부산지방법원 2025타경4924. 부산 수영구 광안동 슬론하우스 3층 304호입니다. 수영역 인근에 위치한 집합건물로, 감정평가상 다세대주택과 오피스텔이 함께 구성된 건물입니다. 분석 대상 물건의 용도는 다세대입니다.

소유자는 주식회사비앤씨개발입니다. 2023년 12월 26일 신탁재산 귀속에 따라 소유권을 취득했고, 같은 날 해운대신용협동조합 앞으로 채권최고액 5,760,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 매각으로 소멸하는 권리들을 판단하는 기준입니다.

등기부상 특이점은 해당 근저당권에 공동담보목록 제2023-609호가 붙어 있다는 점입니다. 또한 2025년 10월 23일 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다. 따라서 최초 근저당권자와 현재 등기된 권리자를 구분해 배당 및 권리관계를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

핵심은 2023.12.26 근저당권입니다. 박소은의 임차권등기는 2025.03.28에 이루어졌고, 주택도시보증공사의 가압류는 2025.04.22에 설정됐습니다. 모두 말소기준권리보다 늦게 등기됐으므로 원칙적으로 매각 시 소멸하는 후순위 권리입니다.

또한 2024.01.03에 민간임대주택등기가 이루어졌습니다. 등기에는 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 기재되어 있습니다. 이 등기는 단순한 후순위 금전채권과 성격이 다르므로, 매각 이후 등록임대주택 관련 의무 및 지위의 처리 여부를 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인·전입관계 — 304호 특정이 핵심

현황조사 및 등기 관련 기록에는 총 47명의 전입·임차권 관련 인물이 등장합니다. 그러나 이를 곧바로 304호의 실제 임차인 47명으로 해석하면 안 됩니다. 슬론하우스는 여러 호실로 구성된 건물이며, 이 가운데 명시적으로 304호에 연결되는 임차권자는 박소은입니다.

다른 호실이 명시된 사람은 301호 김아란, 803호 김려경, 703호 김지우입니다. 나머지 43명은 호수 특정이 되어 있지 않아, 304호와의 실제 관련성 및 점유 여부를 추가 확인해야 합니다.

모든 기재 전입일은 2023.12.26 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일만으로 선순위 대항력을 인정하기는 어렵습니다. 다만 호수 미상자는 304호와의 관련성, 실제 점유, 확정일자 및 계약관계가 확인되지 않아 대항력 보유자로 확정할 수 없으며, 개별 확인이 필요합니다.

배당요구 관련 문건에는 허소희, 심형섭, 문은비, 설하윤, 정지훈, 민영신, 윤혜란, 서학순 등의 이름도 확인됩니다. 이들에 대해서는 보증금과 해당 호실이 구체적으로 확정되지 않았습니다. 따라서 배당요구 사실만으로 304호 임차인 또는 매수인이 인수할 임차인이라고 볼 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 감정가만으로 저렴하다고 볼 수 없다

신건 최저매각가는 197,000,000원으로 감정가와 같습니다. 그러나 304호와 면적·용도·층 등이 적절히 비교되는 실거래가격을 확인하지 못한 상태이므로, 최저매각가에 가격 메리트가 있다고 판단할 근거가 부족합니다.

특히 슬론하우스는 다세대주택과 오피스텔이 함께 있는 건물입니다. 건물 내 다른 용도의 거래가격을 304호 다세대주택에 그대로 대입하면 가격 판단이 왜곡될 수 있습니다. 실제 전용면적과 이용상태에 맞는 거래사례를 확인한 후 매수가격을 평가해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 197,000,000원 가정)

신건 최저매각가로 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 금액이 근저당권 배당에 배정됩니다. 공동담보 관계와 근저당권 이전에 따른 최종 수령권자 및 배당액은 실제 배당절차에서 확인해야 합니다.

집행비용 3,558,000원은 추정치입니다. 위 배당은 채권최고액 기준의 단순 배당 시나리오로, 공동담보와 권리이전 관계에 따른 최종 배당을 확정한 금액이 아닙니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당순서와 배당액은 변동될 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당·인수 시나리오

회차가 진행되어 최저매각가가 내려가면 채권자에게 돌아가는 배당액은 감소하고, 채권의 미배당 규모는 증가합니다. 반면 기재된 권리관계를 전제로 한 매수인 인수액 추정은 모든 시나리오에서 0원입니다.

그렇다고 낙찰자의 실제 취득비용이 매각가격과 같다는 뜻은 아닙니다. 취득에 수반되는 비용, 명도 비용, 미납 관리비 중 승계 가능한 부분, 민간임대주택 관련 의무 등은 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2·3호선 수영역 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 수영역이 소재하여 교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 13층 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기, 공동현관문, 주차타워 및 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 도시지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하), 상대보호구역에 해당합니다. 개별공시지가는 2,640,000원/㎡입니다.
• 건축 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
• 환금성. 수영역 인근이라는 교통상 이점이 있으나, 다세대주택과 오피스텔이 혼합된 건물의 특성을 고려해야 합니다. 직접 비교 가능한 거래가격을 확인하지 않고 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
• 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 임차권등기 및 전입조사 결과와 함께 304호의 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 304호 점유자 확인. 현장 방문과 집행관 현황조사 원본 대조를 통해 현재 304호를 실제 점유하는 사람과 점유 원인을 확인해야 합니다.
• 호수 미상 전입자 구분. 전입·임차권 관련 기록 47명 중 호수가 미상인 43명이 어느 호실과 연결되는지 확인해야 합니다. 전체를 304호 임차인으로 간주해서는 안 됩니다.
• 박소은 임차권등기. 보증금 20,000,000원, 전입일 2024.03.29, 확정일자 2025.02.24 및 임차권등기일 2025.03.28을 원본과 대조하고, 최우선변제 및 배당 관계를 검토해야 합니다.
• 배당요구자 검토. 허소희, 심형섭, 문은비, 설하윤, 정지훈, 민영신, 윤혜란, 서학순 등 배당요구 관련 인물의 실제 임차 목적물과 보증금, 확정일자, 점유관계를 확인해야 합니다.
• 공동담보목록 확인. 공동담보목록 제2023-609호의 담보 부동산 구성과 다른 담보물의 경매·배당 상황을 확인해야 합니다.
• 근저당권 양도 확인. 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전 등기 및 현재 배당권자 관계를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 검토. 2022.08.09 민간임대주택 등록과 2024.01.03 관련 등기의 법적 효과, 매각 이후 등록 및 의무 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 실거래가격 검증. 슬론하우스 304호와 용도·전용면적·층 등이 일치하거나 유사한 거래사례를 확인하고, 감정가 197,000,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
• 명도 비용. 임차권등기 외 다른 점유자가 존재할 가능성을 배제하지 말고, 인도명령 가능 여부와 명도 일정 및 비용을 검토해야 합니다.
• 관리비·세금. 관리비 체납액 중 매수인에게 승계될 수 있는 부분과 당해세, 최우선변제채권 등 실제 배당에 영향을 줄 사항을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 신탁 관련 이력 및 공동담보목록을 최신 상태로 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 권리”와 “안전한 취득”은 다르다

이 물건은 등기상 말소기준권리가 분명합니다. 2023.12.26 설정된 근저당권 이후의 임차권등기와 가압류는 매각으로 소멸할 것으로 분석되며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 304호의 실제 점유자가 누구인지, 호수 미상 전입자가 304호와 관련되는지, 민간임대주택 등록에 따른 의무가 어떻게 처리되는지에 대해서는 입찰 전 확인이 필요합니다. 특히 건물 전체의 다수 전입 기록을 특정 호실의 임대차관계와 혼동하면 권리위험을 과대평가하거나 반대로 누락할 수 있습니다.

가격 역시 아직 합격 판정을 내리기 어렵습니다. 최저매각가 197,000,000원이 감정가와 같지만, 직접 비교할 수 있는 실거래가격이 확인되지 않았기 때문입니다. 1회 또는 2회 유찰 시 가격이 내려가더라도 시세 대비 저렴하다는 결론은 별도의 검증이 필요합니다.

결론은 “후순위 권리 소멸 전망은 양호하나, 점유·등록임대·가격 검증은 보류”입니다. 현재 단계에서는 높은 점수를 부여하기보다 304호의 권리·점유관계를 확정한 뒤 입찰 여부와 적정 매수가격을 판단하는 접근이 합리적입니다.