부산지방법원 2025타경4924. 부산 수영구 광안동 슬론하우스 13층 1304호가 신건 최저매각가 192,000,000원으로 경매에 나왔습니다. 등기상 소유자는 주식회사비앤씨개발이고, 2023년 해운대신용협동조합이 설정한 근저당권을 기초로 임의경매가 개시됐습니다. 근저당권 채권최고액은 5,760,000,000원으로, 개별 호실의 감정가보다 훨씬 큽니다. 다만 등기에는 공동담보목록이 기재되어 있으므로 이 채권최고액 전체를 1304호만의 채무로 해석할 수는 없습니다.
이 사건은 두 가지를 분리해 봐야 합니다. 등기상 소멸하는 담보권과 실제로 점유 중인 사람의 임대차관계입니다. 말소기준 뒤에 전입한 사람들은 제시된 전입일만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 그러나 건물 전반에 걸친 전입 조사 인원이 많고, 상당수의 실제 점유 호실과 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 단순히 배당표의 인수액이 0원이라는 이유만으로 명도와 임차인 문제까지 모두 해소됐다고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4924 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 88-15 슬론하우스 13층 1304호 도로명: 부산광역시 수영구 수영로674번길 7 |
| 물건 분류 | 근린시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 13층 |
| 이용상태 | 건물 내 도시형 다세대주택·오피스텔 혼재. 1304호의 공부상 세부 용도 확인 필요 |
| 소유자 | 주식회사비앤씨개발 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 192,000,000원 |
| 진행 회차 | 신건 (0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 경매신청 채권자 | 해운대신용협동조합 |
| 경매 청구금액 | 4,882,146,288원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.26 해운대신용협동조합 근저당권 (채권최고액 5,760,000,000원) |
| 근저당권 이전 | 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
| 민간임대주택 등록 | 2022.08.09 등록 · 2024.01.03 등기 |
| 등기부 발행일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.12.26
말소기준권리는 2023.12.26 설정된 해운대신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으나, 별도의 새로운 선순위 근저당권이 설정된 것은 아닙니다. 기존 근저당권의 권리자가 변경된 것이므로 최초 근저당권 설정일이 권리분석의 기준입니다.
2025.02.11 임의경매개시결정과 2025.04.22 주택도시보증공사의 가압류는 말소기준 이후에 기입된 권리로, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액은 1,300,000,000원입니다. 다만 이 가압류가 있다고 해서 그 금액을 곧바로 매수인이 인수하는 것은 아닙니다.
② 임차인·점유 분석 — 전입 명단 47명, 호실 확인이 핵심
현황조사와 문건접수 자료에는 47명의 전입·점유 관련자가 등장합니다. 이들은 보증기관의 대위·승계 신고자로 표시된 사람이 아니라 개인별 전입 조사 대상자입니다. 그러나 이 47명을 모두 1304호의 실제 임차인이라고 볼 수는 없습니다.
조사 명단 중 박소은은 304호, 김아란은 301호, 김려경은 803호, 김지우는 703호로 표시되어 있습니다. 나머지는 점유 호실이 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 확인되는 사실은 건물 관련 전입 조사 대상자가 다수 존재한다는 것이며, 1304호에 실제로 거주하거나 임대차계약을 맺은 사람의 특정은 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 | 점유 호실 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|
대항력 배지는 말소기준일과 조사된 전입일의 선후관계를 기준으로 표시합니다. '후순위'는 전입일 기준 선순위 대항력이 없다는 의미이며, 실제 점유 호실·임대차계약·확정일자까지 확인됐다는 의미는 아닙니다. 우선변제 미상은 확정일자와 보증금 확인이 필요하다는 뜻입니다. 명단에 보증기관 승계신고자는 없습니다.
③ 배당 시뮬레이션 — 채권 미회수액이 크다
신건 최저매각가인 192,000,000원에 매각되는 것으로 가정한 배당표입니다. 집행비용 추정액은 3,488,000원이며, 이를 제외한 188,512,000원이 근저당권 배당액으로 계산됩니다. 주택도시보증공사 가압류에는 배당되지 않고 소유자 잔여금도 발생하지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,488,000원 |
| 1. 근저당권 · 해운대신용협동조합 등기상 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 |
5,760,000,000원 | 188,512,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 7,060,000,000원 | 188,512,000원 |
| 채권 미배당 | — | 6,871,488,000원 |
근저당 채권액은 채권최고액 기준입니다. 공동담보·실제 피담보채권액·배당권리자·당해세·임차인 최우선변제 등이 최종 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 위 배당표에는 확인되지 않은 임차인 배당액이 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 점유 위험은 별개
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 192,000,000원 | 188,512,000원 | 6,871,488,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 153,600,000원 | 150,649,600원 | 6,909,350,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 122,880,000원 | 120,359,680원 | 6,939,640,320원 | 0원 |
제시된 시나리오에서는 매각가가 낮아져도 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 이는 현재 확인된 권리와 배당 가정에 따른 결과일 뿐, 1304호의 임차인 보증금 인수 가능성을 개별 확인한 확정 판단은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·오피스텔·숙박시설·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 2·3호선 수영역이 있어 감정평가상 교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 13층 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 소화전설비, 승강기, 공동현관문설비, 주차타워 및 도시가스 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하고, 토지는 대체로 평탄한 세장형입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하), 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 1304호의 내부 상태와 실제 이용상태는 개별 확인해야 합니다.
- 환금성. 수영역 인근의 교통 접근성은 긍정적 요소입니다. 반면 다세대주택·오피스텔 혼재 건물이라는 점과 실제 호실 용도, 임대차관계, 비교거래 확인 여부가 매도 가능성과 적정가격 판단에 영향을 줍니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1304호 점유자 특정. 전입·점유 조사 대상자 47명 중 해당 호실 실제 점유자가 누구인지 확인해야 합니다. 다른 호실 전입자를 본건 임차인으로 혼동해서는 안 됩니다.
- 임대차계약 확인. 실제 임차인의 보증금·확정일자·점유 개시일·배당요구 여부를 대조해야 합니다. 보증금과 점유관계가 미확정된 상황에서는 대항력 및 인수 가능성에 대한 최종 판단을 유보해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2024.01.03 기입된 민간임대주택등기가 1304호에 적용되는지, 매각 후 등록 및 임대 관련 의무가 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
- 공동담보목록 확인. 근저당 채권최고액 5,760,000,000원은 공동담보목록 제2023-609호와 연결되어 있습니다. 공동담보 범위 및 배당관계를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권과 실제 배당권리자를 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 가압류 확인. 1,300,000,000원의 가압류는 후순위 소멸권리로 분류되지만, 임차보증금 관련 분쟁이나 건물 전체의 임대차 상황을 이해하기 위해 관련 문건을 확인하는 것이 좋습니다.
- 실거래가 대조. 1304호의 공부상 용도와 전용면적을 먼저 확인하고, 동일·유사 용도 및 면적의 최근 거래와 매매 호가를 비교해야 합니다.
- 관리비 및 점유 이전. 미납 관리비, 공용부분 관련 승계 가능액, 실제 점유자의 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 신탁 관련 기록과 임대주택 등록 내역을 대조한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”만으로 안전하다고 결론내릴 수 없다
부산 광안동 슬론하우스 1304호는 말소기준권리와 후순위 권리의 관계가 비교적 명확한 사건입니다. 2023.12.26 해운대신용협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건에서 중요한 것은 개별 호실의 실제 점유관계입니다. 전입·점유 조사 명단에 47명이 등장하더라도 상당수의 호실이 특정되지 않았으므로 이들을 모두 1304호 임차인으로 볼 수 없습니다. 실제 임차인과 임대차계약 조건을 확인해야 보증금 인수 가능성과 명도 위험을 판단할 수 있습니다.
민간임대주택등기와 근저당권 이전, 공동담보관계 역시 별도 확인할 사항입니다. 여기에 직접 비교 가능한 최근 실거래가격도 확인되지 않아 192,000,000원의 신건 최저가가 시세보다 유리한지 판단하기 어렵습니다.
결론은 권리 구조는 확인되지만, 점유·용도·가격은 검증이 더 필요한 물건입니다. 현재는 가격 메리트를 인정하기보다 1304호의 실제 점유와 임대차관계, 민간임대주택 등록 상태 및 유사 실거래가격을 확인하는 것이 우선입니다.
