부산지방법원 2025타경4924. 부산광역시 수영구 광안동 슬론하우스 3층 301호에 대한 임의경매입니다. 물건종류는 다세대주택이며, 건물에는 도시형 다세대주택과 업무시설인 오피스텔이 함께 있습니다. 소유자는 주식회사비앤씨개발입니다.
이 물건의 가장 중요한 권리 기준은 2023.12.26입니다. 이날 설정된 해운대신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정과 김아란의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 근저당권이 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 이력이 있으므로 현재 권리자와 실제 배당받을 채권자를 구별해 확인해야 합니다.
특히 눈여겨볼 부분은 점유관계입니다. 301호와 관련해 김아란의 임차권등기가 확인되지만, 현황조사에 등장하는 다른 개인들의 상당수는 실제 사용 호실이 특정되어 있지 않습니다. 따라서 건물 전체의 전입자 명단을 301호 임차인 명단으로 단정하거나, 반대로 모두 무관하다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4924 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 88-15 슬론하우스 3층 301호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 수영로674번길 7 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 13층 · 다세대주택 및 오피스텔 혼합 |
| 준공일 | 2023.10.31 |
| 소유자 | 주식회사비앤씨개발 |
| 감정가 | 176,000,000원 |
| 최저매각가 | 176,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 신청채권자 | 해운대신용협동조합 |
| 청구금액 | 4,882,146,288원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.26 · 을구 1번 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 5,760,000,000원 (공동담보) |
| 근저당권 이전 | 2025.10.23 · 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
| 임차권등기 | 김아란 · 보증금 130,000,000원 |
| 매수인 예상 인수액 | 0원 (배당 시뮬레이션 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
② 임차인 분석 — 301호와 건물 전체 전입자를 구분해야 한다
등기부상 301호와 직접 연결되는 임차권자는 김아란입니다. 보증금은 130,000,000원, 임대차계약일은 2024.02.24, 확정일자는 2024.02.28, 주민등록일과 점유개시일은 2024.03.27입니다. 임차권등기는 2025.08.05 접수되었습니다.
| 임차인 | 점유 범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김아란 | 건물 전부 임차권등기 |
전입 2024.03.27 확정 2024.02.28 |
130,000,000원 |
대항력 없음
후순위 배당 말소기준 이후 전입 |
김아란의 임차권은 2023.12.26 근저당권보다 늦습니다. 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 말소기준권리보다 선순위인 대항력이 생기는 것은 아닙니다. 보증금 130,000,000원의 배당 회수 여부와 매수인의 보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다.
현황조사 전입자 명단
대항력 판단은 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 경우 우선변제 가능액은 산정하지 않습니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 / 우선변제 |
|---|---|---|---|---|
| 허소희 | 미상 | 2024.03.05 | 2025.02.20 | 후순위 우선변제 미상 |
| 박보경 | 미상 | 2024.02.13 | 미확인 | 후순위 우선변제 미상 |
| 강민주 | 미상 | 2024.02.13 | 미확인 | 후순위 우선변제 미상 |
| 이다연 | 미상 | 2024.03.11 | 미확인 | 후순위 우선변제 미상 |
| 이태호 | 미상 | 2024.02.26 | 미확인 | 후순위 우선변제 미상 |
| 전애영 | 미상 | 2025.02.06 | 미확인 | 후순위 우선변제 미상 |
| 김미현 | 미상 | 2024.01.04 | 미확인 | 후순위 우선변제 미상 |
| 임선영 | 미상 | 2024.01.15 | 미확인 | 후순위 우선변제 미상 |
| 이상진 | 미상 | 2024.06.07 | 미확인 | 후순위 우선변제 미상 |
| 심형섭 | 미상 | 2024.04.11 | 2025.03.25 | 후순위 우선변제 미상 |
| 이채원 | 미상 | 2024.05.29 | 미확인 | 후순위 우선변제 미상 |
| 김건희 | 미상 | 2024.03.15 | 미확인 | 후순위 우선변제 미상 |
| 박지희 | 미상 | 2024.01.23 | 미확인 | 후순위 우선변제 미상 |
| 백진이 | 미상 | 2025.02.04 | 미확인 | 후순위 우선변제 미상 |
| 이준희 | 미상 | 2024.06.28 | 미확인 | 후순위 우선변제 미상 |
| 김하영 | 미상 | 2024.08.23 | 미확인 | 후순위 우선변제 미상 |
| 문은비 | 미상 | 2024.03.04 | 2025.03.04 | 후순위 우선변제 미상 |
| 설하윤 | 미상 | 2024.07.31 | 2025.03.20 | 후순위 우선변제 미상 |
| 김성관 | 미상 | 2024.01.09 | 미확인 | 후순위 우선변제 미상 |
| 김다정 | 미상 | 2024.03.29 | 미확인 | 후순위 우선변제 미상 |
| 정지훈 | 미상 | 2024.05.02 | 2025.03.07 | 후순위 우선변제 미상 |
| 민영신 | 미상 | 2024.03.08 | 2025.03.17 | 후순위 우선변제 미상 |
| 김유빈 | 미상 | 2024.02.16 | 미확인 | 후순위 우선변제 미상 |
| 전새미 | 미상 | 2024.05.17 | 미확인 | 후순위 우선변제 미상 |
| 윤혜란 | 미상 | 2024.01.05 | 2025.02.20 | 후순위 우선변제 미상 |
| 김시은 | 미상 | 2024.03.27 | 미확인 | 후순위 우선변제 미상 |
| 박소은 | 304호 | 2024.03.29 | 미확인 | 후순위 우선변제 미상 |
| 박유빈 | 미상 | 2024.05.07 | 미확인 | 후순위 우선변제 미상 |
| 이지민 | 미상 | 2024.05.31 | 미확인 | 후순위 우선변제 미상 |
| 강륜경 | 미상 | 2024.02.22 | 미확인 | 후순위 우선변제 미상 |
| 박정현 | 미상 | 2024.05.31 | 미확인 | 후순위 우선변제 미상 |
| 이다희 | 미상 | 2024.04.30 | 미확인 | 후순위 우선변제 미상 |
| 김려경 | 803호 | 2024.03.25 | 미확인 | 후순위 우선변제 미상 |
| 임희정 | 미상 | 2024.02.02 | 미확인 | 후순위 우선변제 미상 |
| 박동진 | 미상 | 2024.06.05 | 미확인 | 후순위 우선변제 미상 |
| 김지우 | 703호 | 2024.02.23 | 미확인 | 후순위 우선변제 미상 |
| 최준혁 | 미상 | 2024.01.26 | 미확인 | 후순위 우선변제 미상 |
| 김형준 | 미상 | 2025.01.08 | 미확인 | 후순위 우선변제 미상 |
| 백지송 | 미상 | 2024.08.07 | 미확인 | 후순위 우선변제 미상 |
| 이슬기 | 미상 | 2024.03.08 | 미확인 | 후순위 우선변제 미상 |
| 김민지 | 미상 | 2024.04.01 | 미확인 | 후순위 우선변제 미상 |
| 김혜진 | 미상 | 2024.06.10 | 미확인 | 후순위 우선변제 미상 |
| 임현준 | 미상 | 2024.03.26 | 미확인 | 후순위 우선변제 미상 |
| 김종보 | 미상 | 2024.07.05 | 미확인 | 후순위 우선변제 미상 |
| 이재원 | 미상 | 2024.07.19 | 미확인 | 후순위 우선변제 미상 |
| 서학순 | 미상 | 2024.06.04 | 2025.02.20 | 후순위 우선변제 미상 |
표의 '후순위'는 기재된 전입일이 말소기준일보다 늦다는 의미입니다. 보증금·확정일자·실제 점유 장소가 확인되지 않은 사람에 대해서는 배당순위와 실제 점유 여부를 확정하지 않았습니다.
보증기관 승계 신고
| 신고 명칭 | 승계 대상 | 구분 | 보증금 처리 |
|---|---|---|---|
| 시보증 | 허소희 | 보증기관 승계 | 허소희 보증금 관련 중복 신고 · 별도 합산 제외 |
③ 가격 분석 — 최저가와 시세는 구분해야 한다
현재 최저매각가는 176,000,000원으로 감정가와 같습니다. 유찰 이력이 없는 신건이므로 아직 가격이 낮아진 상태는 아닙니다.
슬론하우스는 준공일이 2023.10.31인 건물이고, 감정평가상 다세대주택과 오피스텔이 혼합되어 있습니다. 따라서 가격을 평가할 때는 301호와 같은 용도·면적·층의 실제 거래를 우선 비교해야 합니다. 현재는 해당 호실과 직접 비교할 수 있는 실거래가격이 확인되지 않으므로 최저가 176,000,000원이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
유찰에 따른 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 176,000,000원 | 172,736,000원 | 5,587,264,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 140,800,000원 | 138,028,800원 | 5,621,971,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 112,640,000원 | 110,263,040원 | 5,649,736,960원 | 0원 |
위 회차는 가정 시나리오이며 실제 유찰이나 다음 매각가격이 확정되었다는 뜻이 아닙니다. 미배당액은 공동담보 근저당 채권최고액 5,760,000,000원을 기준으로 계산한 모형상 부족액으로, 301호만의 확정 잔존채무액이나 매수인이 승계할 금액을 뜻하지 않습니다. 실제 배당은 공동담보 관계·채권잔액·우선배당 등에 따라 달라질 수 있습니다.
유찰 시 최저매각가가 낮아지는 것은 사실이지만, 그 가격이 실제 시장가치보다 낮다는 결론은 별도의 문제입니다. 140,800,000원 또는 112,640,000원으로 내려가더라도, 실거래가격을 확인하지 않고 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,264,000원 |
| 1. 선순위 근저당권 · 해운대신용협동조합(계산표상 명칭) | 5,760,000,000원 | 172,736,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 위 모형에서는 매각대금 전액이 집행비용과 선순위 근저당권 배당에 사용되어 소유자 잔여금이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 또한 2025.10.23 근저당권 이전등기가 있으므로 실제 배당받을 권리자와 채권잔액은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·오피스텔·숙박시설·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 2·3호선 수영역이 있어 교통 여건은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 13층 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워, 도시가스 난방설비 등이 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 대체로 평탄한 세장형 토지이며, 토지면적은 398.3㎡입니다. 이는 필지 면적으로 301호의 전용면적이나 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다.
- 공부 관계. 감정평가에서 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되었고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 수영역 인근의 교통 접근성은 장점입니다. 다만 다세대주택과 오피스텔이 혼합된 건물인 만큼 개별 호실의 용도·면적·상태 및 실제 거래가격을 확인해야 환금성을 판단할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 301호 실제 점유자 특정. 현황조사상 호실 미상 전입자 43명의 301호 관련 여부를 확인하고, 현재 누가 해당 호실을 점유하는지 점검해야 합니다.
- 김아란 임차권 확인. 보증금 130,000,000원, 전입일 2024.03.27, 확정일자 2024.02.28, 임차권등기일 2025.08.05를 등기부·임차권등기명령·매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 보증기관 승계 중복 제외. 시보증은 허소희 보증금에 관한 승계 신고입니다. 별도 임차인이나 추가 보증금으로 합산하지 않아야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 해운대신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현 권리자, 채권잔액, 배당관계를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 채권최고액 5,760,000,000원은 공동담보 근저당권 금액입니다. 공동담보목록 제2023-609호와 개별 물건의 배당관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2024.01.03 등기된 민간임대주택 등록의 현재 상태와 매각 이후 적용관계를 확인하세요.
- 시세 확인. 슬론하우스 301호와 같은 용도·면적의 최근 실거래가격을 확인하기 전에는 감정가 176,000,000원을 적정 매수가격으로 단정하지 마세요.
- 명도 비용. 임차권등기 여부와 실제 점유 여부는 다를 수 있습니다. 현장 확인 및 점유자와의 인도 협의 가능성을 점검하세요.
- 관리비·공과금. 관리비 체납 여부와 매수인이 부담할 수 있는 항목을 관리주체에 확인하세요.
- 배당표 검증. 집행비용·당해세·최우선변제 등의 반영 여부를 확인하고, 예상배당표를 실제 배당 확정액으로 받아들이지 마세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차권 관련 기록을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 권리와 확인되지 않은 점유는 다르다”
부산 슬론하우스 301호는 말소기준권리가 분명한 후순위 임차권등기 물건입니다. 2023.12.26 근저당권이 말소기준이고, 김아란의 전입일은 2024.03.27이므로 확인된 임차권 자체는 선순위 인수형으로 보기 어렵습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 301호 실제 점유자 확인, 다수 전입자의 호실 구분, 민간임대주택 등록관계, 근저당권 이전 후 배당주체는 입찰 전 정리해야 합니다. 특히 시보증의 승계 신고는 허소희의 신고와 중복되는 것이므로 별도 보증금으로 계산해서는 안 됩니다.
가격 판단 역시 신중해야 합니다. 최저가 176,000,000원은 감정가와 같은 신건 가격이며, 이 금액이 실제 시장가치보다 낮다는 근거는 확인되지 않습니다. 유찰을 가정한 가격이 내려가더라도 검증된 실거래가격과 비교하지 않고 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
종합 판단은 보수적 C등급입니다. 말소기준과 후순위 임차권의 선후관계는 비교적 명확하지만, 점유관계와 적정가격에 대한 불확실성이 상당합니다. 권리 기준은 확인, 가격 판단은 보류, 실제 점유관계는 추가 검증. 이 세 가지를 구분하는 것이 이번 물건 분석의 핵심입니다.
