부산지방법원 2025타경4924. 부산 수영구 광안동 슬론하우스 11층 1104호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 주식회사비앤씨개발이며, 말소기준권리는 2023.12.26. 해운대신용협동조합 명의 근저당권입니다. 채권최고액은 5,760,000,000원으로, 매각대금 192,000,000원에 비해 상당히 큽니다. 다만 이 근저당권에는 공동담보목록이 존재하므로, 전체 채권최고액을 이 호실만의 채무로 해석해서는 안 됩니다.
근저당권은 2025.10.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이후 설정된 이상진의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 표시되어 있습니다. 문제는 권리 소멸 자체보다 실제 점유관계와 매각 대상 호실의 권리관계가 서로 정확히 대응하는지입니다. 현황조사에는 다른 호실이 명시된 인명과 호실 미상의 인명이 함께 등장하므로, 이들 모두를 1104호 임차인으로 합산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4924 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 88-15 슬론하우스 11층 1104호 도로명주소: 부산광역시 수영구 수영로674번길 7 |
| 분류 / 용도 | 근린시설 · 집합건물 건물 내 공부상 공동주택(도시형·단지형 다세대주택)과 업무시설(오피스텔)이 혼재하여 해당 호실의 정확한 공부상 용도 확인 필요 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 13층 · 11층 1104호 |
| 소유자 | 주식회사비앤씨개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 192,000,000원 (신건) |
| 경매신청 채권자 | 해운대신용협동조합 |
| 청구금액 | 4,882,146,288원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.26. 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 5,760,000,000원 |
| 공동담보 | 공동담보목록 제2023-609호 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 별도 확인
말소기준은 2023.12.26. 설정된 해운대신용협동조합 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 이상진의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 것은 기존 근저당권의 이전이므로 말소기준일 자체가 바뀌는 것은 아닙니다.
한편 2024.01.03. 민간임대주택등기가 존재합니다. 해당 등기에는 임대의무기간 중 계속 임대해야 하는 의무와 임대료 증액기준 준수 사항이 기재되어 있습니다. 경매 매각 후 이 등기의 처리 및 관련 의무의 승계 여부는 별도로 확인해야 합니다. 일반적인 후순위 금전채권처럼 무조건 소멸한다고 전제할 수 없습니다.
② 임차인·점유 분석 — 1104호와 다른 호실을 구분해야 한다
현황조사 및 관련 기록에 등장하는 인명은 47명입니다. 그러나 이것이 곧 1104호에 실제 임차인이 47명 존재한다는 뜻은 아닙니다. 확인된 호실 관계를 나누면 다음과 같습니다.
| 구분 | 인원 | 판단 |
|---|---|---|
| 1104호 임차권등기 | 1명 | 이상진 · 보증금 120,000,000원 |
| 다른 호실 명시 | 4명 | 301호 · 304호 · 703호 · 803호 |
| 점유 호실 미상 | 42명 | 1104호와의 관계 확인 필요 |
| 조사 명단 합계 | 47명 | 보증기관 대위·승계 중복신고 없음 |
1104호 등기 임차권 상세
| 임차권자 | 이상진 |
|---|---|
| 등기상 범위 | 건물 전부 |
| 임차보증금 | 120,000,000원 |
| 임대차계약일 | 2024.04.18 |
| 점유개시일 | 2024.05.10 |
| 전입신고일 | 2024.06.07 |
| 확정일자 | 2024.04.18 |
| 임차권등기일 | 2026.04.23 |
| 대항력 | 선순위 대항력 없음 전입일이 2023.12.26. 말소기준권리 이후 |
| 우선변제 | 확정일자 확인 실제 배당 미확정 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 |
| 매수인 인수 | 0원 추정 후순위 임차권 소멸 전제 |
이상진의 확정일자는 2024.04.18.이지만, 대항력 판단에 중요한 전입신고일은 2024.06.07.입니다. 이는 말소기준인 2023.12.26.보다 늦습니다. 따라서 확인된 날짜 관계상 선순위 대항력을 갖춘 임차인으로 보기 어렵고, 임차권등기 역시 후순위 소멸권리로 표시되어 있습니다.
보증금 120,000,000원을 매수인이 인수한다고 계산하지 않습니다. 반대로, 확정일자가 존재한다는 사실만으로 배당받을 금액이 확정되는 것도 아닙니다. 근저당 채권규모와 공동담보 관계를 고려하면 실제 배당 여부는 배당표에서 확인해야 합니다.
임차인·점유자 개별 명단
아래 대항력 표시는 기재된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 판단입니다. 보증금·확정일자·점유 호실이 미상인 인물은 실제 계약관계까지 확정된 것으로 볼 수 없습니다. 우선변제와 보증기관 승계 여부도 구분하여 표시했습니다.
전체 조사 명단 47명 보기
| 이름 / 호실 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 · 우선변제 · 승계 | 배당요구 |
|---|
③ 매각가·배당 분석 — 채권은 크게 미회수되지만 인수액은 별개
신건 최저매각가 192,000,000원을 기준으로 계산한 예상배당입니다. 집행비용으로 3,488,000원을 공제하면 근저당 채권에 배당할 수 있는 금액은 188,512,000원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,488,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 해운대신용협동조합 | 5,760,000,000원 | 188,512,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 | — | 5,571,488,000원 |
집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 채권액은 채권최고액 기준으로 계산되어 실제 확정채권액 및 배당액과 다를 수 있습니다. 배당표에는 해운대신용협동조합이 표시되어 있지만 근저당권 이전등기가 있으므로 실제 배당권리자는 확인이 필요합니다.
회차별 예상배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 192,000,000원 | 188,512,000원 | 5,571,488,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 153,600,000원 | 150,649,600원 | 5,609,350,400원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 122,880,000원 | 120,359,680원 | 5,639,640,320원 | 0원 |
세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 다른 조건이 동일하다면 실질취득액은 각 회차의 매각가에 가까워집니다. 다만 호실 미상 점유자의 권리관계가 확인되기 전에는 실제 총취득비용이 확정됐다고 볼 수 없습니다.
이 물건에서 중요한 것은 최저가가 얼마나 내려가느냐만이 아닙니다. 실제 거래 가능한 시세와 이용상태, 점유관계를 함께 확인해야 합니다. 비교할 수 있는 실거래가격이 확정되지 않은 상태에서 192,000,000원이나 유찰 후 153,600,000원·122,880,000원을 시세보다 저렴한 가격이라고 단정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철도 2·3호선 수영역 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 수영역이 있어 감정평가상 제반 교통 사정은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 13층 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기, 공동현관문, 주차타워 및 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄한 세장형입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)과 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 398.3㎡, 공시지가 2,640,000원/㎡입니다. 해당 면적과 공시지가는 토지 전체에 관한 사항으로, 1104호의 전유면적이나 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 표시되어 있지 않습니다. 다만 건물 내 공동주택과 업무시설이 혼재하므로 해당 호실의 용도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 수영역 인근의 교통 접근성은 긍정적인 요소입니다. 그러나 실제 거래가격이 확인되지 않았고 호실별 용도도 구분해야 하므로 현재 단계에서 환금성이 높다고 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1104호 실제 점유자 확인. 호실 미상 인명 42명이 1104호와 관련되는지 확인해야 합니다. 현황조사, 전입세대 확인 및 실제 점유상태를 대조하세요.
- 임차권등기 확인. 이상진의 보증금 120,000,000원, 전입일 2024.06.07., 확정일자 2024.04.18., 임차권등기일 2026.04.23.을 매각물건명세서 및 등기부 원본과 대조하세요.
- 미상 보증금과 배당요구 확인. 호실 미상 점유자들의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 배당요구가 접수된 인물과 실제 1104호 임대차관계의 일치 여부를 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2025.10.23. 해운대신용협동조합의 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 배당권리자와 실제 채권액을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2023-609호를 확인하고 다른 담보물의 경매·배당 진행 상황을 함께 검토하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2024.01.03. 민간임대주택등기와 관련하여 임대의무기간, 등록상태 및 매각 후 의무 승계 여부를 확인하세요.
- 건축물대장 용도 확인. 근린시설이라는 물건 분류와 건물 내 다세대주택·오피스텔의 혼재 상황을 고려하여 1104호의 정확한 용도, 전유면적 및 실제 이용상태를 확인하세요.
- 시세 검증. 해당 호실과 용도·면적이 비교 가능한 거래를 확인한 후 최저가 192,000,000원에 가격 경쟁력이 있는지 판단하세요.
- 점유 이전과 관리비. 실제 점유자에 따른 인도·명도 절차와 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 금액을 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당관계 자료를 입찰 전에 반드시 확인하세요.
맺으며 — “인수액 0원”만으로 안전한 물건은 아니다
부산 슬론하우스 1104호는 말소기준권리의 구조만 보면 선순위 근저당권과 후순위 임차권이 매각으로 정리되는 물건입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 채권최고액 5,760,000,000원이 크게 남더라도 그 미배당액을 매수인이 그대로 승계한다는 뜻은 아닙니다.
하지만 이 사건의 핵심은 따로 있습니다. 47명의 조사 명단 중 42명의 호실이 특정되지 않았고, 1104호에 보증금 120,000,000원의 임차권등기가 있으며, 민간임대주택등기와 공동담보 근저당권 이전 이력도 존재합니다. 건물 내 용도 혼재 문제까지 고려하면 단순한 말소기준권리 분석만으로 입찰 위험을 모두 해소했다고 볼 수 없습니다.
더구나 신건 최저가 192,000,000원이 적정한 시장가격인지 판단할 실거래 비교 근거도 확정되지 않았습니다. 가격이 낮아진다는 이유만으로 유찰 후 매수를 권하기도 어렵습니다.
따라서 현재 판단은 “금전적 인수는 0원으로 추정되지만, 점유·용도·시세 확인 전까지 입찰 보류”입니다. 먼저 1104호의 실제 점유자와 계약관계, 민간임대주택 관련 의무, 정확한 공부상 용도 및 비교 실거래가격을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다.
