부산지방법원 2025타경4924. 부산 수영구 광안동의 슬론하우스 701호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 주식회사비앤씨개발이고, 2023년 12월 26일 해운대신용협동조합 앞으로 설정된 채권최고액 5,760,000,000원의 공동담보 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정, 주택도시보증공사 가압류 및 701호 주택임차권등기가 이어졌습니다.

이 사건에서 특히 주의할 부분은 등기부상 채무 규모와 개별 호실의 매수인 부담이 같은 개념이 아니라는 것입니다. 공동담보 근저당권의 채권최고액은 5,760,000,000원이고 경매 신청채권자의 청구금액은 4,882,146,288원입니다. 그러나 후순위 근저당권 관련 채무의 미배당액이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.

반대로 등기부상 후순위 권리가 매각으로 소멸한다고 해서 건물의 실제 점유자·임대차관계·명도 문제가 자동으로 해결되는 것도 아닙니다. 이 사건은 바로 그 차이를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 별도 확인

말소기준은 2023.12.26. 해운대신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이며, 그 후 등기된 임의경매개시결정과 주택도시보증공사의 가압류도 원칙적으로 매각에 따라 말소 대상이 됩니다.

등기부에 나타난 문은비의 주택임차권도 말소기준권리 이후 설정된 권리입니다. 문은비의 전입일은 2024.03.04., 확정일자는 2024.03.25.로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 기재된 날짜를 기준으로는 문은비의 보증금을 매수인이 인수하는 선순위 임차권 구조가 아닙니다.

② 임차인 분석 — 701호 임차권자와 다수 전입자 구별

현황조사 등에 나타난 전입자 명단은 47명입니다. 이 중 문은비는 701호 건물 전부에 관한 임차권등기자이고, 다른 호실로 명시된 전입자는 4명입니다. 나머지 42명은 해당 호실이 특정되지 않았습니다. 따라서 47명 모두를 701호의 실제 임차인이라고 볼 수는 없습니다.

대항력·우선변제·승계 표시는 말소기준권리와 확인된 전입·등기사항을 비교한 잠정 판단입니다. 호실이 미상인 사람들의 실제 임차 목적물과 보증금, 점유관계는 별도 확인이 필요합니다. 호실이 명시된 다른 세대의 임차보증금을 701호의 인수액에 합산하지 않았습니다.

③ 문은비 임차권 — 보증금 20,000,000원의 의미

문은비의 계약과 전입은 모두 근저당권 설정 이후입니다. 따라서 이 임차권은 말소기준보다 앞서는 대항력 있는 임차권으로 볼 수 없습니다. 임차권등기를 했다는 사실만으로 기존 근저당권보다 우선하는 지위가 새로 생기는 것은 아닙니다.

또한 보증금 20,000,000원 전액을 매수인이 인수한다고 계산하는 것도 잘못입니다. 확인된 순위에 따르면 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 다만 실제 배당 순위, 최우선변제 해당 여부 및 배당액은 별도의 판단 대상입니다.

④ 가격 분석 — 최저가 189,000,000원은 저렴한가

현재 감정가는 189,000,000원이고, 신건이므로 최저매각가도 같습니다. 등기상 확인되는 후순위 임차권과 배당 시뮬레이션에 따라 인수액을 0원으로 가정하면 실질취득금액은 189,000,000원입니다. 이는 취득 부대비용과 추가 확인이 필요한 점유 관련 부담을 제외한 잠정 금액입니다.

다만 슬론하우스 701호와 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 가격이 확립되지 않았습니다. 단지 정보에는 16세대, 2023.10.31. 사용승인이 나타나지만, 비교대상 면적과 701호의 용도가 일치하는지도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가보다 낮은 가격으로 유찰된다고 해도 곧바로 시세보다 저렴해진다고 볼 수는 없습니다.

유찰 회차별 금액은 예정 매각가 시뮬레이션이며 실제 유찰 또는 향후 매각조건을 확정하는 자료가 아닙니다. 실질취득금액은 인수액 0원 가정이며, 법정 취득비용과 점유 관련 비용은 포함하지 않았습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)

매각대금에서 집행비용을 차감하면 근저당권에 대한 배당가능액은 185,554,000원입니다. 채권최고액과 가압류 청구금액을 합한 7,060,000,000원에 비해 매각대금이 작아 예상 미배당액은 6,874,446,000원입니다. 이 금액은 채권자 측 미회수액 추정치이며 매수인 인수액과 다릅니다.

집행비용 추정치와 근저당권 채권최고액 기준으로 계산한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 문은비 보증금의 실제 배당 여부와 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 공동담보 관계 및 채권양도에 따른 실제 배당권자 확인이 필요합니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 줄어드는 매각대금, 늘어나는 미배당

신청채권자의 청구금액은 4,882,146,288원이며, 현재 신건 매각가 가정에서도 신청채권자에 대한 예상배당은 185,554,000원으로 계산됩니다. 1회 유찰 및 2회 유찰 가정에서도 신청채권자의 청구금액은 전액 충족되지 않습니다.

다만 이 사건은 공동담보 근저당권이 설정된 물건입니다. 다른 공동담보 목적물의 매각·변제 관계, 실제 채권액 및 채권 이전에 따라 최종 배당내역은 달라질 수 있습니다. 큰 미배당액 자체가 낙찰자에게 거액 채무가 남는다는 의미는 아닙니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2·3호선 수영역 남동측 인근에 위치합니다. 주위에는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 지하철 2·3호선 수영역이 있습니다. 감정평가상 교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 13층 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워, 도시가스 난방설비가 기재되어 있습니다.
• 용도. 감정요항표에는 도시형 다세대주택과 오피스텔이 혼재하는 것으로 나타납니다. 경매상 근린시설 표기와 701호의 공부상 용도·실제 사용상태를 대조해야 합니다.
• 토지. 준주거지역이며 토지는 대체로 평탄한 세장형입니다. 남측 약 6m 내외 포장도로와 접하고 있습니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하), 학교환경위생정화 관련 상대보호구역에 해당합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 2,640,000원/㎡이며, 토지 전체 면적은 398.3㎡입니다. 이는 개별 701호 전유부분의 면적 또는 가격을 의미하지 않습니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 개별 701호의 용도 적합성은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 수영역 접근성은 입지상 장점이지만, 오피스텔·다세대주택·근린시설은 매수층과 평가방식이 달라질 수 있습니다. 701호의 정확한 용도와 동일 조건 거래사례 확인 전에는 환금성이 높다고 단정하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 전 체크리스트

• 701호 전유부 용도 확인. 집합건축물대장에서 701호가 근린생활시설, 도시형 다세대주택, 업무시설 중 무엇으로 등재되어 있는지 확인해야 합니다.
• 문은비 임차권등기 원본 확인. 임차보증금 20,000,000원, 확정일자 2024.03.25., 전입일 2024.03.04. 및 임차권등기명령의 효력을 확인해야 합니다.
• 호실 미상 전입자 42명 확인. 실제 701호와 관련된 사람이 있는지, 전입신고상 호실 누락인지, 다른 호실 임차인인지 구분해야 합니다.
• 배당요구자 확인. 문은비 외 허소희·윤혜란·정지훈·민영신·설하윤·심형섭·서학순의 배당요구 서류와 실제 임차 목적물의 관계를 확인해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 현재 거주자, 임대차계약의 존재, 점유 범위, 임차권등기자의 실제 점유 여부와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 공동담보 목록 확인. 해운대신용협동조합 근저당권에 연결된 공동담보목록 제2023-609호를 확인하고 다른 목적물과의 채권 관계를 검토해야 합니다.
• 채권양도 확인. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권과 해운대신용협동조합의 경매 신청채권에 관한 승계 및 배당절차를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록상태 확인. 민간임대주택등기와 701호의 관계, 경매 매각 이후 등록 및 임대의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 시세 확인. 701호의 정확한 전유면적·용도와 일치하는 최근 거래를 우선 비교하고, 감정가의 적정성을 검토해야 합니다.
• 부대비용 확인. 취득 관련 세금, 관리비 체납, 명도비용, 주차타워 이용조건 및 건물 관리상태를 확인해야 합니다.
• 최종 매각서류 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 임차인 배당요구서 및 법원의 매각조건을 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 검증 완료”

부산 광안동 슬론하우스 701호는 2023.12.26. 근저당권이 말소기준권리로 작용하는 사건입니다. 문은비의 보증금 20,000,000원은 확인된 전입·등기 순위상 후순위이므로 매수인에게 당연히 인수되는 보증금으로 계산할 수 없습니다. 채권자 예상 미배당액 6,874,446,000원 역시 매수인이 떠안는 채무가 아닙니다.

하지만 현황조사에는 호실 미상 전입자 42명이 남아 있고, 701호의 실제 용도도 경매상 표기와 감정요항표의 이용상태를 대조해야 합니다. 또한 비교 가능한 최신 실거래가격을 확인하지 못했으므로 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 가격 적정성을 판단할 수 없습니다.

결론은 권리 소멸 구조는 비교적 명확하나, 점유·용도·가격 검증은 미완료입니다. 신건 최저가 189,000,000원은 인수액 0원 가정에서의 잠정 실질취득금액일 뿐입니다. 호실별 점유관계가 확인되고 정확한 용도에 맞춘 최근 거래가격이 확보되기 전까지는 입찰가격의 안전마진이 확인된 물건으로 평가하기 어렵습니다.