* 0원은 현재 배당 시뮬레이션에서 산출된 매수인 인수액입니다. 실제 보증금·점유관계·호실 및 법적 인수 여부를 확인한 확정금액은 아닙니다.
부산지방법원 2025타경4924. 부산 수영구 광안동 슬론하우스 5층 502호에 대한 임의경매입니다. 등기상 소유자는 주식회사비앤씨개발이며, 2023년 12월 26일 소유권이전과 함께 해운대신용협동조합 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권의 채권최고액은 5,760,000,000원으로, 공동담보목록 제2023-609호가 기재되어 있습니다. 따라서 해당 채권최고액 전체를 502호만의 개별 담보채무로 단정해서는 안 됩니다.
등기부상 경매개시결정 이후 주택도시보증공사의 1,300,000,000원 가압류가 추가됐고, 2025년 10월에는 기존 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 일반적인 말소기준권리의 소멸 구조보다 더 중요한 확인사항은 대규모 공동담보·근저당권 이전·민간임대주택등기·다수 전입자가 함께 존재한다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4924 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 88-15 슬론하우스 5층 502호 도로명: 부산광역시 수영구 수영로674번길 7 |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형-단지형 다세대주택)과 업무시설(오피스텔)이 혼재된 건물 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 13층 · 총 48개 호 |
| 소유자 | 주식회사비앤씨개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 189,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 신청채권자 | 해운대신용협동조합 |
| 신청 청구금액 | 4,882,146,288원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.26. 해운대신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,760,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2025.10.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기 |
| 임대주택 관련 등기 | 2024.01.03. 민간임대주택등기 |
| 전입·임차 관련 | 47명 기재 · 502호에 해당하는 실제 임차인 수는 확인 필요 |
| 매수인 인수 추정 | 배당 시뮬레이션상 0원 · 실제 임대차관계 확인 전 확정 불가 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 권리가 남는다
핵심은 2023.12.26. 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이므로 이후의 일반적인 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 주택도시보증공사의 가압류는 채권자 권리이며, 이를 502호 임차인의 보증금이나 보증기관 대위변제액으로 합산해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유관계 — 47명 명단보다 중요한 것은 502호 특정
전입·임차 관련 명의는 총 47명이며, 보증기관 대위·승계로 표시된 중복신고자는 없습니다. 다만 이는 502호에 실제 거주하거나 임차한 사람이 47명이라는 의미가 아닙니다. 박소은은 304호, 김아란은 301호, 김려경은 803호, 김지우는 703호로 기재되어 있습니다. 나머지 상당수는 해당 호실이 명확하지 않습니다.
전입일은 모두 2023.12.26. 말소기준권리보다 늦습니다. 확인된 전입일의 선후관계만으로는 선순위 대항력이 인정되지 않습니다. 그러나 보증금·확정일자·실제 점유 호실 및 임대차계약관계가 불명확하므로, 아래 표에서는 최종적인 502호 관련 권리 판단을 대항력 가능·미상으로 보수적으로 표시했습니다. 이는 선순위 대항력이 확인됐다는 뜻이 아니라, 개별 호실과 실제 권리관계의 추가 확인이 필요하다는 의미입니다.
| 성명 | 표시 호실 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력·우선변제·승계 | 배당요구 |
|---|
전입자 명단은 현황조사·문건접수·매각물건명세서 관련 기재를 정리한 것입니다. 표시 호실이 미상인 사람을 502호 임차인으로 자동 귀속하지 않았습니다. 대항력 표시는 확인된 전입일이 말소기준 이후라는 사실과 502호 실제 점유관계 미확정이라는 사정을 구분해 해석해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,446,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 해운대신용협동조합 설정 · 이후 근저당권 이전등기 |
5,760,000,000원 | 185,554,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 7,060,000,000원 | 185,554,000원 |
매각대금 189,000,000원에서 집행비용 추정치 3,446,000원을 제외한 185,554,000원이 근저당권 배당으로 배분되는 시뮬레이션입니다. 주택도시보증공사의 가압류에는 배당이 없고, 소유자 잔여금도 0원입니다.
총 채권액 7,060,000,000원 대비 미배당 6,874,446,000원이 발생하지만, 이 미배당액이 곧 매수인 인수채무라는 뜻은 아닙니다. 근저당권 채권최고액은 공동담보에 관한 금액이며, 실제 배당권자와 채권액 및 우선배당관계는 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 시뮬레이션 — 가격이 내려가도 채권 미배당은 크다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 189,000,000원 | 185,554,000원 | 6,874,446,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 (80%) | 151,200,000원 | 148,283,200원 | 6,911,716,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 (64%) | 120,960,000원 | 118,466,560원 | 6,941,533,440원 | 0원* |
* 인수액은 임차인 보증금 및 실제 점유관계가 완전히 확인되지 않은 상태의 시뮬레이션 결과입니다. 회차별 미배당은 채권자의 미회수 추정액으로, 매수인이 그 금액을 인수한다는 의미가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2·3호선 수영역 남동측 인근. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 수영역이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 13층 건물로 공동주택과 업무시설이 혼재합니다. 승강기, 소화전, 화재탐지·경보설비, 주차타워 및 도시가스 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역·규제. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하), 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다.
- 건축 관련. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2023.10.31. 준공된 슬론하우스로, 공동주택과 오피스텔이 혼재하는 건물입니다. 동일 호형의 유효한 실거래 비교가격이 확인되지 않아 매각가격 대비 환금성 및 적정가를 정량적으로 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 502호 점유자 특정. 전입·임차 관련 47명 중 실제 502호에 관계된 사람이 누구인지 확인해야 합니다. 명시적으로 다른 호실이 기재된 사람과 호실이 불명확한 사람을 구분해야 합니다.
- 임대차계약과 보증금. 502호 계약서, 보증금, 실제 점유개시일, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력 판단은 전입일과 실제 점유관계를 함께 검토해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 등록 임대주택의 의무기간과 임대료 증액기준 및 매각 이후의 효력을 확인해야 합니다.
- 공동담보. 공동담보목록 제2023-609호의 범위와 다른 담보 목적물의 권리관계를 확인해야 합니다. 채권최고액 전체를 단일 호실 채무로 해석하지 않도록 주의해야 합니다.
- 근저당권 이전. 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전등기 및 최종 채권자·배당권자 관계를 확인해야 합니다.
- 실거래가격. 502호와 동일한 용도·면적의 최근 거래를 확인해야 합니다. 감정가 189,000,000원만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자의 권원과 인도 가능성, 미납 관리비 및 공용부분 승계 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 임대차 관련 서류를 대조해야 합니다.
맺으며 — “소멸하는 채권과 확인되지 않은 임대차를 구분해야 한다”
부산 슬론하우스 502호는 2023.12.26. 근저당권이 말소기준이라는 점에서 권리의 기준점은 분명합니다. 근저당권과 후순위 가압류 등의 소멸 구조도 비교적 명확합니다. 그러나 이러한 사실만으로 안전한 물건이라고 평가하기는 어렵습니다.
현황조사 등에 기재된 47명의 전입·임차 관련 명의는 건물 내 여러 호실에 분산되어 있을 가능성이 있으며, 502호의 실제 임차인 수는 아직 특정되지 않았습니다. 보증금과 확정일자도 불명확합니다. 여기에 민간임대주택등기, 대규모 공동담보, 근저당권 이전이 겹쳐 있어 추가 확인이 필요한 사안입니다.
시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 산출됐지만, 미확인 임대차와 점유관계가 존재하는 한 확정된 인수 0원으로 받아들일 수는 없습니다. 실거래 비교가격도 확인되지 않아 감정가 189,000,000원이 적정하거나 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
종합 판단은 D등급(37점). 이는 확인된 선순위 임차인의 보증금 인수가 확정됐다는 의미가 아니라, 실제 임차인 특정의 어려움과 임대주택 관련 권리 확인 부담, 가격 검증 부족을 반영한 보수적 평가입니다. 등기상 말소 구조는 확인되지만, 502호의 임대차 및 가격 검증이 끝나기 전에는 입찰 판단을 보류하는 것이 타당합니다.
