부산지방법원 2025타경4924. 부산 수영구 광안동 슬론하우스 7층 702호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 주식회사비앤씨개발이며, 2023년 12월 26일 설정된 해운대신용협동조합의 채권최고액 5,760,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정과 주택도시보증공사의 가압류가 등기됐습니다.
근저당권은 2025년 10월 23일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 따라서 현재 근저당권자와 경매 신청채권자, 예상배당표의 채권자 표시가 일치하는지 확인해야 합니다. 또 이 근저당에는 공동담보목록 제2023-609호가 연결되어 있습니다. 채권최고액 전체를 702호 한 세대만의 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.
권리분석의 핵심은 근저당 금액보다도 점유와 물건 용도의 불확실성입니다. 조사된 전입자들은 모두 말소기준권리 이후 전입한 것으로 나타나지만, 상당수의 실제 점유 호실과 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 명단 전체가 702호의 임차인이라고 볼 수 없으며, 반대로 702호에 확인할 점유자가 없다고 판단할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4924 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 88-15 슬론하우스 7층 702호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 수영로674번길 7 |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 |
| 건물 특성 | 지하 1층·지상 13층 철근콘크리트구조 · 다세대주택 및 오피스텔 혼재 |
| 소유자 | 주식회사비앤씨개발 (단독소유) |
| 감정가 | 191,000,000원 |
| 최저매각가 | 191,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 신청채권자 | 해운대신용협동조합 |
| 신청채권 청구액 | 4,882,146,288원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.26 · 해운대신용협동조합 근저당권 설정 |
| 근저당 채권최고액 | 5,760,000,000원 (공동담보) |
| 근저당권 이전 | 2025.10.23 · 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
| 민간임대주택등기 | 2024.01.03 · 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 등기 |
| 배당모형상 인수액 | 0원 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소되지만 임대관계 확인이 필요하다
말소기준권리는 2023년 12월 26일 근저당권입니다. 그 이후 등기된 경매개시결정과 주택도시보증공사의 가압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 근저당권 이전등기는 기존 근저당권의 권리자가 변경된 것으로, 독립된 새로운 선순위 근저당권이 발생한 것은 아닙니다.
② 임차인·점유관계 — 702호 특정이 우선
현황조사 등에 나타나는 전입·점유 관련자는 47명입니다. 이 가운데 301호·304호·703호·803호로 표시된 사람이 있고, 나머지는 호실이 특정되지 않았습니다. 따라서 702호에 실제로 거주하는 임차인 수와 보증금 총액은 확정할 수 없습니다.
모든 조사 대상자의 전입일은 말소기준권리인 2023.12.26 이후입니다. 현재 확인된 전입일만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 그러나 점유 호실과 임대차계약, 보증금 및 확정일자가 불명확하므로, 702호에 대한 실제 대항력·우선변제권은 최종 확인이 필요합니다.
702호 임차인 수: 미확정
보증금: 미상
확정일자: 미상
전입일 기준 선순위 대항력: 확인되지 않음
실제 점유 및 임대차관계: 확인 필요
| 성명 | 호실 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|
대항력 표시는 2023.12.26 말소기준권리와 전입일을 비교한 판단입니다. 실제 점유 호실·보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 사람에게 대항력과 우선변제권이 있다고 확정한 것은 아닙니다. 배당요구 미확인은 배당요구를 하지 않았다는 뜻이 아닙니다.
③ 가격 판단 — 실거래 검증 전에는 저렴하다고 볼 수 없다
최저매각가 191,000,000원은 감정가와 동일한 신건 가격입니다. 감정평가에 기재된 슬론하우스의 건물 구조와 이용상태는 확인되지만, 702호와 직접 비교할 수 있는 실거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 없다는 사실 외에 시세 대비 할인 여부를 판단할 근거가 부족합니다.
| 감정가 | 191,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 191,000,000원 |
| 감정가 대비 최저가 | 100% |
| 1회 유찰 시 시나리오 | 152,800,000원 (감정가 80%) |
| 2회 유찰 시 시나리오 | 122,240,000원 (감정가 64%) |
| 배당모형상 인수액 | 0원 |
| 현재 실질취득 기준액 | 191,000,000원 (취득 부대비용 제외) |
| 실거래 비교 | 시세 판단 보류 |
④ 예상배당표 (매각가 191,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,474,000원 |
| 1. 근저당권 · 해운대신용협동조합 | 5,760,000,000원 | 187,526,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
근저당권은 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로, 실제 배당받을 권리자는 최신 채권관계 확인이 필요합니다. 위 표는 공동담보 근저당의 채권최고액을 적용한 제공된 배당 시나리오이며, 실제 확정채권액과 배당액은 다를 수 있습니다. 당해세·임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액과 미배당액 구분
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당액 | 모형 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 191,000,000원 | 187,526,000원 | 6,872,474,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 152,800,000원 | 149,860,800원 | 6,910,139,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 122,240,000원 | 119,728,640원 | 6,940,271,360원 | 0원 |
배당모형에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다. 그러므로 확인된 모형 기준 실질취득액은 각 회차의 최저매각가와 같습니다. 그러나 임대차관계가 확정되지 않았으므로, 실제 인수금이 없다고 보장할 수 없습니다. 특히 임대차 보증금의 대항력 및 미배당 인수 여부가 별도로 확인되기 전에는 위 금액을 최종 취득원가로 확정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주위에는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 수영역이 있어 감정평가에서는 교통 사정을 양호하게 평가했습니다.
- 건물. 지하 1층·지상 13층 철근콘크리트구조입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워 및 도시가스 난방설비 등이 있습니다.
- 이용상태. 건물 전체에 공동주택(다세대주택)과 업무시설(오피스텔)이 혼재합니다. 702호의 개별 용도는 건축물대장과 감정평가 상세 호실 목록을 대조해야 합니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 토지면적은 398.3㎡, 개별공시지가는 2,640,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)·상대보호구역에 해당합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 실제 702호 내부 상태는 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 수영역 인근이라는 접근성은 장점이지만, 702호와 비교 가능한 실거래가 확인되지 않아 적정 매각가격과 환금성을 수치로 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 702호 직접 점유 확인. 조사 명단 47명 가운데 실제 702호 점유자가 누구인지, 다른 호실의 전입자가 포함되어 있는지 확인해야 합니다.
- 임대차계약서 및 보증금 확인. 보증금·차임·확정일자·점유개시일을 확인하고 대항력과 우선변제 가능성을 개별 판단해야 합니다.
- 배당요구 확인. 허소희·심형섭·문은비·설하윤·정지훈·민영신·윤혜란·서학순의 배당요구 접수 사실과 해당 호실을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 임대사업자 등록, 임대의무기간, 임대료 증액기준, 경매 후 관련 의무의 처리 여부를 검토해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 해운대신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권과 채권양도 관계를 최신 등기 및 배당 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2023-609호와 다른 담보목적물의 관계를 확인해야 합니다.
- 702호 공부상 용도 확인. 근린시설이라는 사건 표시와 건물 내 다세대주택·오피스텔 혼재 현황을 해당 호수의 건축물대장 및 감정평가서와 대조해야 합니다.
- 실거래 시세 확인. 동일 용도·유사 면적의 최근 거래가격을 확인해 신건 191,000,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
- 관리비·인도비용 확인. 미납 관리비 및 실제 점유자 인도에 필요한 비용과 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차관계 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이라는 숫자보다 중요한 것은 702호의 실제 권리관계”
이 사건은 근저당권과 후순위 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당모형에서도 매수인 인수액은 0원으로 산출됩니다. 하지만 그 사실만으로 안전한 경매라고 결론 내리기에는 확인할 사항이 많습니다.
특히 조사된 47명의 전입·점유 관련자 중 702호 실제 임차인 수가 불명확하고, 보증금과 확정일자도 확인되지 않습니다. 민간임대주택등기와 물건 용도 문제까지 함께 살펴야 합니다. 또한 신건 최저가 191,000,000원을 뒷받침할 실거래 비교자료도 확인되지 않습니다.
결론은 권리 확인 보류·가격 판단 보류입니다. 등기상 말소 구조는 비교적 분명하지만, 702호의 실제 점유와 임대관계, 공부상 용도, 최근 거래가격을 확인하기 전에는 입찰가격을 결정하기 어렵습니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 이러한 불확실성이 해소되는 것은 아닙니다.
702호 실제 임차관계 미확정
민간임대주택등기 및 용도 검토 필요
실거래 시세 검증 필요
종합적으로 권리·점유·용도와 시세를 확인할 때까지 입찰 판단을 보류하는 것이 합리적입니다.
