부산지방법원 2025타경4924. 부산광역시 수영구 광안동 88-15, 수영로674번길 7에 위치한 슬론하우스 8층 801호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 189,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
이 사건은 등기상 권리 순서가 비교적 명확합니다. 소유자는 주식회사비앤씨개발이고, 말소기준권리는 2023.12.26 설정된 해운대신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 5,760,000,000원이며 공동담보가 설정되어 있습니다. 근저당권은 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기되었습니다.
가장 중요한 임차권은 박유빈의 보증금 130,000,000원입니다. 임대차계약일은 2024.04.03, 전입일과 점유개시일은 2024.05.07, 임차권등기일은 2026.07.06입니다. 모두 말소기준권리 설정일보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리관계에 따르면 해당 임차권은 매각으로 소멸하고 보증금 미회수액을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
그러나 권리 소멸과 실제 점유 해소는 별개의 문제입니다. 현황조사에는 호실이 특정되지 않은 여러 전입자가 등장합니다. 이들이 801호와 관계가 있는지, 현재 누가 점유하고 있는지 확인하기 전에는 명도 부담이 작다고 단정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4924 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 88-15 슬론하우스 8층 801호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 수영로674번길 7 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 13층 |
| 소유자 | 주식회사비앤씨개발 (단독소유) |
| 감정가 | 189,000,000원 |
| 최저매각가 | 189,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 경매신청 채권자 | 해운대신용협동조합 |
| 청구금액 | 4,882,146,288원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.26 · 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 5,760,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2025.10.23 · 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
| 민간임대주택 | 2024.01.03 등기 · 2022.08.09 등록 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (801호 점유관계 확인 전제) |
① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 임차권은 후순위
최초 소유권보존 등기에는 대한토지신탁주식회사가 신탁재산의 소유자로 나타나지만, 해당 신탁등기는 이미 말소되었습니다. 같은 날 신탁재산의 귀속으로 주식회사비앤씨개발에 소유권이 이전되었습니다.
해운대신용협동조합의 근저당권은 2025.09.10 확정채권양도를 원인으로 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전되었습니다. 따라서 배당표에 표시된 최초 근저당권자와 현재 등기상 권리자가 다르므로, 실제 배당받을 권리자 및 채권액은 최신 등기와 채권계산서로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 130,000,000원과 다수 전입자
801호와 직접 연결되는 등기상 임차권자는 박유빈입니다. 임차권등기의 범위는 건물 전부이며, 임차보증금은 130,000,000원입니다. 전입일과 확정일자는 확인되지만 모두 말소기준권리 이후에 해당합니다.
| 임차인 / 관련성 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박유빈 801호 · 건물 전부 |
2024.05.07 | 130,000,000원 | 대항력 없음 | 배당순위 확인 | 해당 없음 |
| 호실 미상 전입자 801호 관련성 미확인 |
2024~2025년 | 미상 | 점유·호실 확인 | 확인 필요 | 확인된 승계 없음 |
| 타 호실 전입자 301·304·703·803호 |
2024년 | 미상 | 801호와 별도 | 801호 배당 제외 | 해당 없음 |
박유빈: 임대차계약일 2024.04.03 · 확정일자 2024.04.03 · 점유개시일 2024.05.07 · 임차권등기일 2026.07.06. 확정일자는 말소기준권리 이후이므로 선순위 우선변제권을 뜻하지 않습니다.
현황조사 전입자 — 801호 관련성 구분 필요
현황조사에는 박유빈 외에도 여러 전입자가 확인됩니다. 하지만 대부분 호실이 특정되지 않았으므로 이들 모두를 801호의 임차인으로 간주하거나 보증금을 합산해서는 안 됩니다.
| 구분 | 성명 | 호실 / 전입일 | 확인사항 |
|---|---|---|---|
| 타 호실 | 김아란 | 301호 · 2024.03.27 | 801호와 구분 |
| 타 호실 | 박소은 | 304호 · 2024.03.29 | 801호와 구분 |
| 타 호실 | 김지우 | 703호 · 2024.02.23 | 801호와 구분 |
| 타 호실 | 김려경 | 803호 · 2024.03.25 | 801호와 구분 |
| 호실 미상 | 허소희 | 2024.03.05 | 배당요구 2025.02.20 |
| 호실 미상 | 심형섭 | 2024.04.11 | 배당요구 2025.03.25 |
| 호실 미상 | 문은비 | 2024.03.04 | 배당요구 2025.03.04 |
| 호실 미상 | 설하윤 | 2024.07.31 | 배당요구 2025.03.20 |
| 호실 미상 | 정지훈 | 2024.05.02 | 배당요구 2025.03.07 |
| 호실 미상 | 민영신 | 2024.03.08 | 배당요구 2025.03.17 |
| 호실 미상 | 윤혜란 | 2024.01.05 | 배당요구 2025.02.20 |
| 호실 미상 | 서학순 | 2024.06.04 | 배당요구 2025.02.20 |
이 밖에 박보경, 강민주, 이다연, 이태호, 전애영, 김미현, 임선영, 이상진, 이채원, 김건희, 박지희, 백진이, 이준희, 김하영, 김성관, 김다정, 김유빈, 전새미, 김시은, 이지민, 강륜경, 박정현, 이다희, 임희정, 박동진, 최준혁, 김형준, 백지송, 이슬기, 김민지, 김혜진, 임현준, 김종보, 이재원 등의 전입기록도 확인됩니다. 이들의 전입일 역시 말소기준권리 이후이지만, 801호 점유 여부와 임대차보증금은 별도 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 실거래 검증 전까지 메리트 판단 보류
신건 최저매각가는 189,000,000원입니다. 현재 추정 인수액이 0원이므로 최저가로 낙찰된다는 가정하에 실질취득금액도 189,000,000원입니다. 취득세와 명도비 등 별도 취득비용은 포함하지 않았습니다.
다만 동일 호형의 최근 실거래가격과 최신 거래가격이 확인되지 않았습니다. 단지 정보에는 비교 대상으로 전용 28.7593㎡가 표시되어 있지만, 이번 801호와 면적 일치 여부가 확인되지 않았으므로 해당 수치를 물건의 확정 전용면적으로 사용하거나 동일 평형 거래 비교의 근거로 삼기 어렵습니다.
| 감정가 | 189,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 189,000,000원 (감정가 100%) |
| 1회 유찰 가정 | 151,200,000원 (감정가 80%) |
| 2회 유찰 가정 | 120,960,000원 (감정가 64%) |
| 매수인 인수 추정 | 0원 |
| 현재 실질취득 추정 | 189,000,000원 |
| 동일 조건 실거래 비교 | 확인 필요 |
| 가격 경쟁력 | 판단 보류 |
④ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,446,000원 |
| 1. 근저당 · 해운대신용협동조합 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기 |
5,760,000,000원 | 185,554,000원 |
| 2. 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 189,000,000원 |
집행비용과 배당금액은 추정치입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 실제 채권액 변동 등은 반영되지 않았습니다. 근저당 채권최고액은 공동담보에 관한 금액이므로 해당 호실에 배분된 확정 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 근저당권 이전에 따른 실제 배당권자도 확인해야 합니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 189,000,000원 | 185,554,000원 | 5,574,446,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 151,200,000원 | 148,283,200원 | 5,611,716,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 120,960,000원 | 118,466,560원 | 5,641,533,440원 | 0원 |
세 시나리오 모두 신청채권자의 청구액 4,882,146,288원을 충족하지 못합니다. 다만 이는 채권자의 배당 부족 문제이며, 매각으로 소멸하는 채권을 매수인이 변제해야 한다는 의미는 아닙니다. 또한 유찰에 따른 최저가 하락은 가정 시나리오일 뿐, 실제 유찰이나 이후 가격을 보장하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2·3호선 수영역 남동측 인근에 있습니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 수영역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통 사정은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 13층 건물로, 외벽은 치장벽돌·드라이비트·스톤코트 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전시설, 승강기, 공동현관문, 주차타워 및 도시가스 난방설비 등이 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하) 및 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 398.3㎡, 지목 대, 공시지가 2,640,000원/㎡입니다. 인접 필지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 수영역 접근성은 긍정적 입지요인이지만, 동일 용도·면적의 실거래 비교와 최근 매매 추세가 확인되지 않아 구체적인 환금성과 가격 적정성은 추가 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 801호 실제 점유자 확인. 현황조사의 다수 전입자가 각각 어느 호실에 거주하는지 구분하고, 801호의 현재 점유자와 실제 임대차계약을 확인해야 합니다.
- 박유빈 임차권 확인. 보증금 130,000,000원, 전입일 2024.05.07, 확정일자 2024.04.03 및 임차권등기일 2026.07.06을 원본과 대조하고 매각물건명세서의 인수 조건을 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 후순위 임차권의 소멸과 실제 점유자의 퇴거는 별개입니다. 명도 협의와 인도명령 등 필요한 절차를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 해운대신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 권리의 최신 상태, 채권계산서 및 배당받을 권리자를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2023-609호에 포함된 부동산과 채권관계를 확인해야 합니다. 공동담보 채권최고액 전체를 801호 단독 채무로 해석해서는 안 됩니다.
- 민간임대주택 등록. 임대의무기간, 등록 상태, 매각 후 관련 의무 및 임대사업자 지위 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 실거래 원본 확인. 슬론하우스 801호와 동일한 용도·전용면적의 최근 실거래를 확인하고, 층·구조·상태 차이를 고려해 적정 입찰가를 결정해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 낙찰 후 부담 가능성을 관리 주체에 확인해야 합니다.
- 입찰금액 검토. 신건 최저가 189,000,000원과 유찰 시나리오 가격은 확인되지만, 시세 검증 전에는 어느 회차가 유리한지 단정하지 않아야 합니다.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 임대차 자료를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 임차권 소멸, 그러나 점유와 가격은 별도”
이 물건의 가장 큰 장점은 말소기준권리와 후순위 임차권의 순서가 명확하다는 점입니다. 2023.12.26 근저당권이 기준이고, 박유빈의 전입과 임차권등기는 모두 그 이후입니다. 따라서 보증금 130,000,000원의 미회수액을 매수인이 인수하지 않는 것으로 분석됩니다.
하지만 이것만으로 안전한 입찰이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 현황조사상 다수 전입자의 실제 호실이 특정되지 않았으며, 민간임대주택 등록에 따른 별도 확인사항도 있습니다. 더구나 189,000,000원이라는 최저가가 시세보다 유리한지 판단할 실거래 근거가 확인되지 않았습니다.
권리상 인수액은 0원 추정, 점유관계는 확인 필요, 가격 판단은 보류. 이것이 부산 광안동 슬론하우스 801호의 핵심 결론입니다. 실제 임차인과 점유관계를 정리하고 동일 조건의 실거래를 확인한 뒤 입찰 여부와 가격을 결정하는 것이 적절합니다.
