부산지방법원 2025타경4924. 부산 수영구 광안동 슬론하우스 12층 1201호를 대상으로 하는 임의경매입니다. 등기상 소유자는 주식회사비앤씨개발이며, 2023.12.26 설정된 해운대신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 5,760,000,000원으로, 본건 감정가 196,000,000원보다 훨씬 큽니다. 다만 이 근저당권에는 공동담보목록이 존재하므로 채권최고액 전체를 1201호만의 확정 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

이후 2025.02.11 임의경매가 개시되었고, 근저당권은 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 임선영 명의의 주택임차권등기는 2026.01.06 접수되었습니다. 근저당권 양수인은 기존 근저당권의 순위를 승계하고, 후순위 임차권등기는 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 관계입니다. 문제는 등기 순서보다 현장에 있습니다. 실제 1201호 점유자와 임차인 명단의 연결관계가 분명해야 비로소 인수 위험을 평가할 수 있기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소기준, 임차권은 후순위

권리 순서의 출발점은 2023.12.26 근저당권입니다. 최초 소유권보존 및 신탁 관련 등기는 같은 날 신탁재산 귀속에 따라 정리되어, 현재 등기상 소유자가 주식회사비앤씨개발로 변경되었습니다. 최초 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.

그 뒤에 접수된 임의경매개시결정과 임선영의 주택임차권등기는 말소기준보다 후순위이므로 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다. 근저당권의 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전은 별도의 새로운 선순위 근저당권을 설정한 것이 아니라 기존 근저당권의 권리자가 변경된 것입니다.

② 임차인 분석 — 1201호 점유자 특정이 핵심

임차권등기로 직접 확인되는 사람은 임선영입니다. 별도로 현황조사에 등장하는 전입 관련 인명은 46명입니다. 따라서 총 47명의 이름이 확인되지만, 이를 모두 1201호의 실제 임차인으로 합산하는 것은 잘못입니다.

현황조사 인명 가운데 304호·301호·803호·703호로 다른 호실이 명시된 사람은 4명이고, 나머지 42명은 대상 호실과의 관계가 특정되지 않았습니다. 1201호의 실제 임차인 수는 임선영의 임차권등기 외에 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고자로 표시된 사람은 없으며, 다른 호실의 전입자나 귀속 불명의 사람들을 1201호 보증금에 합산하지 않습니다.

다음 명단은 현황조사와 문건접수에 나타난 전입 관련 인명입니다. 모두 2023.12.26 말소기준권리 이후 전입일이 기재되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 많고 실제 거주 호실도 대부분 특정되지 않아, 대상 호실에 관한 권리관계는 미상으로 구분합니다.

위 명단의 대항력 표시는 기재된 전입일과 말소기준일의 선후관계를 기준으로 합니다. 보증금·확정일자 미상인 점유자의 우선변제 여부는 확정되지 않았으며, 호실 귀속이 불분명한 사람을 1201호의 확정 임차인이나 선순위 대항력자로 단정하지 않습니다. 승계 배지는 보증기관 대위·승계 신고 여부를 나타냅니다.

③ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)

현재 신건 최저매각가 196,000,000원에 매각된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 공제하고, 나머지를 말소기준 근저당권에 배당하는 구조입니다. 근저당권은 채권최고액을 기준으로 계산하였으며 공동담보 배당관계와 실제 피담보채무 잔액에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.

임선영의 150,000,000원 임차권보증금은 위 추정배당표에서 별도 배당액으로 반영되어 있지 않습니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 실제 배당요구의 적법성 및 배당순위도 최종 반영된 상태가 아닙니다. 따라서 이 표는 확정 배당표가 아닌 근저당권 중심의 예상 배분입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 권리 확인은 그대로

현재 최저매각가는 감정가의 100%인 196,000,000원입니다. 유찰에 따른 매각가격과 근저당권 예상배당액은 다음과 같습니다. 어느 회차에서도 배당모형상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 이는 점유·임차관계의 추가 위험이 없다는 가정에 따른 것입니다.

회차별 유찰 가격은 시나리오이며 실제 진행 및 매각 조건을 확정하는 것은 아닙니다. 미배당액은 전체 채권최고액 기준 단순 추정으로, 공동담보 배당 및 실제 채권액에 따라 달라집니다.

⑤ 시세 검증 — 감정가만으로는 가격 매력을 판단할 수 없다

슬론하우스는 부산 수영구 광안동에 소재하며, 건물의 준공 관련 기준일은 2023.10.31로 확인됩니다. 그러나 현재 1201호와 정확히 대응되는 실거래 표본, 최근 12개월 평균 거래가격, 최신 거래가격 및 가격 추세는 확인되지 않았습니다.

특히 경매상 근린시설로 분류된 반면 감정평가에는 다세대주택과 오피스텔의 이용상태가 함께 기재되어 있습니다. 이 때문에 단순히 같은 건물명으로 검색되는 가격이나 다른 유형의 호실 가격을 1201호의 적정 시세로 사용하는 것은 위험합니다.

• 비교 용도. 1201호가 건축물대장상 어떤 용도인지 확인한 뒤 동일 용도로 거래된 호실을 비교해야 합니다.
• 비교 면적. 정확한 전유면적과 계약면적을 확인하고 면적이 대응되는 거래를 우선해야 합니다.
• 최근 거래. 과거 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래의 가격 수준을 우선 검토해야 합니다.
• 가격 추세. 최근 거래가격이 과거 대비 하락하고 있는지 확인하지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 투자수익을 계산해서는 안 됩니다.
• 실질취득가격. 현재 확인된 인수액이 없다는 가정하에 실질취득 추정액은 196,000,000원이지만, 점유·임대차 문제로 추가 부담이 확인되면 다시 계산해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장 및 수영역이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 및 콘크리트지붕이며, 외벽은 치장벽돌·드라이비트·스톤코트 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워, 도시가스 난방설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.
• 토지. 준주거지역, 지목 대, 전체 토지면적 398.3㎡, 공시지가 2,640,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하) 및 상대보호구역에 포함됩니다.
• 공부상 상태. 감정평가에서는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 관련 특이사항이 확인되지 않았습니다. 다만 1201호 개별 용도는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 수영역 인근이라는 교통 장점은 있으나, 근린시설·오피스텔·다세대주택 사이의 용도 구분과 실제 수요층에 따라 매각 난이도가 달라질 수 있습니다. 확인된 비교 거래가 없으므로 환금성을 수치로 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 1201호 점유자 확정. 실제 점유자가 임선영인지, 다른 사람이 거주하는지, 임차권등기 후 점유가 어떻게 변경되었는지 확인해야 합니다.
• 전입명단과 호실 대조. 현황조사 인명 중 42명의 호실이 특정되지 않았습니다. 전입세대확인서, 현황조사 원본 및 이해관계인 진술을 대조하여 1201호 관련자를 구분해야 합니다.
• 임선영 임차권 재검증. 점유개시 2023.12.04, 주민등록·확정일자 2024.01.15, 임차권등기 2026.01.06의 의미를 구분하고 대항력 성립 여부와 배당관계를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록관계. 2024.01.03 민간임대주택등기의 등록 유형, 임대의무기간, 매각 이후 임대사업자 지위 및 의무 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 공동담보와 채권양도. 해운대신용협동조합 근저당의 공동담보목록 제2023-609호, 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 권리이전, 실제 채권 잔액과 배당관계를 대조해야 합니다.
• 용도·면적 대조. 근린시설이라는 경매 표시와 감정평가상 다세대·오피스텔 이용상태가 혼재하므로 개별 등기부 및 집합건축물대장의 1201호 전유부를 직접 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 확인. 매수인에게 인수되는 권리, 임차인 배당요구, 최우선변제 관련 사항 및 매각조건을 최종 원본으로 확인해야 합니다.
• 실거래 가격 확보. 동일 건물이라는 이유만으로 다른 용도·면적의 거래를 비교하지 말고, 실제 1201호와 비교 가능한 최근 거래부터 확보해야 합니다.
• 명도·관리비·체납 확인. 실제 점유자와 명도 가능성, 체납 관리비의 공용부분, 미납 공과금 및 추가 비용 가능성을 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 후순위”와 “현장까지 안전”은 다르다

슬론하우스 1201호의 등기상 권리 순서는 비교적 명확합니다. 2023.12.26 근저당권이 말소기준이고, 2026.01.06 임선영의 150,000,000원 임차권등기는 후순위입니다. 주민등록일도 말소기준 이후이므로, 확인된 임차권을 선순위 인수형 보증금으로 취급할 근거는 없습니다. 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 그것만으로 권리분석을 끝낼 수는 없습니다. 임선영의 점유개시일은 근저당 설정 이전이고, 현황조사에는 별도로 46명의 전입 관련 인명이 나타납니다. 그 가운데 42명은 호실이 특정되지 않았습니다. 이들이 모두 1201호의 임차인이라는 의미는 아니지만, 실제 1201호 점유관계가 제대로 구분되었다고 볼 근거도 충분하지 않습니다. 여기에 민간임대주택등기와 용도 불일치 검토까지 필요합니다.

가격 판단 역시 마찬가지입니다. 신건 최저가 196,000,000원을 시세보다 저렴하다고 평가할 실거래 근거가 확인되지 않았습니다. 감정가 대비 유찰 할인율만으로 이 물건의 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.

종합 결론은 입찰 보류 및 원본 확인 우선입니다. 말소기준권리 자체보다 1201호의 실제 임대차·점유관계, 민간임대주택 등록관계, 정확한 용도와 최근 실거래가 더 중요한 검토 대상입니다. 권리상 인수 0원이라는 추정이 현장에서도 성립하는지 먼저 확인하고, 그다음 실질취득가격을 최근 시세와 비교해야 합니다.