부산지방법원 2025타경4924. 수영구 광안동 수영역 인근에 위치한 슬론하우스 6층 602호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 기재되어 있지만, 감정평가상 이 건물에는 도시형 다세대주택과 업무시설인 오피스텔이 함께 존재합니다. 따라서 개별 602호의 공부상 용도와 실제 이용상태를 확인해야 하며, 일반적인 아파트 경매와 동일하게 취급해서는 안 됩니다.

등기부상 소유자는 주식회사비앤씨개발입니다. 2023.12.26 신탁재산 귀속을 원인으로 소유권을 취득했으며, 같은 날 해운대신용협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 5,760,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당권은 공동담보목록 제2023-609호에 연결되어 있어 그 금액을 602호 단독 채무로 해석해서는 안 됩니다.

등기상 후순위 권리의 소멸 구조는 비교적 단순합니다. 그러나 후순위 등기권리가 소멸하는 것과 실제 점유자를 문제없이 인도받는 것은 별개입니다. 이번 물건은 바로 이 차이를 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

핵심 말소기준일은 2023.12.26입니다. 이날 설정된 해운대신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리이며, 이 근저당권 자체는 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 2025.02.11 임의경매개시결정과 2025.04.22 주택도시보증공사의 가압류도 후순위로 매각에 따라 소멸합니다.

2025.10.23에는 기존 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기되었습니다. 이전 원인은 2025.09.10 확정채권양도입니다. 이는 기존 근저당권의 권리자 변경이지, 별도의 새로운 선순위 근저당권이 추가 설정된 것은 아닙니다.

② 임차인·점유관계 — 가장 중요한 확인사항

현황조사와 관련 기록에는 전입·점유 관계자 47명이 기재되어 있습니다. 이 중 8명에게 배당요구 관련 문건접수 기록이 있습니다. 다만 이 명단은 602호의 실제 임차인 명단으로 확정된 것이 아닙니다.

실제로 박소은은 304호, 김아란은 301호, 김려경은 803호, 김지우는 703호로 표시되어 있습니다. 따라서 다른 호실 관계자까지 모두 602호의 임차인으로 합산하면 명백한 분석 오류가 발생합니다. 나머지 인원은 대부분 해당 점유 부분이 미상으로 기재되어 있어 602호와 직접 관련된 사람이 누구인지 구분해야 합니다.

대항력의 '후순위 전입' 표시는 확인된 전입일과 2023.12.26 근저당권 설정일을 비교한 결과입니다. 독립된 임대차계약, 실제 점유, 사업자등록, 확정일자 및 임대차 보호요건 전체에 대한 최종 판정은 아닙니다. 매수인 승계 '미확정'은 보증금 액수를 알 수 없고 해당 호실의 실제 점유관계도 확인되지 않았다는 의미입니다.

주택도시보증공사는 이 사건에서 가압류권자로 등재되어 있습니다. 별도의 보증금 대위·승계 임차인으로 중복 집계하지 않습니다. 보증기관 명의의 보증금과 개인 임차인 보증금을 중복 합산할 근거는 없습니다.

③ 가격 판단 — 191,000,000원이 싼지는 아직 모른다

현재 최저매각가는 191,000,000원으로 감정가와 같습니다. 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 하지만 가격 판단에 필요한 해당 호실 또는 직접 비교 가능한 물건의 최근 거래가격이 확인되지 않았습니다.

슬론하우스의 참고 면적 자료에는 29.0827㎡가 연결되어 있으나, 602호와 면적이 일치하는 것으로 검증되지 않았습니다. 따라서 이 면적을 602호의 확정 전용면적으로 적용하거나, 해당 면적을 기준으로 평당 가격을 산출하는 것은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 191,000,000원 가정)

근저당은 공동담보 채권최고액 기준, 가압류는 청구금액 기준으로 계산한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용은 추정치이며, 실제 채권잔액·공동담보 배당관계·당해세·최우선변제 등이 반영되면 배당 순서와 액수가 달라질 수 있습니다.

현재 매각가 가정에서는 집행비용 3,474,000원을 공제한 187,526,000원이 근저당권 배당에 배정됩니다. 주택도시보증공사의 후순위 가압류에는 배당이 발생하지 않으며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

시뮬레이션상 전체 미배당액은 6,872,474,000원입니다. 그러나 이는 채권최고액과 가압류 청구액을 합산한 계산상 부족분입니다. 602호의 실제 확정채무나 매수인의 인수채무가 이 금액이라는 뜻이 아닙니다. 특히 공동담보 관계에서 실제 권리자별 배당은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 검증사항은 남는다

시뮬레이션상 유찰에 따라 최저가가 191,000,000원 → 152,800,000원 → 122,240,000원으로 낮아집니다. 채권자에게 배당되는 금액이 줄면서 미배당액은 증가하지만, 계산상 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다.

그렇다고 1회 또는 2회 유찰 가격이 곧바로 적정 매수가라는 뜻은 아닙니다. 602호의 시세 비교가 불가능한 상태이므로, 각 회차 가격의 투자 매력은 판단을 유보해야 합니다. 또한 점유관계가 정리되지 않으면 매각가가 낮아져도 인도·명도 관련 위험은 그대로 남을 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 수영역이 위치합니다. 감정평가상 전반적인 교통사정은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 13층 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워와 도시가스 난방설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다. 토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄한 세장형입니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)과 상대보호구역에 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 398.3㎡, 공시지가 2,640,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 건물 전체 부지에 관한 사항으로, 602호의 전유면적 또는 단독 대지면적과 동일하지 않습니다.
• 준공. 슬론하우스의 준공일은 2023.10.31로 기재되어 있습니다. 신축 연식의 장점이 있을 수 있지만, 개별 호실의 실제 사용상태와 관리상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 대중교통 접근은 장점입니다. 다만 일반 아파트와 달리 다세대주택·오피스텔이 혼재하는 건물이고, 602호 용도와 비교거래가 확정되지 않아 환금성을 높게 평가할 근거는 충분하지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 602호의 실제 점유자 특정. 현황조사상 명단에 있는 47명 가운데 실제 602호 점유자와 계약관계자가 누구인지 확인해야 합니다. 특히 다른 호실이 명시된 사람과 점유 부분 미상인 사람을 구분해야 합니다.
• 임대차계약서 확인. 해당 호실 임차인의 보증금, 임대료, 임대차기간, 계약 당사자, 계약일 및 실제 인도일을 확인해야 합니다. 보증금 액수 없이 인수위험을 확정할 수 없습니다.
• 대항력·우선변제 재검토. 2023.12.26 말소기준권리보다 전입일이 늦다는 점은 유리하지만, 정확한 호실, 확정일자, 실제 점유, 주거·업무 용도를 확인한 뒤 최종 판정해야 합니다.
• 배당요구 8명 검증. 허소희·심형섭·문은비·설하윤·정지훈·민영신·윤혜란·서학순의 배당요구 관련 서류를 확인하고, 해당 요구가 602호와 직접 연결되는지 판단해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2024.01.03 등록된 민간임대주택 관련 등기의 적용 대상과 경매 후 처리 여부를 확인해야 합니다. 일반적인 금전채권 말소와 동일하게 취급하면 안 됩니다.
• 공동담보 관계. 근저당권 채권최고액 5,760,000,000원은 공동담보 금액입니다. 공동담보목록 제2023-609호와 근저당권 이전 내역, 실제 배당채권액을 대조해야 합니다.
• 정확한 용도·면적. 집합건축물대장과 등기부의 602호 전유부분을 확인해 근린시설·다세대주택·오피스텔 가운데 실제 법적 용도와 전용면적을 확정해야 합니다.
• 최근 실거래 비교. 602호와 동일하거나 직접 비교 가능한 용도·면적의 최근 거래를 확인해야 합니다. 현재 최저가 191,000,000원만으로 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
• 현장 점유·관리비. 실제 점유 여부, 인도 가능성, 공용부분 관리비 체납, 주차타워 이용조건 및 설비 상태를 확인해야 합니다.
• 법원 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 공동담보목록과 임대차 관련 문건을 입찰 전에 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “근저당은 지워져도, 점유관계까지 지워지는 것은 아니다”

이 물건의 말소기준권리는 명확합니다. 2023.12.26 근저당권이 기준이고, 그 후순위 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당표 역시 매수인 인수액을 0원으로 산정합니다.

하지만 등기권리의 소멸 구조가 명확하다는 이유만으로 권리분석이 끝난 것은 아닙니다. 점유·전입 관계자 47명이 기재되어 있는데, 그중 다른 호실이 명시된 사람이 있고 나머지 대부분은 점유 부분이 미상입니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않아 602호의 실제 임대차관계를 확정할 수 없습니다.

게다가 민간임대주택등기가 존재하고, 사건상 근린시설이라는 용도 표시와 건물 내 주거·업무시설 혼재 사실도 추가 검토가 필요합니다. 실거래 시세가 확인되지 않아 최저가 191,000,000원이 매력적인 가격인지도 판단할 수 없습니다.

따라서 현 단계의 결론은 권리 말소 구조는 확인, 점유관계·용도·가격은 보류입니다. 602호 실제 점유자와 임대차계약, 민간임대 관련 의무, 비교 가능한 최근 거래를 확인하기 전에는 가격이 낮아 보인다는 이유로 입찰을 결정하기 어렵습니다.