부산지방법원 2025타경4924. 부산광역시 수영구 광안동 슬론하우스 4층 402호가 경매에 나왔습니다. 공부상 용도는 다세대주택이며, 소유자는 주식회사비앤씨개발입니다. 해운대신용협동조합이 설정한 근저당권을 기초로 임의경매가 개시된 사건입니다.

눈에 띄는 숫자는 5,760,000,000원입니다. 이는 2023년 설정된 근저당권의 채권최고액으로, 본건에 공동담보목록이 연결되어 있습니다. 402호 한 채의 채무액이 이 금액이라고 단정할 수는 없지만, 예상배당에서는 이 채권최고액을 기준으로 상당한 미배당액이 발생합니다. 중요한 점은 미배당 채권이 남는다는 사실과 낙찰자가 그 채무를 인수한다는 것은 별개라는 것입니다.

그보다 실제 입찰자에게 중요한 사항은 임차인입니다. 등기부에는 민이슬 명의의 110,000,000원 주택임차권등기가 있으며, 해당 임차인의 주민등록일자는 말소기준 근저당권보다 늦습니다. 따라서 선순위 대항력 임차인으로 보기는 어렵습니다. 다만 여러 호수의 전입자가 함께 조사되어 있어 402호의 실제 점유관계를 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소기준, 임차권은 후순위

기존 대한토지신탁주식회사 명의의 신탁등기는 2023.12.26 신탁재산의 귀속에 따른 소유권이전 과정에서 이미 말소되었습니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사비앤씨개발입니다. 기존에 말소된 신탁등기를 현재 매수인이 인수할 권리로 보아서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 110,000,000원과 호수별 점유 확인

402호와 직접 연결되는 임차권등기자는 민이슬입니다. 등기된 임차보증금은 110,000,000원이고, 임대차계약일은 2024.02.14, 확정일자는 2024.02.15, 주민등록일과 점유개시일은 2024.03.08입니다.

현황조사에는 여러 사람의 전입내역이 함께 나타납니다. 그러나 전체 전입자 명단을 402호의 임차인 명단으로 간주해서는 안 됩니다. 실제로 301호·304호·703호·803호처럼 다른 호수가 명시된 사람도 포함되어 있습니다. 따라서 402호의 계약자로 특정되는 사람은 현재 민이슬 1명이지만, 호수가 밝혀지지 않은 사람 중 402호와 관련된 점유자가 추가로 있는지는 확인이 필요합니다.

③ 호수 미상 전입자 — 배당요구와 점유 범위 확인

다음은 호수가 특정되지 않은 전입자 중 배당요구 접수일이 확인되는 사람들입니다. 이들의 주민등록일은 말소기준권리 이후이지만, 보증금과 확정일자, 실제 점유 호수는 확인되지 않았습니다. 아래 명단을 모두 402호 임차인으로 보거나 배당대상자로 확정해서는 안 됩니다.

그 밖에도 호수가 미상인 전입자들이 확인되지만, 각자의 보증금·확정일자 및 402호와의 관련성이 확정되지 않았습니다. 전입일이 근저당권 설정일보다 늦다는 사정은 확인되지만, 실제 점유에 따른 대항력 가능성이나 다른 권리관계까지 모두 배제할 수 있는 것은 아닙니다.

다음 사람들은 다른 호수가 명시되어 있어 402호 임차인으로 합산하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)

신건 최저매각가인 189,000,000원에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 추정액을 공제하고 남은 금액이 선순위 근저당권에 배당되는 구조입니다. 아래 표는 근저당 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정으로, 실제 대출잔액·공동담보 배당관계·당해세·최우선변제액 등을 확정한 배당표는 아닙니다.

근저당권자 표시는 원설정 등기 기준입니다. 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전된 기록이 있으므로 실제 배당권리자는 최신 등기와 배당관계 서류로 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오 — 유찰돼도 미배당은 남는다

최저매각가가 내려갈수록 근저당권자에게 배당되는 금액은 감소하고, 채권최고액 기준 미배당 추정액은 증가합니다. 그러나 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당액이 매수인에게 자동으로 승계되는 것은 아닙니다.

반대로 최저매각가가 낮아진다는 이유만으로 투자 가치가 높아진다고 판단할 수도 없습니다. 이 물건은 현재 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 각 회차의 가격이 실제 시장가격보다 낮은지 판정하기 어렵습니다.

⑥ 시세·환금성 — 입지는 양호하지만 가격 판단은 보류

슬론하우스는 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며, 수영역과 인접한 주거·업무 혼합지역에 자리하고 있습니다. 감정평가상 건물은 다세대주택과 오피스텔이 혼재된 집합건물입니다.

수영역 접근성이 양호하고 주변에 주거시설과 근린생활시설이 혼재해 있다는 점은 입지상 장점입니다. 다만 교통이 편리하다는 사실만으로 현재 경매가격의 적정성을 판단할 수는 없습니다.

⑦ 입지·건물 특성 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산 수영구 광안동 소재 지하철 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교와 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 수영역이 있어 전반적인 교통여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 1층·지상 13층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌·드라이비트·스톤코트, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창 구조입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기, 공동현관문, 주차타워, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 대체로 평탄한 세장형 토지로, 토지면적은 398.3㎡입니다. 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.
• 규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 (52m 이하), 상대보호구역에 포함됩니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 역세권 입지는 긍정적이나, 다세대주택·오피스텔 혼합건물의 개별 호수별 수요와 실제 거래가격을 확인해야 환금성을 평가할 수 있습니다.

⑧ 입찰 전 체크리스트

• 402호 실제 점유자 확인. 등기상 임차권자 민이슬 외에 실제 거주자 또는 점유자가 있는지 현장조사와 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
• 보증금 110,000,000원 분석. 민이슬의 확정일자·전입일·점유개시일은 모두 말소기준권리 이후입니다. 후순위 임차권 소멸 여부와 실제 배당관계, 임차권등기 처리 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
• 호수 미상 전입자 정리. 다른 호수가 명시된 사람은 402호 임차인으로 합산하지 않되, 호수가 미상인 전입자 가운데 실제 402호 점유자가 있는지 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 해운대신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권과 현재 채권자·배당권리자 관계를 확인해야 합니다.
• 공동담보목록 확인. 제2023-609호 공동담보목록과 실제 채무잔액, 다른 공동담보물의 배당 및 변제관계를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2024.01.03 등기된 민간임대주택의 등록상태, 임대의무기간과 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
• 시세 확인. 슬론하우스의 동일 용도·유사 면적·유사 층수 거래와 주변 다세대주택의 최근 실거래를 비교해야 합니다. 감정가만으로 매수가격을 결정하는 것은 위험합니다.
• 명도 및 관리비. 실점유 상태, 인도 가능성, 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
• 배당표 원본 대조. 예상배당은 집행비용과 근저당 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 당해세·최우선변제·공동담보 관련 배당조정이 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
• 매각기일 확인. 2026.11.16 매각기일의 진행 여부와 최종 최저매각가격 및 매각조건을 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 소멸과 안전한 취득은 다르다”

부산 슬론하우스 402호의 기본적인 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.12.26 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 경매개시결정과 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

그러나 이 사건을 단순한 무인수 물건이라고 판단하기에는 확인해야 할 사항이 남아 있습니다. 110,000,000원의 임차권등기가 존재하고, 다수의 전입자 중 실제 402호 점유자가 누구인지 명확하게 구분해야 하기 때문입니다. 또한 5,760,000,000원의 근저당권은 공동담보와 연결되어 있어 채권최고액 기준 배당추정과 실제 채무·배당관계를 구별해야 합니다.

가격 측면에서는 현재 최저가 189,000,000원이 감정가와 동일하지만, 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 적정가격 여부를 판단하기 어렵습니다. 유찰로 최저매각가가 내려가더라도 시세보다 저렴한지 확인하지 않고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

결론은 ‘권리구조는 일부 긍정적, 점유·임차관계와 가격 판단은 보류’입니다. 후순위 권리 소멸이라는 장점은 있으나, 실제 점유 확인과 시장가격 검증이 끝나기 전에는 적극적인 입찰 대상으로 평가하기 어렵습니다.