부산지방법원 2025타경4924. 부산 수영구 광안동 슬론하우스 10층 1001호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표기되어 있지만 감정평가상 건물은 도시형 다세대주택과 오피스텔이 혼재된 구조입니다. 특정 호수인 1001호의 정확한 공부상 용도는 별도 확인이 필요합니다. 소유자는 주식회사비앤씨개발이고, 2023년 12월 26일 해운대신용협동조합 명의로 채권최고액 5,760,000,000원의 공동담보 근저당권이 설정되었습니다.
신청채권자의 청구금액은 4,882,146,288원입니다. 이 금액과 채권최고액은 모두 현재 호실의 매각대금보다 훨씬 크지만, 그것만으로 낙찰자가 해당 채무를 승계한다는 의미는 아닙니다. 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이며, 미배당 채권액과 매수인의 인수금액은 반드시 구분해야 합니다. 다만 공동담보의 범위와 실제 임차인 배당관계가 복잡해, 등기상 근저당 소멸만으로 모든 위험이 해결되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4924 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 88-15 슬론하우스 10층 1001호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 수영로674번길 7 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 사건상 근린시설 표기 · 건물 내 다세대주택 및 오피스텔 혼재 |
| 층수 | 지하 1층·지상 13층 건물 중 10층 1001호 |
| 소유자 | 주식회사비앤씨개발 (단독소유) |
| 감정가 | 196,000,000원 |
| 최저매각가 | 196,000,000원 (신건 · 감정가 100%) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 신청채권자 | 해운대신용협동조합 |
| 청구금액 | 4,882,146,288원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.26 을구 1번 해운대신용협동조합 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 5,760,000,000원 · 공동담보목록 제2023-609호 |
| 근저당권 이전 | 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
| 등기부 발급 기준 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 근저당 소멸과 민간임대주택 등기가 핵심
말소기준권리는 2023.12.26 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 권리입니다. 2025.10.23 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었으나, 이는 기존 근저당권의 채권자 변경으로서 말소기준일이 새롭게 바뀌는 것은 아닙니다.
또한 2023.12.26 대한토지신탁주식회사 명의 신탁등기는 말소되었고, 같은 날 주식회사비앤씨개발로 소유권이 이전되었습니다. 따라서 신탁명의 소유권이 그대로 남아 있는 형태는 아닙니다. 다만 등기부에 별도로 존재하는 민간임대주택등기는 주의해서 살펴봐야 합니다.
② 임차인·전입관계 — 47명의 숫자보다 중요한 것은 ‘1001호 귀속’
현황조사 등에는 전입·점유 관련자 47명이 등장합니다. 보증기관의 대위변제나 승계 신고로 표시된 사람은 없지만, 47명 전부가 경매 대상 1001호의 실제 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 실제 1001호 임차인 수는 확인되지 않았습니다.
다른 호실 특정 4명 · 호실 미상 43명
배당요구 기록 확인 · 보증금과 우선변제순위는 미확인
확인된 전입일은 모두 말소기준일인 2023.12.26 이후입니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 하지만 보증금·확정일자·점유관계가 확인되지 않았고, 특히 개별 인물이 어느 호실과 관련되는지 대부분 미상인 만큼 1001호의 인수 위험을 최종적으로 0원이라고 확정할 수는 없습니다.
| 성명 / 호실 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|
대항력 표시는 기재된 전입일과 말소기준일의 선후관계를 기준으로 한 판단입니다. '후순위'는 선순위 대항력을 확인할 수 없다는 의미이며, 해당 호실의 점유·계약관계가 검증되었다는 뜻은 아닙니다. 우선변제는 확정일자와 보증금 등이 확인되지 않아 미상으로 표시했습니다. 승계 없음은 보증기관 대위·승계 신고가 확인되지 않았다는 뜻입니다.
③ 가격 판단 — 신건 감정가가 시세라는 보장은 없다
현재 최저매각가는 196,000,000원으로 감정가와 같습니다. 유찰이 없는 신건이므로 감정가에서 할인된 상태는 아닙니다. 슬론하우스의 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 최근 거래 대비 적정가격이나 가격 메리트를 계산할 수 없습니다.
슬론하우스의 건물 내에는 다세대주택과 오피스텔이 혼재합니다. 용도와 전용면적, 층, 임대차 조건이 다른 호실의 가격을 그대로 적용하면 실제 1001호의 시장가격을 왜곡할 수 있습니다. 따라서 매각가가 감정가와 같다는 사실만으로 저평가·고평가 여부를 판단하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,544,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 해운대신용협동조합 설정 | 5,760,000,000원 | 192,456,000원 |
| 채권 미배당액 | — | 5,567,544,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 산정 | — | 0원 |
채권최고액 5,760,000,000원을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 근저당권은 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었으므로 실제 배당권자와 채권액의 확인이 필요합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 미배당액은 매수인 인수채무를 의미하지 않습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 가격이 내려가도 채권 미배당은 남는다
| 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 미배당액 | 인수 산정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 196,000,000원 | 192,456,000원 | 5,567,544,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 156,800,000원 | 153,804,800원 | 5,606,195,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 125,440,000원 | 122,883,840원 | 5,637,116,160원 | 0원 |
현재 회차에서는 예상배당액이 192,456,000원이고, 근저당권 채권최고액 기준 미배당액이 5,567,544,000원으로 계산됩니다. 1회, 2회 유찰 시에는 매각대금이 감소하면서 근저당권 채권의 미배당액이 더 커지는 구조입니다.
그러나 이 미배당액은 공동담보 채권최고액을 기준으로 계산한 금액으로, 이 호실의 경제적 가치나 매수인의 인수채무를 나타내지 않습니다. 실제 채권잔액과 공동담보 다른 물건의 배당·변제 상황에 따라 실제 배당관계는 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며, 지하철 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 수영역이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 13층 건물로 외벽은 치장벽돌·드라이비트·스톤코트 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워 및 도시가스 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 용도. 건물의 감정평가상 이용상태는 도시형 다세대주택과 오피스텔로 구분되어 있습니다. 1001호의 정확한 공부상 용도는 개별 건축물대장과 감정평가 호별 내역으로 확인해야 합니다.
- 토지. 대지는 약 398.3㎡의 평탄한 세장형 토지이며, 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다. 해당 면적은 건물 부지의 토지면적이지 1001호의 전용면적은 아닙니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하), 상대보호구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,640,000원/㎡이며, 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 민간임대주택등기가 존재하므로 실제 계약관계뿐 아니라 임대사업자 관련 의무도 함께 확인해야 합니다.
- 환금성. 수영역 인근의 교통 접근성은 긍정적 요소입니다. 다만 건물 내부의 용도가 혼재되어 있고 개별 호실의 실거래 비교가격이 확인되지 않아, 일반적인 주거용 아파트처럼 시장가격과 매각 용이성을 평가하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1001호 실제 점유자 확정. 전입 관련자 47명 가운데 1001호와 직접 관계된 사람을 확인해야 합니다. 다른 호실로 특정된 4명은 구분하고, 호실 미상인 43명에 대해서는 전입세대 확인 및 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 임대차계약과 보증금 확인. 임차인별 임대차계약, 보증금, 확정일자, 실제 점유관계, 배당요구 내역을 확인해야 합니다. 기재된 후순위 전입만으로 모든 임대차 관련 비용이나 명도 위험이 해소된 것은 아닙니다.
- 소액임차인 최우선변제 검토. 배당요구가 확인된 8명의 보증금과 계약관계를 확인하고, 실제 해당 물건에 관한 소액임차인 최우선변제 가능성을 검토해야 합니다. 예상배당표에는 이 부분이 반영되지 않았습니다.
- 민간임대주택등기 검토. 갑구 2-1번 민간임대주택등기의 등록 현황, 임대의무기간, 임대료 증액기준 및 경매 취득 후 매수인에게 적용될 수 있는 행정상 의무를 확인해야 합니다.
- 공동담보와 채권양도 확인. 공동담보목록 제2023-609호를 열람하고, 2025.10.23 근저당권을 이전받은 케이씨유엔피엘대부주식회사의 권리관계를 확인해야 합니다.
- 1001호 법적 용도 확인. 근린시설이라는 사건 분류만으로 용도를 확정하지 말고, 개별 집합건축물대장과 감정평가서의 호별 이용상태를 확인해야 합니다.
- 실거래가격 검증. 동일 건물 또는 인근의 용도·면적·층수·임대차 조건이 유사한 최근 거래사례를 확인한 후 입찰가를 산정해야 합니다. 신건 감정가 자체를 적정 시세로 간주해서는 안 됩니다.
- 명도 및 관리비 확인. 실제 점유관계, 인도 가능성, 체납 관리비와 주차타워 등 공용시설 관련 비용을 확인해야 합니다. 관리비 중 매수인 부담 가능 항목을 별도로 검토해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임차인 배당요구 기록을 최종 확인해야 합니다. 매각기일 전 변경·정정 여부도 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “근저당이 소멸한다 ≠ 임대차 위험도 없다”
부산 슬론하우스 1001호는 말소기준권리 자체는 분명합니다. 2023년 12월 26일 근저당권을 기준으로 매각에 따라 근저당 채무가 낙찰자에게 그대로 인수되는 구조는 아닙니다. 계산상 인수금액도 0원입니다.
그러나 이 사건의 진짜 변수는 47명의 전입 관련자, 개별 호실 귀속 미확인, 민간임대주택등기, 공동담보입니다. 전입일이 모두 말소기준권리보다 늦다는 점은 긍정적이지만, 정확한 1001호 임차인 수와 보증금이 밝혀지지 않은 상태에서 권리 위험이 해소되었다고 단정할 수 없습니다.
가격 면에서도 신건 최저가 196,000,000원을 시세보다 저렴하다고 말할 근거가 없습니다. 최근 비교 실거래가격이 확인되지 않았기 때문입니다. 지하철 접근성이라는 입지 장점은 있지만, 용도와 임대차관계의 불확실성을 무시할 정도의 가격 메리트는 입증되지 않았습니다.
결론은 ‘근저당 소멸 구조는 확인, 임대차·용도·가격은 보류’입니다. 현재 단계에서는 1001호의 정확한 점유관계와 민간임대주택 관련 의무를 먼저 확인하고, 실제 취득원가와 최근 거래가격을 비교한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다. 종합 판단은 C등급으로, 신건이라는 이유만으로 적극 응찰하기보다는 핵심 불확실성을 해소하는 절차가 우선입니다.
