부산지방법원 2025타경4924. 부산 수영구 광안동 슬론하우스 904호입니다. 소유자는 주식회사비앤씨개발이고, 2023년 12월 26일 설정된 해운대신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 5,760,000,000원이며 공동담보목록이 연결되어 있습니다. 이후 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 경매 신청 청구액은 4,882,146,288원입니다.

등기상 핵심은 근저당 자체보다 그 이후에 등장하는 임차권과 복수의 전입자입니다. 김하영은 2024년 8월 23일 주민등록을 했고, 2024년 8월 26일부터 점유한 것으로 등기되어 있습니다. 이 날짜들은 모두 2023년 12월 26일 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 기재된 선후관계에 따르면 선순위 대항력으로 보증금을 매수인에게 인수시키는 구조는 아닙니다. 다만 다른 전입자들의 보증금·확정일자·해당 호실이 불명확하고, 민간임대주택등기도 남아 있어 서류상 인수 0원과 실제 명도·취득 위험 0을 동일하게 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차권과 등록사항은 확인

말소기준은 2023년 12월 26일 해운대신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액 5,760,000,000원의 공동담보 근저당이며, 2025년 10월 23일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 채권이 이전되었습니다. 이는 기존 근저당권의 이전이지 별도의 선순위 근저당권이 추가된 것이 아닙니다. 경매개시결정과 후순위 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

그러나 민간임대주택등기는 별도로 살펴봐야 합니다. 등기에는 임대의무기간 중 계속 임대와 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 기재되어 있습니다. 이 등록에 따른 의무의 존속 여부, 매각 후 임대사업자 지위 및 의무 관련 사항은 일반 근저당권의 소멸 여부만으로 판단할 수 없습니다. 매각조건과 임대등록 상태를 확인하기 전에는 모든 제한이 해소된다고 단정할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 47명 전부를 904호 임차인으로 볼 수 없다

현황조사 및 임차권 관련 기재에는 47명의 이름이 등장합니다. 이 가운데 김하영은 904호 주소와 연결되는 주택임차권등기가 있고, 박소은(304호), 김아란(301호), 김려경(803호), 김지우(703호)는 다른 호실이 명시되어 있습니다. 나머지 42명은 호실이 명확하게 특정되지 않았습니다. 따라서 47명을 904호의 실제 임차인으로 간주하거나 보증금을 합산하는 것은 잘못입니다.

나머지 전입자들도 모두 말소기준권리 이후의 전입일이 기재되어 있습니다. 그러나 보증금, 확정일자 및 개별 호실 점유관계가 확인되지 않는 사람이 많습니다. 따라서 이들을 대항력 있는 임차인으로 확정하지 않고, 전입일 기준 후순위·보증금 및 우선변제 여부 미상으로 구분합니다.

위 명단은 904호와 동일 건물에 관한 현황조사 및 문건접수 내역을 함께 정리한 것입니다. 호실이 확인되지 않은 사람을 904호 점유자로 단정하지 않으며, 다른 호실이 명시된 사람은 904호 임차인으로 취급하지 않습니다. 보증기관 대위·승계에 해당하는 중복 신고는 확인되지 않습니다.

③ 가격과 회차별 분석 — 신건 1.85억의 가격 메리트는 미확인

현재 감정가와 최저매각가는 모두 185,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 동일 호실 또는 비교 가능한 면적·용도의 최근 실거래 가격을 확인할 수 없어, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거는 충분하지 않습니다.

슬론하우스에는 다세대주택과 오피스텔이 혼재하므로, 단지 이름만 같다는 이유로 용도가 다른 물건을 동일한 시세로 취급해서도 안 됩니다. 또한 비교 대상으로 제시된 면적 28.1723㎡는 904호와의 면적 일치 여부가 확인되지 않아 904호의 확정 전용면적으로 사용하거나 거래가격 비교에 직접 적용하기 어렵습니다.

1회·2회 유찰 가격은 현재 매각기일이 확정된 가격이 아니라, 감정가의 80%·64%를 적용한 가정 시나리오입니다. 미배당액은 공동담보 근저당권 채권최고액 5,760,000,000원을 기준으로 한 배당모형상 수치입니다. 이는 904호 하나의 확정 채무액이나 매수인의 추가 부담액을 뜻하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)

이 배당모형에서는 집행비용 3,390,000원을 먼저 공제하고, 나머지 181,610,000원이 근저당권에 배당됩니다. 근저당권 채권최고액 기준 미배당액은 5,578,390,000원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

다만 근저당권은 공동담보로 설정된 권리이므로, 채권최고액 전액을 904호만의 독립적인 확정 채무로 해석하면 안 됩니다. 또한 이 표는 당해세와 임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 추정 배당입니다. 실제 배당에서는 다른 법정 우선권과 배당요구의 인정 여부에 따라 채권자별 배당액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 수영역이 있어 감정평가상 전반적인 교통 여건은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 13층 건물입니다. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워, 도시가스 난방 설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하) 및 상대보호구역에 해당합니다.
• 토지. 토지면적 398.3㎡, 지목 대, 공시지가 2,640,000원/㎡입니다. 토지 형상은 세로장방형이고 지형은 평지로 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 이는 904호의 세부 용도와 현재 점유관계까지 확정하는 자료는 아닙니다.
• 환금성. 건물의 준공일은 2023.10.31로 기재되어 있습니다. 다세대주택·오피스텔 혼합 건물인 만큼 904호의 정확한 용도와 동일 용도·유사 면적의 실제 거래가격을 확인해야 환금성을 평가할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 904호 공부상 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이고, 감정평가는 다세대주택·오피스텔 혼합 이용을 설명합니다. 집합건축물대장 및 등기부의 전유부분 표시를 대조해 904호의 실제 용도를 확정해야 합니다.
• 임차인 호실 귀속 확인. 전입·임차권 관련 47명 중 김하영의 904호 임차권, 다른 호실이 명시된 4명, 호실 미상 42명을 구분해야 합니다. 현황조사 전체 명단을 904호의 실제 임차인 명단으로 사용해서는 안 됩니다.
• 김하영 보증금과 배당순위. 보증금 120,000,000원, 전입 2024.08.23, 점유개시 2024.08.26, 확정일자 2024.08.05, 임차권등기 2026.08.05를 대조하고 배당요구 인정 및 임차권등기 말소 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 호실 미상 점유자의 대항력 조사. 전입일은 모두 말소기준권리 이후로 확인되지만, 보증금과 확정일자가 미상인 사람이 많습니다. 개별 임대차계약과 실제 점유 여부를 확인하기 전에는 대항력이나 인수 위험을 확정하지 않아야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 2022.08.09 등록된 민간임대주택에 관한 등기가 남아 있습니다. 임대의무기간, 등록 상태, 경매 이후 의무 승계 또는 해소 여부를 관할 기관 및 매각조건을 통해 확인해야 합니다.
• 공동담보와 채권양도 확인. 공동담보목록 제2023-609호, 근저당권 채권최고액 5,760,000,000원, 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전을 대조하고 실제 배당권자 및 채권액을 확인해야 합니다.
• 실거래 검증. 신건 최저가 185,000,000원의 가격 적정성을 동일 용도·유사 면적·유사 층의 최근 거래를 기준으로 검증해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가격을 결정해서는 안 됩니다.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자와 인도 대상, 임차권등기 말소 절차, 주차타워 등 공용시설 관리상태, 미납 관리비의 공용부분 승계 가능성을 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 최종 확인. 매각기일 2026.11.16에 앞서 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 집합건축물대장, 임대등록 관련 사항과 특별매각조건을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 낙찰”은 다르다

이 물건의 등기상 기본 선후관계는 비교적 명확합니다. 2023년 12월 26일 근저당권이 말소기준이고, 김하영의 주택임차권은 그보다 후순위입니다. 현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원으로, 금전적인 권리 인수 위험이 크게 나타나지는 않습니다.

그러나 이 물건을 권리상 안전한 물건으로 단정하기에는 904호의 실제 임차인 특정, 민간임대주택 등록, 공부상 용도 확인이라는 과제가 남아 있습니다. 현황조사에 등장하는 47명은 건물 전체에 걸친 기록일 가능성을 구별해야 하며, 김하영 이외의 이름을 모두 904호 임차인으로 산정해서도 안 됩니다.

가격 또한 별개 문제입니다. 185,000,000원이 최근 실거래보다 낮다는 근거는 확인되지 않았습니다. 후속 유찰 시나리오에서 가격이 내려가더라도 그것이 곧 시세보다 저렴한 취득을 의미하지는 않습니다. 근린시설 분류와 실제 주거용 이용관계가 정리되지 않으면 대출·임대·재매각 과정에서 예상하지 못한 제약이 발생할 가능성도 있습니다.

결론은 조건부 보류입니다. 인수 예상액 0원은 긍정적인 요소이지만, 실제 904호의 점유관계와 등록·용도 문제가 명확해지고 최근 거래가격으로 입찰가를 검증한 뒤에야 매수 적합성을 판단할 수 있습니다. 이 물건의 핵심은 낮은 인수금보다 불확실한 점유·용도를 얼마나 확실하게 해소하느냐에 있습니다.