부산지방법원 2025타경4924. 부산 수영구 광안동, 수영역 인근에 위치한 슬론하우스 10층 1002호입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있습니다. 감정요항표에는 건물 내 공동주택(도시형 다세대주택)과 업무시설(오피스텔)이 함께 기재되어 있어, 대상 호실의 정확한 공부상 용도는 별도로 확인해야 합니다.
등기부의 소유자는 주식회사비앤씨개발입니다. 최초 대한토지신탁주식회사 명의로 소유권보존등기가 이루어졌으나 같은 날 신탁재산 귀속을 원인으로 소유권이 이전되었고, 기존 신탁등기는 말소되었습니다. 이후 해운대신용협동조합의 근저당권이 설정되었으며, 해당 근저당을 기초로 임의경매가 개시되었습니다.
문제는 등기부에 나타난 권리순서 자체보다 점유·임대차의 실제 내용과 매입가격의 적정성입니다. 공동담보 근저당의 채권최고액은 5,760,000,000원이며, 경매 신청채권액도 4,882,146,288원입니다. 다만 이 금액을 1002호 하나의 독립적인 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 공동담보관계와 채권양도 내역을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4924 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 88-15 슬론하우스 10층 1002호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 수영로674번길 7 |
| 사건상 용도 | 근린시설 · 건물 내 다세대주택 및 오피스텔 혼재 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 13층 |
| 준공일 | 2023.10.31 |
| 소유자 | 주식회사비앤씨개발 |
| 감정가 | 199,000,000원 |
| 최저매각가 | 199,000,000원 (감정가 100%, 신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 경매 신청채권액 | 4,882,146,288원 |
| 경매개시 채권자 | 해운대신용협동조합 |
| 현재 근저당권 이전등기 | 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2025.10.23) |
| 말소기준권리 | 2023.12.26 해운대신용협동조합 근저당권 |
| 민간임대주택등기 | 2024.01.03 등기 · 임대의무기간 및 임대료 증액기준 기재 |
① 권리 흐름 — 근저당 소멸과 임대차 불확실성을 구분
권리의 기준점은 2023.12.26입니다. 해운대신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 발생한 임의경매개시결정과 주택도시보증공사의 가압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
2025.10.23에는 기존 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 원인은 2025.09.10 확정채권양도입니다. 이는 기존 근저당권의 이전으로서 별도의 새로운 선순위 근저당이 설정된 것과는 구분해야 합니다. 실제 배당수령권자는 권리이전 및 채권관계에 따라 확인해야 합니다.
임차인 분석 — 전입 조사 47명, 대상 호실 특정이 핵심
현황조사 등에 나타난 전입 관련 명단은 47명입니다. 이 중 8명은 배당요구 관련 문건 접수일이 확인됩니다. 그러나 대부분의 호실이 미상이고, 일부는 301호·304호·703호·803호로 별도 표시되어 있습니다. 따라서 47명 모두가 경매 대상인 1002호의 실제 임차인이라는 뜻은 아닙니다.
확인된 전입신고일은 모두 말소기준인 2023.12.26 이후입니다. 해당 전입만으로는 말소기준 근저당에 우선하는 임차권이 확인되지 않습니다. 다만 보증금·확정일자·실제 점유 호실이 미확정이므로, 1002호에 대한 대항력 및 우선변제관계는 최종적으로 단정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 조사된 호실 | 배당요구 관련 접수 | 대항력 · 우선변제 · 승계 |
|---|
대항력 표시는 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 한 잠정 판단입니다. 모든 인원의 보증금·확정일자는 미상이며, 실제 점유 호실과 임차권의 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 인원은 없습니다.
1002호의 실제 점유자, 임대차계약 체결일, 보증금, 확정일자, 전입 이력 및 배당요구 여부를 개별적으로 대조해야 합니다. 특히 임차인의 법적 대항력과 낙찰자가 실제 부담할 보증금은 서류 확인 전까지 미확정입니다.
② 시세 비교 — 199,000,000원이 적정한지는 아직 불명확
슬론하우스는 2023.10.31 준공된 건물이며, 주변에는 다세대주택과 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재합니다. 관련 단지 정보에는 16세대가 표시되어 있습니다.
그러나 대상 1002호와 면적·용도·층수 등이 일치하는 최근 실거래 비교가격을 확인할 수 없어, 감정가 199,000,000원의 시세 적정성을 판단할 수 없습니다. 건물 내 다세대주택과 오피스텔의 용도 차이도 있어 단순한 건물 평균가격으로 비교하기에는 한계가 있습니다.
| 건물명 | 슬론하우스 |
|---|---|
| 참고 세대수 | 16세대 |
| 준공일 | 2023.10.31 |
| 대상 매각 최저가 | 199,000,000원 |
| 감정가 대비 최저가 | 100% |
| 최근 실거래 비교 | 대상 호실과 일치하는 비교거래 확인 필요 |
| 가격 메리트 | 판단 보류 |
실제 가격 메리트를 확인하려면 1002호와 동일한 공부상 용도·면적의 최근 거래가격, 특히 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선 확인해야 합니다. 현재는 199,000,000원을 시세보다 저렴한 가격으로 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 199,000,000원 가정)
감정가와 같은 가격에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 매각대금은 근저당권 배당에 배정되고, 후순위 가압류에 대한 배당액은 0원으로 계산됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,586,000원 |
| 1. 근저당 · 해운대신용협동조합 설정분 케이씨유엔피엘대부주식회사로 권리이전등기 |
5,760,000,000원 | 195,414,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 배당 합계 | 7,060,000,000원 | 195,414,000원 |
| 예상 미배당액 | — | 6,864,586,000원 |
| 모형상 매수인 인수 | — | 0원 |
채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 가정 배당입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세, 임차인 최우선변제, 실제 채권잔액, 공동담보의 배당관계 및 배당순위 변동은 반영되지 않았습니다. 미배당 채권액은 매수인 인수액과 다릅니다.
다만 근저당권에는 공동담보목록 제2023-609호가 연결되어 있습니다. 채권최고액은 담보권의 한도이며, 공동담보 부동산별 실제 채무·배당 관계와도 구별해야 합니다. 또한 1002호 임차인의 보증금 및 인수 가능성은 별도로 확인해야 하므로, 모형상 0원을 확정 인수액으로 받아들여서는 안 됩니다.
회차별 매각·미배당 시나리오
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 모형상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 199,000,000원 | 195,414,000원 | 6,864,586,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 159,200,000원 | 156,171,200원 | 6,903,828,800원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 127,360,000원 | 124,776,960원 | 6,935,223,040원 | 0원 |
실제 매수인이 부담할 임차보증금 등이 확인되지 않았기 때문에 실질취득액은 아직 확정할 수 없습니다. 더욱이 최근 실거래 비교가격도 확인되지 않았으므로 어느 회차가 가격상 유리한지 단정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 수영역이 소재합니다. 감정요항표상 제반 교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 13층의 건물입니다. 외벽은 치장벽돌, 드라이비트 및 스톤코트 등으로 마감되어 있고 승강기, 주차타워 및 도시가스 난방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 대지. 토지는 대체로 평탄한 세장형이며, 남측으로 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다. 토지면적은 398.3㎡로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하), 상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 2,640,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 토지의 공시지가 정보이며 1002호의 개별 거래가격을 의미하지 않습니다.
- 건축 및 이용상태. 감정요항표상 공동주택(다세대주택)과 업무시설(오피스텔)이 혼재합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았으나, 대상 호실의 구체적 용도는 개별 공부로 확인해야 합니다.
- 환금성. 역세권 입지와 비교적 최근 준공된 건물이라는 점은 살펴볼 요소입니다. 반면 대상 호실과 일치하는 최근 거래가격이 확인되지 않아 실제 매수수요·적정가격·매각 소요기간을 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1002호 실제 임차인 특정. 전입 관련 명단 47명 중 누가 대상 호실에 거주하는지 현황조사서, 전입세대확인서, 매각물건명세서와 임대차 자료를 서로 대조해야 합니다.
- 임차보증금 및 확정일자 확인. 전입일이 말소기준권리 이후라는 점과 별개로, 실제 계약내용·점유 이력·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다. 확인 전에는 실질취득액을 199,000,000원으로 확정하지 마세요.
- 배당요구 관련 8명 확인. 허소희, 심형섭, 문은비, 설하윤, 정지훈, 민영신, 윤혜란, 서학순의 문건 접수 내역을 확인하고, 이들이 1002호와 관련된 임차인인지 구분해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 2024.01.03 등기된 민간임대주택의 등록 범위, 1002호 해당 여부, 임대의무기간 및 매각 후 행정상 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보 내역 확인. 해운대신용협동조합 근저당의 공동담보목록 제2023-609호, 각 담보물건의 경매진행 상태 및 실제 피담보채권액을 확인해야 합니다.
- 근저당권 양도관계 확인. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 권리자와 배당수령관계를 확인해야 합니다.
- 적정 매수가격 확인. 대상 호실의 공부상 용도와 면적을 먼저 확정한 다음, 최근 12개월 거래와 최신 실거래를 기준으로 응찰가 상한을 산정해야 합니다.
- 점유 및 명도 확인. 실제 점유자와 명도 협의 가능성, 인도명령 대상 여부, 임대차 분쟁 가능성을 검토해야 합니다.
- 체납 관리비 및 공과금 확인. 공용부분 관리비 체납 등 낙찰 후 추가 부담 가능성이 있는 항목을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 현황조사서, 공동담보목록 및 법원 사건기록을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”만으로 안전한 경매는 아니다
부산지방법원 2025타경4924 슬론하우스 1002호는 2023.12.26 근저당권을 말소기준으로 후순위 경매개시결정과 가압류가 소멸하는 구조입니다. 등기상 말소기준과 후순위 권리의 관계는 비교적 명확합니다.
그렇지만 임차관계가 확정되지 않았습니다. 전입 관련 인원 47명 중 대상 호실의 실제 임차인이 누구인지 확인되지 않고, 보증금·확정일자도 불명확합니다. 민간임대주택등기와 공동담보 근저당, 근저당권 양도까지 확인해야 할 사항이 여럿 있습니다.
가격도 마찬가지입니다. 최저가 199,000,000원은 감정가의 100%이지만, 대상 호실과 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않아 가격상의 이점을 주장하기 어렵습니다. 유찰이 발생하더라도 실제 인수 부담 및 시세 비교 없이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
종합 판단은 신중 검토(C등급, 43점)입니다. 현재는 신건 입찰을 적극 권하기보다, 1002호 임차인 특정 → 인수관계 확정 → 최근 실거래 확인 → 입찰가격 결정 순서로 접근하는 것이 합리적입니다. 이 물건의 핵심은 단순히 얼마에 낙찰받느냐가 아니라, 어떤 권리와 점유관계를 가진 호실을 실제 얼마에 취득하느냐입니다.
