부산지방법원 2025타경4924. 부산 수영구 광안동 수영역 인근의 슬론하우스 302호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 189,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 주식회사비앤씨개발입니다. 해운대신용협동조합의 근저당권이 경매의 기준이 되며, 이후 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
눈여겨볼 부분은 302호의 임차권등기입니다. 김혜진은 보증금 120,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 임대차계약 및 확정일자는 2024.05.16., 점유개시일은 2024.06.07., 주민등록일은 2024.06.10.입니다. 근저당 설정일인 2023.12.26.보다 늦으므로 이 임차권은 말소기준보다 후순위입니다. 따라서 보증금이 존재한다고 해서 낙찰자가 그 금액을 자동으로 인수하는 구조는 아닙니다.
하지만 권리의 후순위 여부와 현장의 인도 가능성은 별개의 문제입니다. 조사 명의자 중에는 정확한 호실을 특정하기 어려운 사람이 많고, 301호·304호·703호·803호로 표시된 다른 호실의 전입자도 포함되어 있습니다. 그러므로 조사 명의자 전체를 302호의 임차인으로 간주하거나, 모든 보증금을 302호에 합산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4924 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 88-15 슬론하우스 3층 302호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 수영로674번길 7 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 13층 |
| 소유자 | 주식회사비앤씨개발 |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 189,000,000원 |
| 유찰 횟수 | 0회 (신건) |
| 신청채권자 | 해운대신용협동조합 |
| 청구금액 | 4,882,146,288원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.26. 해운대신용협동조합 근저당권 |
| 채권최고액 | 5,760,000,000원 · 공동담보목록 제2023-609호 |
| 매각기일 | 2026.11.16. |
| 임차권등기 | 김혜진 · 임차보증금 120,000,000원 |
| 민간임대주택 | 2024.01.03. 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 후순위 권리
최초 소유권보존등기에는 대한토지신탁주식회사가 등장하지만, 해당 신탁등기는 2023.12.26. 소유권이전과 함께 이미 말소됐습니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사비앤씨개발입니다.
말소기준은 같은 날 설정된 해운대신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 5,760,000,000원이며 공동담보목록 제2023-609호가 기재되어 있습니다. 이는 공동담보 근저당의 채권최고액으로, 302호 한 세대만의 독립된 채무액으로 해석하면 안 됩니다.
2025.10.23. 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으나, 근저당권의 순위와 2023.12.26.이라는 말소기준일은 바뀌지 않습니다. 임의경매개시결정과 후순위 김혜진 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 보증금보다 중요한 호실 특정
보증기관 승계 신고를 제외한 개인 명의 조사자는 47명입니다. 다만 이 수치는 조사에 등장하는 개인 명의자의 수이며, 302호 실제 임차인이 47명이라는 뜻은 아닙니다. 상당수는 호실이 미상이고, 일부는 다른 호실로 특정되어 있습니다. 302호 관련 임차권등기로 확인되는 사람은 김혜진입니다.
| 성명 | 점유·호실 | 주민등록일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김혜진 | 건물 전부 302호 임차권등기 |
2024.06.10. | 120,000,000원 |
선순위 대항력 없음
우선변제 후순위
승계 0원 추정
확정일자 2024.05.16. · 임차권등기 2025.04.17.
|
김혜진의 임대차계약일과 확정일자는 2024.05.16., 점유개시일은 2024.06.07.입니다. 임차권등기는 2025.04.17. 접수되었습니다. 확정일자가 존재하더라도 말소기준보다 뒤의 임대차이므로 선순위 근저당권보다 우선해서 배당받는 관계는 아닙니다.
③ 추가 전입·점유 조사
추가 조사 명의자는 대부분 2023.12.26. 말소기준 이후 전입신고한 것으로 나타납니다. 전입일만 보면 근저당권보다 후순위이지만, 보증금·확정일자·정확한 점유호실이 확인되지 않은 경우가 많습니다. 이런 사람을 일괄적으로 대항력 있는 302호 임차인으로 확정할 수는 없습니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|
위 표의 대항력 미상 표시는 보증금·확정일자·실제 점유관계가 확인되지 않았다는 의미입니다. 기재된 전입일 자체는 모두 말소기준권리 이후입니다. 다른 호실로 확인되는 사람은 302호 점유자로 합산하지 않습니다.
개인 명의 조사자 47명과 보증기관 승계 신고는 구분해야 하며, 허소희의 보증금 자체도 금액이 확인되지 않았습니다. 실제 302호 점유자와 보증금은 별도로 확인해야 합니다.
보증기관 승계 · 중복 제외매각물건명세서의 302호 해당 임차인, 실제 점유자, 임대차계약 및 배당요구 내역을 대조하기 전에는 명도가 단순하다고 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,446,000원 |
| 1. 근저당권 · 해운대신용협동조합 설정 | 5,760,000,000원 | 185,554,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 189,000,000원 매각 가정의 배당 추정입니다. 집행비용 3,446,000원, 근저당권 배당 185,554,000원, 소유자 잔여 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 근저당권의 채권최고액은 공동담보 기준입니다.
중요한 것은 채권자가 배당받지 못한 금액을 낙찰자가 자동 인수하지는 않는다는 점입니다. 현재 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 공동담보 배당관계와 실제 채권잔액은 입찰 전에 재확인해야 합니다.
⑤ 회차별 매각·배당 시나리오
현재는 감정가와 최저매각가가 동일한 신건입니다. 아래는 현재 회차와 유찰 시 예상가격을 비교한 것으로, 실제 유찰이나 차기 매각가격이 확정됐다는 의미는 아닙니다.
| 회차 | 매각가정 | 채권자 배당 | 미배당액 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 189,000,000원 | 185,554,000원 | 5,574,446,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 151,200,000원 | 148,283,200원 | 5,611,716,800원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 120,960,000원 | 118,466,560원 | 5,641,533,440원 | 0원 |
회차가 진행돼 매각가가 낮아지면 채권자 배당액은 감소하고 미배당액은 증가합니다. 반면 현재 파악된 후순위 임차권에 따른 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 산정되어 있습니다.
그러나 슬론하우스 302호의 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않았기 때문에, 어느 가격부터 시세 대비 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 투자수익을 추정하거나 높은 평가를 부여하기 어렵습니다.
⑥ 시세·가격 판단 — 감정가가 기준일 뿐
슬론하우스는 2023.10.31. 준공된 건물로, 단지 정보상 총 16세대입니다. 시세 비교용 면적 정보에는 22.435㎡가 표시되어 있으나, 본 경매물건과의 면적 일치가 확인되지 않았습니다.
따라서 이 면적을 302호의 확정 전용면적으로 사용하거나, 다른 유형의 호실 거래가격을 그대로 적용해서는 안 됩니다. 다세대주택과 오피스텔이 혼합된 건물이라는 점도 호실별 가격 비교에서 고려해야 합니다.
| 가격 판단 요소 | 확인 내용 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 189,000,000원 | 평가가격 |
| 현재 최저가 | 189,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 최근 실거래 비교 | 확인 필요 | 시세 대비 할인 여부 판단 보류 |
| 비교 면적 | 22.435㎡ | 본건 면적과 일치 여부 미확인 |
| 기존 경매 평균 유찰 | 0회 | 충분한 할인·낙찰 이력 판단 어려움 |
⑦ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 수영역이 있어 감정평가상 교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 13층 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워, 도시가스 난방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)과 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 398.3㎡, 지목 대, 평지·세로장방 형태입니다. 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 여부도 없는 것으로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 총 16세대 규모의 건물이며 공동주택과 업무시설이 혼재합니다. 수영역 접근성은 입지상 장점이지만, 302호와 직접 비교할 수 있는 실거래가가 확인되지 않아 매각 시 유동성과 적정가격은 별도로 검토해야 합니다.
⑧ 입찰 전 체크리스트
- 302호 임차권등기 원본. 김혜진의 계약일 2024.05.16., 주민등록일 2024.06.10., 보증금 120,000,000원과 임차권등기 내용을 대조하세요.
- 실제 점유자 확인. 조사 명의자 전체를 302호 임차인으로 판단하지 말고, 302호 실제 점유자와 임대차계약 관계를 특정하세요.
- 배당요구 확인. 허소희·심형섭·문은비·설하윤 등 배당요구 사실이 기재된 사람들의 청구가 어느 호실에 관한 것인지 확인하세요.
- 보증기관 승계. 시보증의 신고는 허소희 보증금에 대한 대위·승계로 표시되어 있습니다. 별도 임차인이나 중복 보증금으로 계산하지 마세요.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2023-609호와 근저당권 이전 내역을 대조하고 302호에 관한 정확한 배당관계를 확인하세요.
- 민간임대주택 등록. 임대의무기간, 등록 상태 및 낙찰 후 관련 의무의 존속·승계 여부를 확인하세요.
- 매각물건명세서 확인. 후순위 임차권의 소멸 여부와 매수인에게 인수되는 별도 권리의 유무를 원본에서 확인하세요.
- 현장 명도. 임차권등기의 존재와 실제 점유는 다를 수 있으므로, 인도 가능 여부와 점유자 협의 가능성을 확인하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납 및 실제 부담 범위를 확인하세요.
- 가격 검증. 동일 건물 또는 인근의 유사 다세대주택 실거래가와 302호의 정확한 면적·상태를 대조한 뒤 입찰가를 판단하세요.
- 매각 진행상태. 매각기일 2026.11.16.과 최저매각가 189,000,000원을 법원 공고에서 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수액 0원 ≠ 점유위험 0”
부산 광안동 슬론하우스 302호는 권리의 선후관계만 보면 비교적 명확한 구조입니다. 해운대신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 김혜진의 보증금 120,000,000원에 관한 주택임차권은 그보다 후순위입니다. 제시된 배당 추정에서 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇다고 곧바로 안전한 입찰 물건이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 추가 전입·임차 조사 명의자가 다수 존재하고, 302호와 다른 호실의 정보가 섞여 있어 실제 점유관계 확인이 핵심 과제입니다. 민간임대주택 등록과 공동담보의 세부관계도 살펴야 합니다.
가격 역시 보수적으로 봐야 합니다. 감정가와 최저가가 모두 189,000,000원이지만, 이를 뒷받침하는 동일 조건의 최근 실거래 비교가격은 확인되지 않았습니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 그 자체가 시세 대비 저렴하다는 증거는 아닙니다.
결론은 ‘권리 선후관계 확인, 점유·임대의무와 시세는 추가 검증’입니다. 302호의 실제 점유자와 매수인에게 남을 의무, 객관적인 매매가격을 확인한 다음 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.
