부산지방법원 2025타경4924. 부산 수영구 광안동 수영역 인근의 슬론하우스 12층 1204호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있습니다. 다만 감정평가상 건물 전체에는 도시형생활주택인 다세대주택과 업무시설인 오피스텔이 혼재합니다. 따라서 1204호의 개별 건축물대장상 용도를 직접 대조해야 합니다.
현재 소유자는 주식회사비앤씨개발입니다. 2023년 12월 26일 신탁재산 귀속에 따른 소유권이전과 해운대신용협동조합 명의의 근저당권 설정이 이루어졌습니다. 이후 근저당채권이 양도되어 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다. 근저당권의 최초 설정일은 그대로 유지됩니다.
가장 중요한 점은 현재 최저가 192,000,000원이 실제 시장가격보다 저렴한지 확인할 거래 근거가 없다는 것입니다. 공동담보 근저당에 따른 대규모 미배당은 채권자의 회수 문제로, 그 자체가 매수인에게 미배당 채무 전액이 승계된다는 의미는 아닙니다. 반면 실제 점유자와 임차보증금의 귀속은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4924 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 88-15 슬론하우스 12층 1204호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 수영로674번길 7 |
| 사건상 용도 | 근린시설 |
| 건물 이용상태 | 공동주택(도시형·단지형 다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 혼재 — 1204호 개별 용도 확인 필요 |
| 소유자 | 주식회사비앤씨개발 (단독소유) |
| 감정가 | 192,000,000원 |
| 최저매각가 | 192,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 경매신청 채권자 | 해운대신용협동조합 |
| 경매 청구금액 | 4,882,146,288원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.26 설정 근저당권 · 채권최고액 5,760,000,000원 |
| 현재 근저당권 이전 명의 | 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2025.10.23 이전등기) |
| 민간임대주택등기 | 2024.01.03 등기 |
| 임차권등기 | 성종원 · 보증금 28,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당
등기상 말소기준권리는 2023.12.26 해운대신용협동조합 근저당권입니다. 이후 이루어진 임의경매개시결정, 주택도시보증공사 가압류, 성종원의 주택임차권등기는 모두 말소기준권리보다 후순위입니다.
2024.01.03에는 민간임대주택등기가 이루어졌습니다. 해당 등기에는 임대의무기간 중 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 있습니다. 경매 매각 후 해당 의무와 등록사항이 어떻게 처리되는지는 매각조건 및 관련 공부 확인이 필요합니다.
② 임차인·점유 분석 — 1204호의 실제 점유자를 특정해야 한다
1204호와 직접 연결되는 임차권등기는 성종원 명의입니다. 보증금은 28,000,000원, 차임은 600,000원으로 기재되어 있습니다. 임대차계약일은 2024.02.16, 확정일자는 2024.03.04, 주민등록일과 점유개시일은 2024.03.22입니다.
이 날짜들은 말소기준권리인 2023.12.26보다 늦습니다. 따라서 기재된 날짜를 기준으로 보면 선순위 대항력을 갖춘 임차인으로 판단되지 않습니다. 다만 실제 임대차관계와 인도 상황, 배당절차는 추가 확인이 필요합니다.
| 임차권자 | 대상 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 성종원 | 1204호 · 건물 전부 주거(임차권등기) |
28,000,000원 |
주민등록 2024.03.22 점유개시 2024.03.22 확정일자 2024.03.04 |
선순위 대항력 없음
후순위 배당
승계 없음
2025.04.15 임차권등기 · 배당요구 접수
|
성종원의 임차권등기상 범위는 건물 전부이며, 임차보증금은 28,000,000원입니다. 주택임차권의 후순위 소멸 판단과 실제 점유·명도 문제는 구분해야 합니다.
| 구분 | 확인된 전입자 | 대항력·우선변제 |
|---|---|---|
| 다른 호수 명시 4명 |
박소은(304호 · 2024.03.29) 김아란(301호 · 2024.03.27) 김려경(803호 · 2024.03.25) 김지우(703호 · 2024.02.23) |
1204호 외 호수 보증금 미상 |
| 호수 미확정 43명 |
허소희, 박보경, 강민주, 이다연, 이태호, 전애영, 김미현, 임선영, 이상진, 심형섭, 이채원, 김건희, 박지희, 백진이, 이준희, 김하영, 문은비, 설하윤, 김성관, 김다정, 정지훈, 민영신, 김유빈, 전새미, 윤혜란, 김시은, 박유빈, 이지민, 강륜경, 박정현, 이다희, 임희정, 박동진, 최준혁, 김형준, 백지송, 이슬기, 김민지, 김혜진, 임현준, 김종보, 이재원, 서학순 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상
보증기관 승계 아님
모두 말소기준권리 이후 전입신고 · 실제 호수 및 계약관계 확인 필요
|
전입자 중 허소희, 심형섭, 문은비, 설하윤, 정지훈, 민영신, 윤혜란, 서학순은 배당요구 접수 내역도 확인됩니다. 그러나 배당요구 사실만으로 이들이 모두 1204호 임차인이라는 뜻은 아닙니다.
매수인 인수액 0원은 현재 확인된 권리 순위와 배당 시뮬레이션에 따른 추정값입니다. 1204호에 선순위 임차인이 존재한다는 증거는 확인되지 않지만, 호수별 전입·점유관계가 불명확한 상태에서는 인수위험이 완전히 해소되었다고 평가하기 어렵습니다.
③ 시세 판단 — 최저가가 저렴하다는 증거는 없다
현재 최저매각가는 192,000,000원이며 감정가와 같습니다. 신건으로 아직 유찰되지 않았습니다.
슬론하우스는 2023.10.31 준공된 것으로 기재되어 있습니다. 다만 1204호와 직접 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 감정가가 현 시세보다 높은지 낮은지 평가할 수 없습니다.
| 감정가 | 192,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 192,000,000원 |
| 현재 가격 비율 | 감정가의 100% |
| 1회 유찰 가정 | 153,600,000원 (감정가의 80%) |
| 2회 유찰 가정 | 122,880,000원 (감정가의 64%) |
| 실거래 시세 | 비교가격 확인 필요 |
| 가격 메리트 | 판단 보류 |
④ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정 아래, 집행비용을 제외한 금액이 선순위 근저당권에 배당되고 후순위 가압류에는 배당할 금액이 남지 않는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,488,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 해운대신용협동조합 설정 · 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기 |
5,760,000,000원 | 188,512,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 주택도시보증공사 |
1,300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
근저당권 배당은 채권최고액 기준의 단순 시뮬레이션입니다. 실제 배당권리자는 근저당권 이전등기 및 채권양도 관계에 따라 확인해야 합니다. 당해세, 임차인 최우선변제 및 성종원의 개별 배당액은 별도로 산정되지 않았습니다. 따라서 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 감정가 100% |
192,000,000원 | 188,512,000원 | 6,871,488,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 감정가 80% |
153,600,000원 | 150,649,600원 | 6,909,350,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 감정가 64% |
122,880,000원 | 120,359,680원 | 6,939,640,320원 | 0원 |
매각가격이 내려갈수록 채권자의 미배당액은 증가합니다. 반면 현재 시뮬레이션에서는 모든 회차에서 매수인 인수액이 0원입니다. 이는 확인된 임차권등기가 말소기준권리보다 후순위라는 판단에 따른 결과입니다.
그러나 호수 미확정 전입자의 실제 임대차관계가 확인되지 않았다는 한계가 있습니다. 최종 인수액과 실질취득비용은 입찰 전 원본 서류를 대조해 확정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 수영역이 있어 감정평가상 교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 13층 건물입니다. 위생·급배수, 화재탐지, 경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워 및 도시가스 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하) 및 상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 2,640,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다. 다만 1204호의 개별 용도는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 수영역 접근성은 긍정적이지만 주거·업무·근린시설이 혼재한 건물의 특성을 고려해야 합니다. 동일 용도·유사 면적의 거래가격이 확인되지 않아 실제 매각 가능 가격과 환금성은 판단을 유보합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1204호 실제 점유 확인. 현장 방문과 최신 현황조사를 통해 실제 점유자가 성종원인지, 다른 전입자가 존재하는지 확인하세요.
- 호수별 전입내역 대조. 호수 미확정 전입자 43명과 다른 호수가 명시된 4명을 구분하여 1204호에 귀속되는 임대차만 따로 확인해야 합니다.
- 성종원 임차권등기. 보증금 28,000,000원, 확정일자 2024.03.04, 주민등록·점유개시 2024.03.22 및 배당요구 내역을 원본과 대조하세요.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2023-609호와 다른 담보물의 처분·변제 여부를 확인하여 실제 채권 잔액을 파악하세요.
- 근저당권 이전 확인. 해운대신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 권리의 현재 배당관계를 확인하세요.
- 민간임대주택 등록 확인. 등록사항과 의무기간, 매각 후 등록 및 임대의무 처리 여부를 확인하세요.
- 개별 용도 확인. 1204호의 집합건축물대장과 감정평가 대상목록을 대조하여 공부상 정확한 용도를 확정하세요.
- 실거래가격 확보. 동일 건물 및 인근 유사 용도·면적·준공 시기의 거래를 확보하고 실질취득비용과 비교하세요.
- 명도비용 확인. 권리상 인수액이 0원이라도 실제 점유자에 대한 인도·명도와 협의비용은 별도 문제입니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 법정 우선변제 여부를 확인하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 법원 매각조건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기상 소멸과 실제 입찰 안전은 별개”
슬론하우스 1204호의 기준권리는 2023.12.26 설정된 근저당권입니다. 확인된 성종원의 임차권등기를 포함한 주요 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건은 단순한 무인수 경매물건으로 판단하고 곧바로 입찰하기 어렵습니다. 공동담보 근저당, 근저당권 이전, 민간임대주택등기, 다수 전입자의 호수 미확정, 개별 용도 확인 문제가 겹쳐 있습니다.
특히 임차권등기자 성종원과 그 밖의 전입자들이 실제 1204호에서 어떤 관계를 갖는지가 최우선 확인 사항입니다. 현재의 인수액 0원은 확정된 명도비용이나 최종 실질취득비용을 의미하지 않습니다.
가격 측면에서도 최저가 192,000,000원이 감정가와 같다는 사실 외에 최근 실거래가격을 통한 검증이 이루어지지 않았습니다. 유찰로 최저가가 낮아져도 시장가격보다 저렴하다는 보장은 없습니다.
종합 판단은 D등급(38점), 입찰 보류 및 추가 확인 권고입니다. 등기상 후순위 권리 소멸은 긍정적이지만 점유관계·개별 용도·실거래가격을 확인하기 전에는 가격 메리트나 최종 인수 안전성을 확정할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 실제 점유자와 시세를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
