각 후 남는 의무가 무엇인지, 그리고 적정 시세가 얼마인지를 확인하는 데 있습니다.